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4 [+7] #1 23/09/2024 11h02
- Bernard2K
- Membre (2015)
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Je vois de plus en souvent sur le forum des gens qui ont crée une personne morale (SCI, SARL de famille, parfois SAS) et qui ne mesurent qu’un peu tard les conséquences.
I) les relations avec la banque
- SCI : en général, les banques traitent les SCI à peu près comme les particuliers. Ca veut dire notamment qu’on a accès à des prêts immobiliers (taux bas, longue durée) ce qui est très avantageux. La SCI étant une "société de personnes", ses associés sont "indéfiniment responsables", c’est à dire qu’ils restent redevables des dettes de la SCI ; en revanche cette responsabilité est non solidaire, c’est à dire qu’ils sont responsables seulement à proportion de leurs parts dans la société. Par contre la banque demande généralement la caution solidaire de chacun des associés sur la totalité du prêt. Parfois elle peut accepter de prendre seulement la caution solidaire d’un seul associé, s’il est suffisamment solvable.
- SARL "de famille" : s’agissant avant tout d’une société commerciale, je me demande si les conditions d’accès au crédit sont aussi favorables que pour les particuliers… D’après les quelques retours d’expérience sur le forum, certaines banques acceptent de prêter à de bonnes conditions, d’autres refusent ou bien aux conditions des prêts professionnels (durée plus courte et taux élevés) cf Banques qui prêtent à une SARL de famille de location meublée ?
- Sociétés commerciales : SARL et SAS en général. Attention, par rapport à une SCI, les conditions de prêt sont bien différentes ; en général : 1) durées plus courtes 2) taux plus élevés 3) très souvent, garantie demandé sur le patrimoine personnel du dirigeant. En effet, il s’agit d’une société "de capitaux" ayant une responsabilité limitée envers ses dettes (elle peut se mettre en faillite) ; la banque s’y retrouve en prenant une garantie directement sur le patrimoine du dirigeant.
Par ailleurs, il ne peut pas y avoir de garantie par un organisme type Crédit Logement ; c’est donc forcément un PPD ou une hypothèque.
De plus, l’envie de la banque de vous prêter va dépendre de l’activité de votre société. Certaines sont listées en catégorie A, on leur prête volontiers. D’autres sont listées en catégorie B, on leur prête moins volontiers (davantage de risque de défaut, voire risque de blanchiment). D’autres enfin sont sur liste noire, on ne leur prête jamais (les boîtes de nuit, parait-il).
Ne pas oublier de demander à son banquier le tarif d’un compte bancaire pour une telle structure (il peut être le double ou le triple de celui d’un particulier), sans oublier de lui demander s’il applique une commission de mouvement (sorte de taxe sur tous les versements entrants sur le compte de la société… y compris votre propre argent si vous apportez en CCA) ; a priori, ça concerne les sociétés commerciales et pas les SCI, mais il vaut mieux vérifier au préalable. Demandez-lui bien l’ensemble des frais annuels, y compris ceux d’"actualisation du dossier" (quand il reçoit les comptes annuels de la personne morale : 80 € dans mon cas) et ceux du courrier annuel d’information aux associés pour leur rappeler leur engagement envers la dette de la personne morale (Philippe 30 citait 40 € par associé, soit 80 € pour un couple, pour apprendre ce qu’on sait déjà !). Au niveau des frais, n’oubliez pas que vous aurez besoin d’un compte avec un package complet : la carte bancaire (sinon, comment payez-vous vos achats de fournitures et outils, sachant que les magasins refusent de plus en plus les chèques), et bien sûr la consultation des comptes sur internet. Eventuellement, faire appel à une néo-banque permet d’avoir des frais bancaires bas voire nuls, mais est-ce qu’elle va concéder un prêt immobilier à une personne morale ? J’ai bien peur que, pour emprunter, on doive se tourner vers une banque traditionnelle.
Cela dit, je ne suis pas un spécialiste du sujet, si un banquier ou autre bon connaisseur voulait préciser et compléter, cela serait utile.
II) Relation avec le locataire d’un logement loué nu (loi de 1989)
Pour une SCI familiale (les associés étant "parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus", ce qui exclut le concubin et le partenaire de PACS, ce qui exclut les amis et autres connaissance, ainsi que toute autre personne morale telle qu’une autre SCI ou une holding) : quasiment les mêmes droits que le bailleur personne physique. EDIT (voir messages suivants) : la reprise pour habiter ne peut être qu’au bénéfice d’un associé de la SCI familiale (et non pas au bénéfice de son conjoint, enfant, etc). Si cela devait être le cas, on veillera donc, suffisamment à l’avance, à céder au moins une part en pleine propriété à la personne pour qui on veut faire la reprise pour habiter, cette personne devant obligatoirement faire partie de "parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus".
Pour toutes les autres personnes morales (SCI non familiale, SARL, SAS, etc. même une SARL "de famille" au sens fiscal) :
- durée (article 10) bail de 6 ans au lieu de 3 ;
- article 11 (et 13) : pas de possibilité de faire un bail dérogatoire plus court en l’attente d’un évènement
- article 15 (et 13) : pas de reprise pour habiter. Sur les 3 motifs de congé à l’échéance du bail (pour vendre, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux), vous en avez un de moins ;
- article 22-1 : pas le droit de demander un cautionnement (un garant) sauf :
- s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat (essentiellement fonds de solidarité et organisme type Visale) ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
- article 23 : la demande de provision sur charges doit être justifiée par les résultats antérieurs et, dans le cas des personnes morales, par le budget prévisionnel (c’est étonnant car plutôt pensé pour le cas d’un bailleur institutionnel qui maîtrise tout un immeuble ; mais tel que rédigé, ça s’applique à tout bailleur personne morale)
- article 24 : enfin, ces bailleurs "ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée". Alors qu’une personne physique peut le faire de façon concomitante, la personne morale doit d’abord saisir cette commission, et attendre 2 mois avant de faire son assignation.
En meublé:
- la durée du bail est de 1 an dans les deux cas, renouvelable indéfiniment sauf 9 mois pour étudiant. Le bailleur personne morale y compris la SCI familiale perd la possibilité de congé pour reprise pour habiter. Le bailleur personne morale perd, comme en nu, le droit de demander un cautionnement.
En bail mobilité : Le bailleur personne morale perd, comme en nu, le droit de demander un cautionnement.
En location de parkings, caves, bureaux, locaux commerciaux, entrepôts : de mémoire, il n’y a pas de différence entre un bailleur personne physique et un bailleur personne morale. C’est seulement en habitation loi 1989 que les droits du bailleur personne morale sont ainsi amputés. Voilà donc le domaine d’action où investir via une personne morale ne présente pas d’inconvénient dans la relation avec le locataire : tout l’immobilier locatif, hors logement loué selon la loi de 1989.
A mon sens, le plus problématique, c’est l’absence de possibilité de demander un cautionnement. On peut être bailleur personne morale et ne pas avoir envie de subir 2 ans d’impayés ! La garantie type Visale n’est pas vraiment une solution (trop limitative sur le type de locataires, et ne garantit pas bien au-delà de la durée limite, puisque les témoignages montrent qu’elle échoue à obtenir l’expulsion, cf p.4 Visale : le nouveau dispositif de protection des risques locatifs Visale ).
Pour un bailleur personne morale, autre que SCI familiale, je ne vois que trois solutions par rapport à cette interdiction du cautionnement :
1) se payer une assurance GLI (avec les contraintes que cela pose sur la sélection du locataire)
2) louer autre chose que du logement soumis à la loi de 1989 (parkings, caves, bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, et pourquoi pas location saisonnière).
3) être son propre assureur : au-delà d’une dizaine de lots, on peut espérer que les impayés toucheront 1 à 2 biens maximum à la fois, et que les recettes issues des autres lots permettront de faire face.
La SARL de famille
Je rappelle qu’une SARL de famille, c’est :
- avant tout, une SARL, société commerciale.
- Du fait qu’elle est formée "uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un PACS", elle peut opter pour l’IR conformément à l’article 239 bis AA du CGI. C’est à dire que chaque associé est imposé pour sa quote-part, si location nue en revenus fonciers, et si location meublée, en LMNP et c’est bien ce qui intéresse les gens qui font cela (voire LMP s’il dépasse les seuils). On notera que cette définition est plus large que la SCI familiale sur un point (elle inclut le partenaire de PACS) mais qu’elle est beaucoup plus restrictive sur le degré de parenté acceptable (ligne directe + frères et soeurs, c’est beaucoup moins que "parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus").
L’option cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées. Cela arrive notamment :
- quand on divorce ou qu’on se dépacse.
- quand un frère décède et que les neveux et/ou la belle-soeur héritent.
Il est alors trop tard pour envisager une cession de parts, puisque l’évènement (divorce ou héritage) fait perdre l’option. C’est pourquoi il faut le faire avant : cession de parts avant le divorce ou le dépacsage ; testament léguant les parts de la SARL à son frère au lieu de laisser hériter sa femme et/ou ses enfants (ce qui dépouille la femme et/ou les enfants et génère des droits de mutation, c’est 35 % puis 45 % entre frères, est-ce une bonne idée ?).
Etre "de famille" pour une SARL, c’est une disposition fiscale et c’est tout. Le code de commerce ou le code civil ou toute autre loi ne savent pas ce qu’est une société "de famille". Donc une SARL de famille est une SARL, société commerciale, avant tout. Avec la seule particularité fiscale d’être à l’IR.
Autres conséquences d’un bailleur personne morale :
Restrictions sur la composition de l’actionnariat :
Si vous souhaitez que votre SCI soit "familiale" au sens de la loi de 1989, ou bien que votre SARL soit "de famille" au sens de l’article 239 bis AA, les contraintes sont fortes. Il faut que la composition soit respectée maintenant mais aussi à l’avenir (penser testament et bien mesurer toutes les conséquences) ! SCI familiale ou SARL de famille, ça veut dire qu’on ne peut pas s’associer avec un ami, avec une connaissance qui apporterait du capital ou du savoir-faire, ni non plus faire entrer au capital une holding ou toute autre personne morale.
- un fonctionnaire ne doit pas être gérant d’une société civile ou commerciale, sauf s’il s’agit d’une SCI "familiale"… au sens du conseil de déontologie qui a rendu l’avis, qui n’est peut-être pas le même que celui de la loi de 1989. Logiquement, pour que la SCI soit familiale, les associés doivent être de la même famille (ce qui exclut les amis et toute personne morale).
- si vous voulez que le bailleur soit lui-même détenu en tout ou partie par une autre personne morale, type holding, regardez bien toutes les conséquences y compris fiscales.
- attention aux enfants mineurs dans l’actionnariat : ça peut coincer vis à vis de la banque ; ça peut avoir des conséquences désagréables en cas de divorce ou de décès de l’autre parent. On peut le sécuriser avec des statuts ciselés sur mesure, mais attention quand même.
Obligations de formalisme
AG annuelle, délibérations, comptabilité, déclarations fiscales, dépôt des comptes annuels (ce dernier est obligatoire pour une société commerciale mais pas pour une société civile)… Bien mesurer les conséquences en termes de compétences nécessaires, de temps, de coût. Quand on doit produire une comptabilité d’entreprise complète (type BIC ou IS) puis la télédéclarer, bien peu de gens sont capables de se passer d’expert-comptable. Pour une SCI IR, la comptabilité est un peu plus simple à faire.
Si l’on ne s’astreint pas à ce formalisme, si on ne s’y tient pas dans la durée, on produit un monstre juridique : un truc qui n’a pas d’historique, dont les instances ne fonctionnent pas, dont le gérant prend des décisions sans la moindre trace écrite, avec de l’argent qui circule entre le compte de la société et celui de ses associés sans qu’on sache pourquoi, etc.
Relations avec les tiers
Attention, ce n’est pas vous personnellement qui contractez, c’est votre société. La signature est "telle société" (avec adresse du siège social, capital, numéro SIRET…) et vous signez en qualité de Gérant, ou Président. Si vous trompiez vos interlocuteurs en faisant croire que vous êtes un particulier alors que c’est une société, vous pourriez en avoir des circonstances désagréables.
Modalités de décisions
Certaines décisions peuvent être prises par le Gérant ou le Président, mais d’autres doivent être prises en AG. Il faut relire les statuts pour bien prendre conscience de cela.
Caractère "professionnel" de la personne morale
Une personne morale (surtout si elle est autre qu’une SCI familiale) peut être considérée par le juge comme "professionnelle", ce qui a de nombreuses conséquences :
- sur la faculté de rétractation (ou plutôt son absence) dans un achat immobilier ;
- dans vos relations avec les entreprises, avec les fournisseurs (vous n’êtes pas protégé en tant que "consommateur") ;
- obligation de recourir à un architecte pour tout projet de travaux nécessitant un PC et modifiant l’aspect extérieur (votre société ne bénéficie pas de l’exemption jusqu’à 150 m² du particulier) ;
- en cas de découverte d’un vice caché sur un bien immobilier vendu par une telle société, le professionnel est considéré comme un sachant qui ne pouvait ignorer le défaut.
Prix différents de certains achats, prestations, etc
Vous pouvez toujours rêver aux super "tarifs pros". D’après ce que j’ai constaté, presque toujours, les remises mirifiques sont consenties sur des tarifs catalogue très élevés. Quand je vois chez le marchand de peintures un litre de white spirit ou d’alcool à brûler à 25 €, il aura beau me faire 50 % de réduction, ça reste plus élevé que les grandes surfaces de bricolage. Je ne dois pas être doué, mais je n’ai jamais réussi à avoir des tarifs pros vraiment intéressants.
Vous pouvez aussi payer plus cher. Si leboncoin décide que votre société est un professionnel de l’immobilier, voici les tarifs d’insertion d’une annonce : 89,90 € TTC pour une location, 109,90 € TTC pour une vente. Si vous publiez l’annonce sous votre nom personnel pour éviter de payer, vous êtes en train de tromper leboncoin, mais aussi le consommateur sur la nature de son co-contractant…
Et les assurances ? Assurance PNO en tant que particulier ou SCI ou SARL, ça fait une différence de tarif ? Je ne sais pas.
Ce n’est qu’une toute première ébauche. Ces différents points seraient à vérifier un par un par une étude soigneuse de la jurisprudence disponible.
C’est volontairement que je ne parle pas des conséquences fiscales. En général, les gens veulent faire une personne morale pour des raisons fiscales (et parfois aussi de transmission de patrimoine). Ces gens sont donc bien conscients des avantages fiscaux qu’ils espèrent en tirer. Ils sont moins conscients de l’ensemble des conséquences, dont la plupart sont dommageables.
Message édité par l’équipe de modération (24/09/2024 20h53) :
- modification du titre
Dernière modification par Bernard2K (30/09/2024 09h55)
Mots-clés : bailleur, loi 1989, personne morale, professionnel, sci familiale, sci non familiale
Il faut que tout change pour que rien ne change
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[+1] #2 23/09/2024 17h02
- Tlaloc
- Membre (2019)
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Très bon récapitulatif.
2 ajouts :
* La CRL (contribution sur les revenus locatifs) due par les personnes morales : 2,5 % des loyers.
* Congés pour reprise : un particulier peut récupérer un bien pour un descendant, la SCI Familiale ne permet la reprise que pour un associé. (En cas de démembrement, comme c’est souvent le cas avec les parents qui gardent l’usufruit et les enfants qui ont la NP : ce sont les usufruitiers qui ont le statut d’associé, le congé ne peut donc pas être donné pour loger un enfant).
Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse
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[+1] #3 23/09/2024 18h23
- Range19
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La CRL n’est pas due par toutes les personnes morales.
Bernard2K a écrit :
I) les relations avec la banque
- SCI : en général, les banques traitent les SCI à peu près comme les particuliers. Ca veut dire notamment qu’on a accès à des prêts immobiliers (taux bas, longue durée) ce qui est très avantageux. La SCI étant une "société de personnes", ils sont "indéfiniment responsables", c’est à dire qu’ils restent redevables des dettes de la SCI ; en revanche cette responsabilité est non solidaire, c’est à dire qu’ils sont responsables seulement à proportion de leurs parts dans la société.
Je regrette d’avoir constitué une SCI familiale à l’IR ; c’était à la mode chez les notaires il y a longtemps. Les seuls intérêts dans mon cas tiennent dans la transmission de parts -que je n’utiliserai pas, mon objectif étant devenu de la liquider à la fin de la convention en cours- et lorsque des curieux font des recherches sur mon nom ils voient que je suis gérant d’une SCI… ça m’offre une carte de visite dont je sais qu’elle ne signifie rien… mais pour certains…
J’ai fini par faire le choix de vider peu à peu cette coquille de son contenu, je n’ai plus qu’un appartement en son sein.
Pour le reste :
- on ne peut pas louer meublé (ce que je ne pratique pas mais c’est une voie d’optimisation en moins)
- si location conventionnée et locataire allocataire CAF, obligation de percevoir directement les allocations logements (ce que je refuse systématiquement avec les autres locataires ; les agents CAF et travailleurs sociaux sont des intermédiaires que j’évite de subir)
- Contraintes déclaratives supplémentaires
- Frais de tenue de compte et de relevé annuel
- Coût de liquidation/dissolution
- problématiques fiscales lors d’opération de construction (j’ai été confronté dans il y a longtemps à des complications fiscales lors d’opération de construction)
Enfin : les banques ont systématiquement exigé la caution solidaire des associés lors d’emprunts.
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#4 23/09/2024 18h29
- Bernard2K
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Tlaloc a écrit :
2 ajouts :
* La CRL (contribution sur les revenus locatifs) due par les personnes morales : 2,5 % des loyers.
Oui, à payer par les personnes morales suivantes, lorsque les biens donnés en location sont achevés depuis plus de 15 ans, et que les loyers ne sont pas soumis à TVA :
- Sociétés et organismes soumis à l’impôt sur les sociétés (IS)
- Sociétés et groupements relevant de l’impôt sur le revenu (IR) dont l’un des membres est soumis à l’IS
Donc les sociétés soumises à l’IR (SCI IR et SARL de famille avec option IR) ne sont pas concernées… sauf si l’un des membres est lui-même soumis à l’IS (une holding par exemple).
Cela dit, avec cette remarque on rentre dans le très vaste sujet de la fiscalité. Il faudrait aussi regarder quels types de locations sont imposables à la CFE (voir notamment IF - Cotisation foncière des entreprises - Champ d’application - Activités passibles de la cotisation foncière des entreprises - Location ou sous-location d’immeubles nus | bofip.impots.gouv.fr ), dans quel cas les biens immobiliers détenus dans la personne morale comptent pour l’IFI ou non… Vaste sujet.
Tlaloc a écrit :
Congés pour reprise : un particulier peut récupérer un bien pour un descendant, la SCI Familiale ne permet la reprise que pour un associé. (En cas de démembrement, comme c’est souvent le cas avec les parents qui gardent l’usufruit et les enfants qui ont la NP : ce sont les usufruitiers qui ont le statut d’associé, le congé ne peut donc pas être donné pour loger un enfant).
J’ai toujours cru, sans chercher à approfondir, que les articles 13 et 15 lus ensemble signifiaient que chaque associé peut reprendre au bénéfice de "le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié etc.", l’énumération de l’article 15.
Mais vous avez raison : la jurisprudence dit que, en location nue, la reprise par une SCI familiale ne peut être effectuée que pour loger un associé, à l’exclusion de toute personne qui est lui proche ou de sa famille. https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/ … 0007051217
Je suis excusable : les juges de la cour d’appel de Limoges lisaient comme moi. Mais la cour de cassation a imposé une lecture plus stricte.
De plus, en meublé et à défaut de jurisprudence spécifique, une réponse ministérielle dit que, il n’y a pas de droit de reprise pour une SCI familiale : https://www.dalloz-actualite.fr/flash/l … indivision
L’argumentation se tient :
- l’article 13 ne trouve pas à s’appliquer car il ne fait pas partie des articles énumérés par l’article 25-3 qui liste les articles applicables à la location meublée.
- L’article 25-8 dit qu’il peut y avoir reprise pour habiter en faveur de "le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié etc." sauf que le bailleur est une personne morale et qu’une personne morale ne peut "habiter" un logement.
Range19, le 23/09/2024 a écrit :
Je regrette d’avoir constitué une SCI familiale à l’IR
Une SCI IR est, par définition, translucide fiscalement. En gros, avoir 50 % d’une SCI IR possédant un bien à 200 000 € rapportant 10000 € de revenus fonciers annuels, c’est pareil que posséder en direct un bien à 100 000 € rapportant 5000 € de revenus fonciers annuels.
A partir de là, le premier avantage évident, c’est de pouvoir acheter plus gros. 5 personnes possédant chacune 10000 € d’apport et une capacité d’emprunt de 100 000 € peuvent acheter ensemble un bien à 550 000 €. Est-ce vraiment un avantage ? On lira https://www.investisseurs-heureux.fr/t31279 et https://www.investisseurs-heureux.fr/t15670 entre autres pour avoir la réponse à cette question.
Le second avantage, c’est effectivement de transmettre les parts, tant qu’elles valent peu cher (SCI endettée + démembrement avec donateur pas trop âgé + décote pour manque de liquidité). Si on a des enfants qui ne sont pas intéressés pour gérer une SCI et de l’immobilier, est-ce une bonne idée ? Vous répondez à la question, il me semble. Cet intérêt futur des enfants pour les SCI et l’immobilier et leur capacité à le gérer correctement ne se décrète pas. Peut-être vaut-il mieux leur transmettre des espèces qu’ils utiliseront à leur guise.
Les inconvénients, vous les avez bien listés. A commencer par : revenus fonciers à l’IR, donc imposés TMI+ PS. On fait du déficit foncier un moment, mais après il n’y a plus de carotte fiscale. Vous indiquez que vous attendez la fin de la convention : probablement Borloo ancien ou un Cosse ancien avec convention ANAH. Mais avec la fin du Borloo ancien puis du Cosse ancien, il n’y a plus de dispositif fiscal vraiment incitatif, en location nue.
Comme dit souvent GBL : avant de créer une personne morale, faites la liste des avantages et des inconvénients. Ne la créez que si les avantages dépassent les inconvénients.
Dernière modification par Bernard2K (24/09/2024 10h44)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#5 24/09/2024 19h36
- Charles76
- Membre (2023)
- Réputation : 0
Bonsoir,
Selon moi, à part disposer de gros revenus, en l’état actuel des choses pour aller au delà des 35% d’endettement, il est quasiment indispensable et salutaire d’investir en société. Derrière le meublé, La SCI à l’IS a tout son sens (facilité pour transmettre son patrimoine, IS stable dans le temps et plus faible que l’IR dans le cadre de certaines TMI, on peut faire grossir la boule de neige). C’est la voie choisie par les plus gros investisseurs car on peut y faire du meublé.
Dernière modification par Charles76 (24/09/2024 19h38)
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#6 25/09/2024 07h37
- Range19
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Bernard2K, le 23/09/2024 a écrit :
[Vous indiquez que vous attendez la fin de la convention : probablement Borloo ancien ou un Cosse ancien avec convention ANAH. Mais avec la fin du Borloo ancien puis du Cosse ancien, il n’y a plus de dispositif fiscal vraiment incitatif, en location nue.
IL s’agit d’une convention Anah "louer abordable" (Minoration du revenu foncier imposable)
Il subsiste aujourd’hui un dispositif incitatif, "Loc Avantages" , même si bien moins avantageux (Réduction d’impôts). Bien moins performant, il reste intéressant selon les loyers de marché moyens de la ville et la présence d’annexes (parkings, garages) que l’on peut alors louer séparément.
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#7 25/09/2024 09h27
- Bernard2K
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Charles76, le 24/09/2024 a écrit :
Bonsoir,
Selon moi, à part disposer de gros revenus, en l’état actuel des choses pour aller au delà des 35% d’endettement, il est quasiment indispensable et salutaire d’investir en société.
Certains disent effectivement que c’est le cas. Pourtant, un banquier qui fait son boulot devrait additionner les échéances des prêts contractés en nom propre, et les prêts contractés par la SCI x pourcentage de détention des parts, puisque chaque associé est indéfiniment responsable des dettes à hauteur de son pourcentage de détention des parts.
Par ailleurs, avoir un taux d’endettement plafond, ça sert aussi à prévenir le surendettement. Je mets particulièrement en garde sur les projets à cashflow négatifs, dans une SCI : il va falloir remettre au pot régulièrement, ce qui tire sur les finances du ménage, jusqu’au point, potentiellement, où on ne peut plus payer. Un certain nombre de SCI finissent en liquidation pour cessation de paiement.
Derrière le meublé, La SCI à l’IS a tout son sens (facilité pour transmettre son patrimoine, IS stable dans le temps et plus faible que l’IR dans le cadre de certaines TMI, on peut faire grossir la boule de neige). C’est la voie choisie par les plus gros investisseurs car on peut y faire du meublé.
L’ IS présente le gros inconvénient que les amortissements viennent augmenter d’autant la future plus-value. C’est une bombe à retardement.
A mon sens, une SCI IS est un bon outil quand elle est bien utilisée. Elle devrait être envisagée par des gros investisseurs aguerris, qui ont des revenus élevés et sont à fort TMI. Il s’agira d’y placer plusieurs biens, pour rentabiliser les coûts de création et de gestion. Le but est la transmission aux enfants. On peut même faire une SC (pas I), holding patrimoniale qui peut contenir aussi bien de l’immobilier en direct, que de l’immobilier papier ou des actions. On est là dans l’optimisation des gros patrimoines.
Quand je vois des débutants, avec des revenus modestes, qui ne savent pas encore s’il vont acheter plusieurs biens ou un seul, se demander s’ils doivent faire une SCI IS, je pense que la SCI IS n’est pas utilisée de façon optimum.
Par ailleurs, la SCI IS ne devrait jamais être le prétexte pour accepter de faire un investissement seulement moyen. On voit trop souvent des cas de rentabilité très moyenne être habillés de SCI IS, et hop, tout de suite ça fait plus classe. Sauf que, comme déjà dit, si le cashflow n’est pas positif, ça peut se transformer en gouffre financier.
Même à cashflow positif, souvent, avec une SCI IS, on ne distribue pas le résultat. On préfère faire boule de neige pour acquérir un bien supplémentaire. Dans un tel cas, il faut être conscient que cette SCI sert à augmenter le patrimoine mais pas à nous verser un revenu ; il ne faut donc pas être à la recherche d’un complément de revenu. La SCI IS est la poche "boule de neige" mais pas la poche "complément de revenu sonnant et trébuchant". Par ailleurs on sait que c’est un patrimoine peu liquide, qu’on ne pourra pas utiliser facilement. On investit donc à long terme, sans intention de taper dans ce capital, un peu comme un PEA, toutes proportions gardées.
Dernière modification par Bernard2K (25/09/2024 09h58)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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1 [+1] #8 25/09/2024 14h21
- Motivex56
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Pour donner une autre voie, si il y a une vraie stratégie de professionnalisation d’acquérir une certaine masse de bien à cashflow alors les sci is le permettent tout en se rémunérant. On met en gérant une SARL/EURL des SCI IS qui facture sa gérance aux différentes structure et on se verse un revenu en TNS. On parle ici de loyer de plusieurs centaines de milliers d’euros minimum mais c’est une stratégie tout à fait possible et c’est celle adopté par un certains nombres de gros patrimoine immobilier. On parle ici d’un travail, pas d’une activité passive comme on peut l’entendre sur des vidéos YOUTUBE racoleuse.
Dernière modification par Motivex56 (25/09/2024 14h22)
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#9 25/09/2024 16h07
- Bernard2K
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Rémunérer la gérance, directement au niveau de la SCI ou via une société holding gestionnaire/animatrice, ’est effectivement l’un des moyens de vivre de ses investissements immobiliers, avec une forme de "professionnalisation".
Deux autres moyens :
- on peut vivre de ses revenus fonciers, sur des biens détenus en direct ou en SCI IR. C’est le cas notamment de grands propriétaires immobiliers (grandes forêts, terres agricoles, ou immeubles importants). Pour autant, ce n’est pas un métier reconnu et il n’y a pas de couverture sociale (assurance maladie, cotisation à la retraite…).
- On peut être LMP. Là c’est professionnel : on est un entrepreneur en nom propre avec son SIRET, sa comptabilité d’entreprise, sa déclaration BIC, sa couverture sociale (assurance maladie, cotisation à la retraite…).
Comme vous le dites, il faut pour cela des revenus importants donc un patrimoine immobilier considérable. Vous dites : plusieurs centaines de milliers d’euros de loyer annuels ; mais en fait, ça va varier fortement, en fonction : de la rentabilité brute et nette ; de savoir si c’est désendetté ou non (pensez notamment à celui qui hérite son patrimoine immobilier : il a zéro échéance de prêt, donc il lui reste beaucoup plus pour se payer !) ; de la fiscalité applicable ; et de son niveau de vie.
Dernière modification par Bernard2K (25/09/2024 16h24)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#10 25/09/2024 17h24
- Motivex56
- Membre (2014)
- Réputation : 15
J’ai voulu être synthétique dans ma réponse et donner un peu un ordre de grandeur d’à partir de combien de loyer, on peut se poser la question.
Il faut que je précise dans quel cas ce montage est pratique, je parle d’immobilier de rendement qui détenu en direct sans pouvoir faire de modulation de ses revenus, seraient taxé de manière confiscatoire.
Dans mon exemple (le mien), c’est aussi déjà un patrimoine de plusieurs millions d’euros mais sans être considérable (inférieur à 3 millions d’euros) et avec du prêt encore en cours sur tout les biens avec néanmoins du gros rendement entrepreneurial créé par le savoir-faire du batiment, pas seulement en achetant sur plan ou du propre qui brille dès le départ.
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