Achat en VEFA : la surface habitable est inférieure à ce que j'ai acheté !

freelance37 · #1

Bonjour,

J’ai fait l’acquisition d’un appartement en VEFA (loi Pinel). Il s’agit d’un appartement mansardé avec une surface habitable de 34 m2.

Après livraison de l’appartement et en vue de sa mise en location, mon agence de gestion locative sollicite un diagnostiqueur pour délivrer un certificat de surface habitable.

Le résultat est le suivant :
- Surface habitable : 30,55 m2
- Surface non comptabilisée : 16,30 m2

Soit un différentiel, à mon désavantage, de plus de 10% de surface habitable.

Avant l’été, j’ai prévenu le promoteur de cette découverte, il m’a indiqué qu’il devait en discuter avec l’architecte, mais qu’il était en vacances, …

Depuis, le promoteur fait le mort, et je pense devoir être plus menaçant pour faire avancer le dossier.

A ce stade, je n’ai aucune certitude concernant la surface réelle de l’appartement. Entre l’architecte et le diagnostiqueur, l’un fait manifestement erreur, mais je ne sais pas qui.

N’ayant aucune expérience de ce type de contentieux, je ne sais pas trop par où commencer.

Avez-vous des conseils ?

Merci

Mots-clés : immobilier, surface, vefa

Plutarque · #2

Bonjour,

Tout repose sur les article 1617 et 1619 du Code civil : le promoteur est tenu de délivrer la superficie mentionnée à l’acte de vente de l’immeuble, et, en cas de différence de plus d’1/20ème, soit 5 %, l’acquéreur peut réclamer une diminution proportionnelle du prix.

A noter, ce qui est très important, le dépassement du seuil de 5% étant acquis, la réduction du prix accordée correspond alors à la totalité du manque de surface sans que la tolérance de 5% ne soit assimilable à une franchise (Cassation 3ème civ 8-11-2006 n°05-16.948, Bull civ III n°222, RDI 2007 p87 obs O. Tournafond). Toute clause dans l’acte de vente indiquant le contraire est réputée non écrite.

Pour faire simple, vous pouvez dans votre cas demander une réduction de prix d’environ du prix payé, ce qui doit représenter une grosse somme. Dans l’ordre des choses :
(1) Tentez une approche amiable
(2) Passez à une médiation (cela ne vous coûtera rien)
(3) Assignez le promoteur

Attention : il faut agir vite, car il y a un délai de forclusion de 13 mois en VEFA pour assigner le promoteur (à compter de la date de livraison). Le promoteur va donc naturellement jouer la montre pour l’étape (1), et la médiation peut prendre un mois ou deux. Donc on agit vite, quitte à relancer par LRAR très régulièrement.

Bernard2K · #3

Aux excellents conseils ci-dessus donnés, j’ajoute 2 remarques :
- amiable, c’est LRAR quand même :
"J’ai commandé (date, contrat, désignation du bien), etc. Vous avez livré (telle date, etc).
Vous me deviez tant, vous avez délivré tant (cf certificat de mesurage ci-joint), soit 10,15 % de moins ce qui excède le vingtième, je demande donc, en application des articles 1617 et 1619 du code civil, la diminution proportionnelle du prix. Vous devez donc me rembourser PRIX payé x 10,15 % = NNN €.

A défaut du paiement sous 15 jours, je vous ferai assigner devant le Tribunal Judiciaire pour obtenir votre condamnation à me rembourser cette somme."

A noter que la surface se mesure en loi Carrez dite aussi surface habitable. Pour autant, le promoteur peut aussi être condamné si le manque porte sur une partie non habitable, ici une terrasse : VENTE : Diminution du prix pour inexactitude de la surface vendue

- AMHA, vous pouvez d’ores et déjà contacter un avocat spécialisé en immobilier car il est hautement improbable que le promoteur accepte à l’amiable de rembourser 10 % du prix.

zebre1000 · #4

Bonjour,

Il faut confirmer le diagnostic.
Vous devez avoir les plans avec les cotes détaillées.
Pour ce genre de différence (10%), ça doit se voir assez facilement pas une simple re-mesure.
- Soit la surface au sol est différente, et donc les mesures au sol doivent le montrer
- Soit un défaut dans la sous pente

Bernard2K · #5

C’est certain qu’il faut commencer par bien confirmer la surface effective. Comme disent les anglo-saxons : mesurer deux fois… Avant d’engager des frais ça serait bien d’aller voir place avec les plans de la VEFA, le certificat de mesurage, un mètre, et de recalculer vous-même.
Si vous ne savez pas ou ne voulez pas faire la vérification vous-même, demandez un certificat de mesurage à un autre diagnostiqueur.

peroxydee · #6

Bonjour.

Plutôt que s’adresser à un nouveau diagnostiqueur, je ferai appel de suite à un expert immobilier pour le mesurage, vous en aurez besoin si vous entrez en procédure.

freelance37 · #7

Merci pour vos différents conseils pertinents.

J’ai eu le promoteur par téléphone qui m’a informé que deux autres appartements avaient des soucis de surface et qu’ils allaient se retourner contre l’architecte ! Je n’ai toujours pas de certitude quant à la surface exacte de mon appartement, mais cela se précise.

Après discussion avec deux avocats, je vais à priori :

1/ Demander à un avocat de leur envoyer un courrier avec une approche amiable : mandater un géomètre pour avoir une mesure incontestable et demander un remboursement au prorata de l’écart de surface.

2/ Si l’approche échoue et que le promoteur joue la montre, ce qui me semble malheureusement le scénario le plus probable, je demanderais une nouvelle mesure par un expert afin d’être certains de l’écart de surface. Histoire de ne pas engager de frais juridiques sans certitude.

3/ Entamer une procédure de référé expertise pour que le tribunal mandate un expert pour mesurer la surface.

4/ Une fois l’expertise réalisée, lancer une procédure au fond pour obtenir réparation.

Il semblerait que je devrais engager environ 5 000 € de frais pour espérer récupérer 25 000 € + tout ou partie des frais engagés.

Ca ne m’amuse pas, mais le jeu en vaut la chandelle, et le promoteur a été tellement nul pendant toute la phase de construction que je n’ai aucune envie de leur faire de cadeaux.

Qu’en pensez-vous ?

Plutarque · #8

La stratégie est la bonne.

Il y a des chances que le promoteur tente la négociation s’il voit que vous ne bluffez pas et comprend que vous l’assignerez, donc tout est dans le rapport de force que vous allez installer.

J’insiste encore une fois sur le fait que le dépassement du seuil de 5% étant acquis, la réduction du prix accordée correspond alors à la totalité du manque de surface sans que la tolérance de 5% ne soit assimilable à une franchise. Il est sûr et certain que le promoteur va tenter de vois indemniser uniquement sur la part qui dépasse les 5%. Vous pourrez alors lui sortir l’arrêt de la cour de cassation.

Il a joué, il a perdu.

Toutefois, je comprends que cela ne soit pas agréable pour vous, car vous allez devoir avancer pas mal de frais. Mais l’issue ne fait que peu de doute, et vous récupérerez 10% du prix payé et de l’article 700 qui couvrira une partie de vos frais. Sauf si le promoteur est pragmatique et vous propose un beau protocole d’accord transationnel. Disons 15000 ou 20000€, sur les 25000€ que représentent les 10%. Là, ça vaudra le coup de signer pour s’économiser un peu de charge mentale.

Tenez-nous au courant au fur et à mesure !

Bernard2K · #9

Vous prévoyez de mesurer 4 fois la surface : votre diagnostiqueur (c’est fait), puis un géomètre, puis votre expert, puis l’expert mandaté par le tribunal. N’y a-t-il pas moyen de mandater directement un expert qui sera reconnu par le tribunal ? Question à poser à l’avocat.

Par ailleurs, comme j’aime bien comprendre les choses, à votre place je ferais ma propre mesure de surface. Ca ne coûte pas cher et ça permet de s’approprier le sujet. Avec un télémètre laser de marque. J’ai déjà vu un appareil très bon marché avoir une erreur significative.

J’ai eu le promoteur par téléphone qui m’a informé que deux autres appartements avaient des soucis de surface et qu’ils allaient se retourner contre l’architecte !

L’éventuelle responsabilité de l’architecte envers le promoteur n’est pas du tout votre problème, c’est celui du promoteur. Le promoteur est responsable envers vous, point final. Ne laissez surtout pas ces explications vous distraire de votre stratégie, n’acceptez aucun délai ni quoi que ce soit ayant à voir avec cette histoire d’architecte.

Dernière modification par Bernard2K (26/09/2024 08h52)

durand18 · #10

J’imagine que c’est une science à peu près exacte quand c’est fait par un véritable professionnel ? Donc perso j’aurais mandaté un géomètre expert à titre privé pour réaliser une mesure en invitant la partie adverse à participer à l’operation, le cas échéant avec son propre expert.

Référé expertise si risque de prescription ou si vraiment résistance abusive (ce qui peut coûter cher en soi).

freelance37 · #11

Plutarque, le 26/09/2024 a écrit :
La stratégie est la bonne.

J’insiste encore une fois sur le fait que le dépassement du seuil de 5% étant acquis, la réduction du prix accordée correspond alors à la totalité du manque de surface sans que la tolérance de 5% ne soit assimilable à une franchise. Il est sûr et certain que le promoteur va tenter de vois indemniser uniquement sur la part qui dépasse les 5%. Vous pourrez alors lui sortir l’arrêt de la cour de cassation.

C’est bien noté, merci.

Bernard2K a écrit :
Vous prévoyez de mesurer 4 fois la surface : votre diagnostiqueur (c’est fait), puis un géomètre, puis votre expert, puis l’expert mandaté par le tribunal. N’y a-t-il pas moyen de mandater directement un expert qui sera reconnu par le tribunal ? Question à poser à l’avocat.

Si l’approche amiable débouche sur une mesure réalisée par un géomètre, pas certains que d’autres mesures seraient nécessaires en effet.

Bernard2K a écrit :
Par ailleurs, comme j’aime bien comprendre les choses, à votre place je ferais ma propre mesure de surface. Ca ne coûte pas cher et ça permet de s’approprier le sujet. Avec un télémètre laser de marque. J’ai déjà vu un appareil très bon marché avoir une erreur significative.

Conseil très judicieux, mais je suis rarement en France, et encore plus rarement dans la ville où se situe le bien.

durand18 a écrit :
Donc perso j’aurais mandaté un géomètre expert à titre privé pour réaliser une mesure en invitant la partie adverse à participer à l’operation, le cas échéant avec son propre expert.

L’avocat m’a indiqué qu’un géomètre coûtait plusieurs milliers d’euros, j’ai donc exclu d’y faire appel hors procédure judiciaire (avec la perspective de remboursement qui va avec). Mais cinq minutes de recherches Google laisse à penser que ça peut-être moins que ça. Je creuserais le sujet en phase 2.

freelance37 · #12

Bonjour,

Je reviens vers vous alors que je vais attaquer la phase judiciaire.

L’avocat de mon agence de gestion locative a envoyé une mise en demeure, restée lettre morte 45 jours après sa réception. L’avocat en question n’a pas de disponibilités pour m’accompagner sur la suite, je dois en choisir un.

Après échange avec plusieurs avocats, j’hésite entre deux d’entre eux.

Voici leurs propositions.

AVOCAT A

Il me propose deux options, en me conseillant plutôt la première.

1/ Procédure de référé expertise

- Assignation : 1.500 € HT (1.800 €)
* Échanges téléphoniques et mails divers ;
*Analyse du dossier et des pièces ;
*Recherche de textes ;
*Rédaction d’actes
- Audience : 500 € HT (600 € TT).

Total : 2.000 € HT (2.400 € TTC) hors frais d’huissier et dépens d’instance.

Il faudra prévoir un honoraire complémentaire de 500 € HT (600 € TTC) pour la réunion d’expertise.

Il me précise que les délais sont d’environ 12 à 18 mois pour obtenir un rapport d’expertise et que la première provision de l’expert est généralement fixée à 4.000 €.

2/ Procédure judiciaire pour recouvrer la créance

- Assignation au fond  : 2.500 € HT (3.000 € TTC) ;
* Analyse des pièces et du rapport d’expertise ;
* Préparation du dossier
* Recherche de textes et jurisprudence ;
* Rédaction d’acte

- Procédure de mise en état : 750€ HT (900€ TTC) ;
* Enrôlement assignation ;
* Gestion du calendrier de procédure ;
* Audiences dématérialisées et renvois ;
* Signification des pièces ;

- Conclusions en répliques : pour mémoire uniquement si nécessaire d’adresser un mémoire supplémentaire.

- Audience au fond : 500 € HT (600 € TTC).
* Préparation du dossier de plaidoirie ;
* Audience

TOTAL : 3.750 € HT (4.500 € TTC) hors frais et conclusions en répliques éventuelles.

Il conviendra également de prévoir un honoraire de résultat de 5%HT des sommes obtenues (uniquement en cas de recouvrement des sommes).

Il précise que les délais sont d’environ 12 à 18 mois après le rapport pour obtenir une décision (hors appel sinon il faudra compter 2 à 3 ans supplémentaires).

AVOCAT B

Voici son message :

L’idée est simple : assigner en réduction de prix sur la base des 10% de différence de m2 + solliciter un préjudice locatif (outre les frais d’avocat).

Nous attendons donc le deuxième diagnostic, idéalement fait en la présence d’un huissier de justice dont je peux vous communiquer le nom (un constat coûte environ 500 euros, coût que nous intégrerons à nos demandes).

Si toutefois l’adversaire conteste les mesures prises, nous aurons toujours la possibilité, dans le cadre de la procédure, de solliciter une expertise devant le Juge en fonction de la résistance opposée.

Très sincèrement, je pense que le dossier se réglera à l’amiable dès lors que nous aurons assigné.

Une procédure fait toujours bouger les choses, c’est pour cette raison que je suis de ceux qui assignent rapidement et ensuite qui discutent.

Après m’avoir annoncé un taux horaire de 250 € HT, je lui ai demandé s’il pouvait travailler au forfait avec un intéressement au résultat, il me propose :

- 2 400 € TTC de forfait
- 7% HT d’honoraire de résultat

Que choisir ?

J’en suis là, et je ne sais pas trop que faire. C’est la première fois que je fais appel à des avocats.

N’ayant pas de protection juridique (erreur que je retiens pour la suite), je vais devoir avancer les fonds, et donc mesurer mon rapport risque/gain (il y a environ 25 000 € à aller chercher). A ce titre, je suis assez sensible à l’approche de l’avocat B qui pourrait m’éviter de passer par une expertise judiciaire.

Je suis preneur de vos avis et conseils.

durand18 · #13

Je ne peux que renouveler mon conseil précédent : mandater un géomètre expert à titre privé en invitant la partie adverse à participer à la mesure.

Cela vous coûtera moins à avancer et vous aurez probablement un dossier suffisant pour négocier ou saisir directement au fond, à charge pour le vendeur de demander lui même une mesure d’expertise judiciaire (et avancer les frais).

Plutarque · #14

Les tarifs de l’avocat B me paraissent très raisonnables, surtout si vous assignez dans l’optique de marquer le coup pour espérer un protocole d’accord transactionnel.

Un honoraire en partie au résultat est dans votre intérêt, au moins vos intérêts convergent avec ceux de l’avocat.

Je vous rappelle que les frais d’avocat et de procédure sont déductibles de vos revenus fonciers. Donc, si vous dépensez 3000€ avec une TMI à 30%, le coût réel sera seulement de 1500€ pour vous.

Donc à mon avis, vous pouvez y aller.

Il y a de grandes chances pour que le promoteur cherche à discuter ensuite. Et vous serez en position de force.

durand18 · #15

Je ne pense pas que la déduction des frais d’avocat soit évidente.

Passer en charges une nouvelle mesure de la surface, pourquoi pas, car si vous louez un appartement avec la mauvaise surface vous pouvez avoir des problèmes avec votre locataire, quitte à faire déplacer un professionnel demandez à la fois la surface carrez et la surface Boutin .

Par contre l’éventuelle indemnisation qui sera obtenue du vendeur n’est pas un revenu foncier, et dans l’absolu le même revenu locatif sera tiré de l’exploitation du bien …

Plutarque · #16

durand18 a écrit :
Je ne pense pas que la déduction des frais d’avocat soit évidente.

Le BOFIP est assez clair là-dessus :

BOFIP a écrit :
Par frais de procédure, il convient d’entendre notamment les frais supportés par un propriétaire ou par son mandataire :

- pour le règlement de litiges portant sur la propriété de l’immeuble donné en location (limite de propriété, etc.).

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Frais d’administration et gestion

durand18 a écrit :
Par contre l’éventuelle indemnisation qui sera obtenue du vendeur n’est pas un revenu foncier, et dans l’absolu le même revenu locatif sera tiré de l’exploitation du bien …

C’est tout l’intérêt des procédures judiciaires pour du locatif. Les coûts sont déduits et donc amortis, par contre les indemnisations entrent nets d’impôts dans la poche.

Note : si l’auteur arrive à se faire payer 20000€ en protocole d’accord, ils seront nets dans sa poche, mais il continuera à calculer sa reduction Pinel sur le prix payé sans tenir compte des 20000€ qu’il a récupérés. On voit souvent ce genre de petites optimisations avec des protocoles d’accord.

sven337 · #17

Propositions intéressantes, je vous propose de vous poser la question du niveau de bonne foi et de bonne volonté du promoteur. Si vous pensez qu’il ne vous indemnisera pas volontairement, alors que vous avez déjà commencé à montrer les dents, je ne vois pas l’intérêt de prendre des actions qui ne sont pas de nature à mener directement à une indemnisation.
En d’autres termes, avez vous une raison d’estimer que l’expert qui interviendrait à l’amiable suffira à débloquer la situation ? Il me semble que non.

Dès lors, l’approche de l’avocat B semble pragmatique. Il faut montrer les dents suffisamment fort pour que le promoteur ne puisse pas temporiser ou vous ignorer comme il semble le faire à ce jour. Tout ce qui est hors judiciaire sera contesté de toute façon, il me semble qu’il y a donc du sens à passer à la vitesse supérieure.
L’approche de l’avocat A me semble plus lourde : il n’y a pas besoin d’un expert pour mesurer une surface, c’est trop incontestable, dès que le promoteur sera assigné il saura que vous ne rigolez plus et sera bien obligé d’accepter de mesurer contradictoirement sans passer par une expertise judiciaire.

En phase avec vous pour le forfait + honoraire de résultat, personnellement je n’aime pas le taux horaire, je paie pour un résultat pas pour un effort.

freelance37 · #18

durand18 a écrit :
Je ne peux que renouveler mon conseil précédent : mandater un géomètre expert à titre privé en invitant la partie adverse à participer à la mesure.

Cela vous coûtera moins à avancer et vous aurez probablement un dossier suffisant pour négocier ou saisir directement au fond, à charge pour le vendeur de demander lui même une mesure d’expertise judiciaire (et avancer les frais).

C’était un peu l’idée de la mise en demeure, mais la partie adverse fait le mort.

J’ai oublié de le préciser dans mon message, mais Avocat B me demande de refaire appel à un expert pour mesurer la surface, en présence d’un huissier de justice. Mesure qui servirait de base pour assigner le promoteur en réduction de prix.

durand18 · #19

Un expert géomètre a une déontologie qui apporte une certaine garantie et si vous lui demandez de convoquer amiablement/prendre les convenances de la partie adverse cela ne devrait pas lui poser de difficulté.

En revanche je ne vois pas bien la valeur ajoutée d’un huissier qui viendrait regarder par dessus l’épaule du diagnostiqueur, et vous en aurez peut être même pour plus cher au total …

freelance37 · #20

J’ignorais pouvoir déduire les frais d’avocat et de procédure des revenus fonciers ! C’est une bonne nouvelle.

Je me laisse encore un jour ou deux de réflexion, mais je vais probablement faire appel à Avocat B.

J’abuse de votre savoir pour poser une dernière question : savez-vous si les honoraires au résultat sont remboursables au titre de l’article 700 ?

sven337 · #21

L’article 700 c’est un montant attribué par le juge, il ne rembourse pas "les honoraires", il attribue une somme au pif qui est systématiquement inférieure à la réalité. L’honoraire de résultat fait partie de ce que l’article 700 est censé couvrir, mais le juge n’accorde pas "remboursement des frais d’avocat sur facture", il accorde une somme sortie de son chapeau. Ne comptez pas obtenir complet remboursement des frais, demandez à votre avocat combien en général il obtient, ça doit être dans les 1000€ max ?
(Je ne suis pas avocat.)

durand18 · #22

Question intéressante en théorie mais assez complexe en pratique.

L’honoraire de résultat est un accord entre vous et votre avocat qui est dû indépendamment de l’octroi d’une indemnisation au titre de l’article 700 CPC (sauf s’il est basé sur les sommes obtenues au titre de l’article 700 …).

L’article 700 est une demande en justice faite en votre nom qui vous revient, c’est un des rares cas où le juge statue en équité, il peut tenir compte des justificatifs produits le cas échéant, sans non plus être lié par ceux-ci …

Donc il faudrait  :

- formuler une demande d’article 700 au minimum à hauteur de X% des demandes indemnitaires + honoraires fixe ;

- accessoirement produire la convention d’honoraires ;

- gagner ;

- que le juge estime équitable de vous attribuer une indemnisation suffisante pour couvrir la totalité des honoraires à engager ;

En pratique la plupart des avocats demandent une somme plus ou moins raisonnable sans rien justifier et le juge arbitre selon son bon vouloir.

Plutarque · #23

Quels ont finalement été vos choix freelance37 ?

freelance37 · #24

J’ai fait le choix de l’avocat B.

L’assignation a été envoyée au promoteur début janvier.

Mon avocat a eu un échange informel avec la partie adverse qui semble ne pas contester l’écart de surface et va mettre en cause les différents intervenants de la construction, pour garantie.

Il est amusant que vous me demandiez des nouvelles aujourd’hui puisque les choses "sérieuses" débutent véritablement… ce jeudi, avec une première "audience virtuelle".

Selon mon avocat, l’affaire sera automatiquement renvoyée à une date ultérieure, mais il pourra commencer à négocier une issue à l’amiable.

Tout cela est totalement nouveau pour moi, je suis curieux de voir ce que cela va donner.

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durand18 a écrit :

BOFIP a écrit :

durand18 a écrit :

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durand18 a écrit :

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