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#1 07/11/2024 17h24

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Un amendement sur l’exonération des plus-values sur la résidence principale vient d’être adopté.

PLF2025 : L’exonération de la plus-value sur résidence principale sous condition d’une durée d’occupation minimale de 5 ans :

PLF2025 a écrit :

Le 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts est ainsi rédigé :

« 1° Qui ont constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant le jour de la cession sauf lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale ».

Projet de loi de finances pour 2025 (no 324) Amendement n°I-CF275 - Assemblée nationale

Pour l’heure, la loi de finances 2025 n’est pas encore adoptée, mais cet amendement a été voté.

Mots-clés : exonération de la plus-value sur résidence principale, exonération rp 5 ans, pv rp


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#2 07/11/2024 17h56

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Excellente nouvelle si la loi venait à être modifiée en ce sens.


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#3 07/11/2024 18h12

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Je trouve les exclusions peu restrictives.
A voir avec les décrets d’application. 

Quel périmètre kilométrique pour un changement professionnel ? Un CDD suffit ?
A ce moment, je vais faire un CDD d’un mois en Bretagne et hop !

Pareil pour le motif familial, rejoindre ses ascendants ? Ses descendants ?
A ce moment, je me rapproche de mes parents j’y reste les grandes vacances et hop !

et "en vue d’acquérir une nouvelle RP", donc "en vue", ça veut dire que le compromis est signé ? Que la vente est signée ? Qu’on en est au stade de la recherche ( et on peut chercher longtemps un château en plein centre de Paris pour 50 k€….).
Les investisseurs qui vendent des formations en vantant l’acquisition successive de RP pour les rénover et les remettre en vente avec fortes plus values sont donc en plein dans le mille.

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#4 07/11/2024 18h20

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Il n’y a pas de décrets d’application en matière d’assiette de l’impôt, dont les règles sont exclusivement fixées par la loi (article 34 de la Constitution), mais on peut attendre la doctrine fiscale et la jurisprudence, et accessoirement la fin des débats parlementaires …

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#5 07/11/2024 18h27

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Effectivement, cet amendement a été voté le 16 octobre de mémoire, mais je crois que c’était contre l’avis du Gouvernement, donc pas certain qu’il soit maintenu.

Cela dit, je pense aussi qu’un tel ajustement serait justifié. Et permettrait d’éviter des situations abusives (selon moi) dans lesquelles certaines personnes occupent un logement pendant 6 mois / 1 an avant de le revendre avec plus-value exonérée. Cette exonération n’a de sens que si elle s’applique à une véritable résidence principale.

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#6 07/11/2024 19h15

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Idem, je trouve que c’est une bonne chose, car cette niche génère des abus.
Ex construction de maisons avec des amis du milieu qui servent de RP temporairement, puis revente et on recommence (travail au black en quelque sorte et aucune imposition sur PV pourtant très élevée puisque  pas de MO+TVA sur MO à la construction)

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#7 07/11/2024 19h19

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Il faudrait voir ce que représentent les abus car ça n’est pas si évident à matrialiser.
Dans ma région j’ai vu quelques maisons revenir à la vente peu de temps après l’acquisition. Pour certains jeunes retraités il est facile de "déménager" mais dans la pratique, ils achètent un bien "dans son jus", font des travaux souvent à distance avec des entreprises qu’ils ne connaissent pas forcément puis finissent par remettre en vente un ou denx ans après à un tarif délirant (c’est ce que je vois). Ca reste de longs mois sur le marché jusqu’à ce qu’ils baissent leur prix à des valeurs plus réalistes.
Pas sûr qu’ils recommencent.


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2    #8 08/11/2024 11h32

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Je vous trouve tous beaucoup trop conciliants chers amis smile, mais je comprends votre point de vue et il y a des abus, notamment pour ce qui tient à la "promotion sauvage".

Néanmoins, il demeure que cette réforme suit le chemin maintes fois emprunté de la complexification, de la bureaucratisation et de la réduction des libertés.

Déjà, on remplace un régime relativement simple, à savoir l’exo pour vente de la RP dont la notion est tout de même relativement bien balisée par la jurisprudence et la doctrine administrative depuis longtemps, par une "une exo sous conditions". Avec des conditions qu’il conviendra de définir clairement, ce qui prendra du temps, conditions qui pourront être modifiées au grès des envies du législateur, étendues, complexifiées elles-mêmes et ainsi de suite. Comme l’a très justement relevé Almoilyon, les termes retenus sont extrêmement flous.

C’est donc du texte en plus dans le CGI, des commentaires complémentaires au BOFIP, de la JP complémentaire, et in fine de l’insécurité juridique pour les acteurs concernés etc.

Ensuite qui dit conditions dit contrôle des conditions, donc agents pour contrôler les conditions. Un nouveau terrain de jeu pour les agents qui pourront venir toquer à votre porte pour juger si votre brosse à dent est bien dans votre salle de bain depuis assez longtemps, si votre nouvel emploi justifie d’un changement de RP, etc. Comme le texte de loi ne peut tout préciser, la définition du contour reviendra à l’administration, fiscale ou judiciaire. La complexification conduit donc le législateur à offre donc une occasion supplémentaire à l’administration de définir des règles qui l’arrangent. Voilà pour la bureaucratisation.

La réduction des libertés est la suite naturelle : l’exo pour vente de la RP était encore un des derniers espaces de liberté laissé (partiellement) sans spoliation fiscale au contribuable. Surtout, il permettait de ne pas trop dissuader la mobilité géographique, alors que les droits d’enregistrement sont déjà extrêmement élevés et sont déjà un frein massif à la mobilité. Moins de mobilité, c’est donc moins de transactions, et moins d’activité économique.

Enfin philosophiquement, je considère que je n’ai à me justifier vis à vis d’un inspecteur des impôts si j’ai envie de déménager de RP sous 2 ans ou 10 ans ou 3 mois, dès lors qu’il s’agit de ma RP et que je justifie que c’est le cas. C’est un droit de regard supplémentaire offert à l’administration, donc c’est plus d’administration, plus de contrainte, moins de liberté.

Cette réforme part donc d’une bonne idée, mais la perpétuelle crise de l’immobilier que nous vivons est le résultat de 50 ans de bonnes idées similaires.

Pardon pour ce laïus libéral ahah je n’ai pas pu me retenir

Bonne journée : !


Il faut choisir, se reposer ou être libre

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#9 08/11/2024 14h45

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Effectivement, ce type de nouvel impôt sur l’inflation ne peut réjouir que les fonctionnaires.


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1    #10 08/11/2024 15h00

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Il pourrait aussi se concevoir un système ou toutes les ventes immobilières avec plus values sont imposées, RP ou pas, en assouplissant éventuellement les délais pour abattement, le montant de plus value qui déclenche l’abattement, etc… Pour le coup ce gain ne rémunère ni le travail ni l’investissement (théoriquement on n’achète pas une RP pour faire une PV).
Par ailleurs il n’y a pas de raison pour que la complexité et la mouvance des règles fiscales fasse le bonheur des fonctionnaires.

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1    #11 08/11/2024 17h50

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Vous faite erreur, l’inflation n’est pas un gain. En règle générale, c’est même plutôt une perte pour celui dont le pouvoir d’achat stagne.

Si l’inflation est de 10% par an, en vendant votre F2 après 7 ans vous serez imposé à la revente sur une pv de 100%. Mais vous ne pourrez plus en racheter un nouveau avec la somme nette d’impôts.

Moi aussi, je m’étonne que des gens se réjouissent de nouveaux impôts, mais que voulez-vous, il faut de tout pour faire un monde ou une cour des miracles. Mais je peux le comprendre quand on en vit. Il y a bien des gens qui se réjouissent des DPE, ou des taxes sur les air bnb.

Ne nous leurrons pas, cette nouvelle taxe n’a pas pour but de sanctionner les vilains spéculateurs, mais de rajouter des taxes à la sortie, là où il n’y en avait qu’à l’entrée, pour engraisser la bête davantage. Les finances de ce pays sont un paquebot en train de couler.


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1    #12 08/11/2024 19h10

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Bien entendu, on peut considérer que cela ajoute, encore, de l’impôt à l’impôt, cependant je pense que cette loi va permettre de limiter les abus, et non restreindre les libertés.

Mais sans disposer de statistiques fiables, cela ne peut rester qu’une discussion de comptoir ou chacun défend de bonne guerre sa position

Concernant cette remarque :

RiposteFiscale a écrit :

Enfin philosophiquement, je considère que je n’ai à me justifier vis à vis d’un inspecteur des impôts si j’ai envie de déménager de RP sous 2 ans ou 10 ans ou 3 mois, dès lors qu’il s’agit de ma RP et que je justifie que c’est le cas. C’est un droit de regard supplémentaire offert à l’administration, donc c’est plus d’administration, plus de contrainte, moins de liberté.

Pour un citoyen qui déménage tous les 2 ans, ou 3 mois, ce qui est bien évidemment son bon droit, cette loi ne l’empêchera heureusement pas, puisqu’en 2 ans, ou 3 mois il me paraît bien difficile de faire une PV, sauf à justement à faire de l’activité qui relève du marchand de bien…à nuancer toutefois avec ma première remarque : je n’ai pas de stats et je me trompe peut-être de sujet.

Si le souhait est de réellement déménager souvent, alors il vaut mieux rester locataire, c’est beaucoup plus simple et moins cher car pas de droits de mutation.

Toujours est-il que "l’administration" le sait, que l’on soit locataire ou propriétaire, puisque l’on déclare que c’est une résidence principale.

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#13 08/11/2024 19h30

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Sous couvert de taper sur les pseudo marchands de bien  on fiscalise au passage celui qui retape honnêtement sa résidence principale à la sueur de son front sur ses week-end …

Pourquoi pas dans l’absolu, mais je trouve cela un peu triste de venir professionnaliser à tout va, comme on  vient taper sur le LMNP alors que pour une fois le particulier pouvait se faire un peu de beurre.

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2    #14 08/11/2024 19h33

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Effectivement vous vous trompez complètement Sinwave. J’ai acheté mon premier logement à Lille 60 000 € en 2002, revendu en 2005 110 000 € sans aucun travaux.

Mais ne vous inquiétez pas les férus d’impôts qui coulez ce pays, il y a une parade à la stagnation des prix: une nouvelle augmentation des droits de mutation.

https://www.capital.fr/immobilier/vers- … on-1504888

C’est que ça coûte cher le RSA maintenant, avec tous les dealers qui déclarent zéro revenus.

Mais je ne m’inquiète pas trop, avec les mesures anti-logement prises par les gens qui gouvernent (pour qui?), peu de chance que les prix stagnent et que le peuple puisse se loger à moindre prix.


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#15 08/11/2024 20h08

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Je me garderais de conclure que parce que c’est votre cas personnel, il s’agisse d’une vérité générale.
Et ne vous méprenez pas, je suis pas pas un féru d’impôt comme vous semblez le sous-entendre, bien que cela eut été mon droit de le penser.

La suite de votre propos est complètement HS par rapport à l’objet de la file.

Dernière modification par sinwave (08/11/2024 22h00)

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