Gotgot [Seine-Maritime] : étude de cas immobilier (logement T3 avec travaux)

Gotgot · #1

VOTRE PROFIL

- Statut : en concubinage, cadre , 35 ans, 45K annuel

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables moyen
- Fiscales bonne compréhension sans pour autant me considérer fiscaliste
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) moyen
- Sociales bonne
- Temps disponible oui j’ai du temps

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison de ville 2 chambres
- Année de construction : environ 1920
- Maison sur 2 niveaux de 65m2
- Déjà occupé ? Inhabité ? Non
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? chauffage individuel gaz de ville
- Volets isolants ou persiennes ? fenêtre double vitrage
- Espaces verts dans la copropriété ? oui jardin devant la maison pour rentrer un véhicule
- Études de la copropriété : Pas de copro
- Concierge ? Non
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : dans une ville de 20 000 habitants proche d’une ville de 110 000 habitants
- Centre ville
- Bassin dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui je pense car le bien est situé dans l’un des quartiers les plus réputés de la ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 70K (prix du bien + frais d’agence) + 6K de frais de notaire = 76K
- Loyer envisagé : 710 HC
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : aucun gestion par moi-même

- Travaux immédiats : 20K environ selon le devis de deux entreprises (isolation combles et certains murs + travaux d’électricité + un peu de rafraichissement) le bien étant actuellement en E grâce à la chaudière récente et au double vitrage.

- Taxe foncière hors TEOM : 500 euros
- Assurance PNO : 180 euros annues
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Aucune

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 8%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : prix des travaux + frais de notaire = 26K
- Crédit amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 3,5% hors assurance (mensualité qui m’a été proposée par ma banque à 404 euros).
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : Aucun
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : déficit foncier au démarrage ce qui épongerait les loyers de mon autre bien (loué 650 euros par mois) dans un 1er temps

CASH FLOW

- TMI : 30%
- Cash flow positif ou négatif ? Juste à l’équilibre

Merci d’avance pour votre retour,

Cordialement

Mots-clés : deficit foncier, immobilier, travaux

LaPinceNordiste · #2

Le cout des travaux semble élevé.
Pouvez vous détailler pour chaque poste ?
Il faudrait réussir à faire baisser de moitié l’addition.
Pour l’electricité, s’agit il d’anomalies mineures signalées sur le diagnostic?

Pour une surface relativement modeste ( 65m2), obliger le locataire à avoir un double abonnement gaz/elec me semble gênant.
Il faut savoir que la conso du gaz a baissé d’enviton 20% en France depuis 2021 et que proproportionnellement les couts d’entretien du réseau gaz vont aller croissants car reposants sur moins d’abonnés …
Par ailleurs, le coût d’une chaudière en panne/cassée est sensiblement plus élevé que celui d’un ballon d’eau ( qu’il faut juste decalcairiser tous les 5 ans on va dire)

Le prix d’achat évoqué est il après négociation ou bien est ce celui affiché en vitrine ?

Avez vous parcouru sur DVF le quartier pour voir les prix de vente réels des biens dans cette rue et des rues avoisinantes ?
DVF

Gotgot · #3

Bonjour,
Merci LaPinceNordiste pour votre retour.
Il y a environ 6-7K pour tout ce qui est isolation avec travaux induits (placo, peinture…) + 4K d’électricité et le reste c’est du rafraichissement (pose de carrelage dans le séjour + réfection du sol de la salle de bain).
Pour l’électricité c’est une rénovation partielle avec refonte du tableau électrique.

Je me suis mal exprimé mais la chaudière fait chauffage et électricité.
C’est un prix négocié car des biens de ce style en bon état sont à 2300-2400 euros du m2 (oui j’ai regardé sur DVF).

Surin · #4

Gotgot a écrit :
Je me suis mal exprimé mais la chaudière fait chauffage et électricité.

Je n’ai pas compris. Il faudrait détailler quel est le mode de chauffe pour la maison, le mode de chauffe pour l’eau et éventuellement la cuisson (gaz ou électricité dans chaque cas).

Gotgot · #5

Décidément ! la chaudière fait chauffage + eau chaude (je vais y arriver). Désolé de la maladresse.

Dernière modification par Gotgot (30/09/2024 09h56)

lachignolecorse · #6

Si vous voulez gagner un peu en DPE, je vous conseille de mettre un chauffe-eau pour l’eau chaude. Voyez avec un diagnostiqueur l’incidence de chaque "amélioration". Ce serait dommage de faire des travaux et qu’il n’y ait que très peu d’incidence sur le DPE au final. Visez la note C qui vous évitera un audit énergétique en cas de revente et valorisera votre bien. Si vous n’obtenez cette note, vous serez obligé tôt ou tard, de remplacer la chaudière par une PAC soit 10k€ ce qui peut être à prendre en compte dans vos calculs de rentabilité et votre gestion patrimoniale.

Si vous pouvez aussi nous donner votre calcul de casflow, en incluant la fiscalité (IR) car ça m’étonnerait que votre casflow soit quasi nul.

Gotgot · #7

Bonjour lachignolecorse,

J’ai hésité à investir de suite dans une PAC air-eau mais comme je vais isoler les rampants de la 2ème chambre et certains murs (afin de ne pas perdre trop de place), j’avais mené des recherches et avais vu que mettre une PAC sans avoir isolé complétement pouvait conduire à son usure prématuré et ne servait à rien en gros. Après ça me ferait sans doute remonter la note d’une 1 lettre sans une isolation complète.
De plus, le DPE datant de 2024, je me suis dit qu’il ne sera plus valable en 2034 et que la PAC ne sera plus en état.
Qu’en pensez-vous ?

Pour le ballon thermo pour le DPE c’est un gain indéniable mais plusieurs chauffagistes que j’ai eus plaident pour le bon vieux cumulus (moins de panne car moins d’électronique et meilleure durée de vie…).

Pour le calcul du cash flow :
si on ramène au mois : 710 (loyers) - 41 (foncier) - 15 (PNO) - 404 (mensualité) - 248 d’impôts (6320 de loyers imposables sur le bien * 47,2% = 2983).
Je vous l’accorde que je n’ai pas compté de travaux d’entretien ni de vacances.
NB : Pour le montant des intérêt en déduction des loyers j’ai pris 1500 qui est la moyenne sur 20 ans d’emprunt.

Dernière modification par Gotgot (30/09/2024 15h21)

lachignolecorse · #8

Si ça n’est pas nécessaire (à cause du DPE), évitez la PAC car c’est cher et les économies seront faites par votre locataire. Mais prévoyez de pouvoir/devoir y passer dans quelques années. La maison est classée E et ne pourra plus être louée dans 10 ans.

Je ne suis pas favorable au ballon thermodynamique. Oui au ballon classique et réduire le volume pour améliorer le DPE.

Faite vérifier l’impact des travaux sur votre DPE avant de les réaliser (vmc, chauffe-eau elec, isolation,…).

Gotgot · #9

Merci pour votre retour.
Disons que pour être en D je devrais isoler tous les murs avec une épaisseur correspondant aux dernières normes ce que je ne veux pas afin de ne pas me retrouver avec un "studio".
De ce fait, le PAC s’imposerait presque pour la note même si ça sera pas des plus efficace techniquement.
Puis d’ici 10 ans et l’interdiction de louer, peut-être que la loi Climat & Résilience aura sautée.

Dernière modification par Gotgot (01/10/2024 08h45)

Plutarque · #10

Gotgot a écrit :
D’ici 10 ans et l’interdiction de louer, peut-être que la loi Climat & Résilience aura sauté.

A noter que la question va être débattue dès le 31 octobre : Proposition de loi, n° 278 - 17e législature - Assemblée nationale

Gotgot · #11

Merci Plutarque pour cette proposition de loi dont je n’avais pas connaissance.
Pensez-vous qu’elle a des chances d’aboutir ?

Le dilemme dans mon cas c’est soit je mets une PAC en l’isolant un peu avant la location pour être tranquille ou bien je laisse couler pendant 10 ans en espérant que le gouvernement ne nous embêtera plus avec les interdictions de louer.
Que feriez-vous à ma place ?

Sikart · #12

Installer un chauffe-eau électrique à la place d’une chaudière gaz aurait un impact négatif sur le DPE en raison du coefficient énergie primaire/énergie finale de 2.3 appliqué à l’électricité et de 1 appliqué au gaz.

Il en est de même pour la partie chauffage, quand on remplace une chaudière gaz par des radiateurs électriques (même performants), en général on perd à minima une lettre. La PAC fait exception car très avantagée.

A mon sens, le plus optimal serait de garder la chaudière jusqu’à ce qu’elle rende l’âme, et aviser à ce moment en fonction de l’évolution de la réglementation.

Surin · #13

La PAC est un effet de mode, attention aux évolutions et aux nouvelles tendances.
Votre chaudière fonctionne, vous la gardez. Quand elle sera vraiment irréparable, vous mettrez le mode de chauffe à la mode, quitte à ce que ce soit une PAC mais au moins bénéficierez-vous des dernières technologies.

Gotgot · #14

Merci pour vos retours.

J’envisageais plutôt une PAC chauffage seul et un cumulus électrique (certes moins bien que le ballon thermo pour le DPE mais plus fiable j’ai l’impression).

Après j’ai eu sur 2023 j’ai déclaré de faibles revenus (dû à un congés maladie), ce qui me donnerait le droit à des aides d’État pour une PAC (reste à charge estimée de 3000 euros pour 10000 euros d’achat. Il y a un "effet d’aubaine" pour encore peu de temps.

Vos avis convergent sur le fait de laisser en l’état avec cette chaudière de 10 ans et changer de chauffage au gré des évolutions au long-terme.

Iomipom · #15

Surin a écrit :
La PAC est un effet de mode, attention aux évolutions et aux nouvelles tendances.
Votre chaudière fonctionne, vous la gardez. Quand elle sera vraiment irréparable, vous mettrez le mode de chauffe à la mode, quitte à ce que ce soit une PAC mais au moins bénéficierez-vous des dernières technologies.

C’est très vrai, et j’ajouterais que remplacer du matériel qui fonctionne encore pour gagner une lettre sur le DPE est un non sens si on regarde le véritable objectif de ces lettres : l’écologie. Les émissions (de CO2, de déchets) engendrées par cette opération ne seront jamais compensées par les gains apportés par le nouveau matériel.

Mart14000 · #16

Bonjour,

Je vous rejoins sur le fait que pour un reste à charge de 3000 euros il y a effet d’aubaine. Vous gagnerez en valeur à la fois en location et lors d’une revente avec une PAC.

Mais, le nouveau gouvernement souhaite adoucir et revoir le calendrier des interdictions de louer (article ci-dessous paru ce jour)
https://www.capital.fr/immobilier/renov … te-1503215

Il est donc selon moi urgent d’attendre et ne rien faire car à tout moment les choses peuvent évoluer !

Dernière modification par Mart14000 (01/10/2024 19h06)

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Surin a écrit :

#16 01/10/2024 19h05

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