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#1 02/09/2024 12h18
- OkCowboy
- Membre (2018)
- Réputation : 7
Bonjour,
J’ai bientôt terminé de rembourser l’emprunt sur ma RP (reste 9k€) et je me pose la question de la suite :
- La revendre pour acter la plus value et recommencer (entre 300k€ et 400k€ de PV latente)
- Faire un crédit hypothécaire sur celle-ci pour lever des fonds et investir plutôt dans des actions à dividendes pour me diversifier de l’immobilier. Mais ici l’objectif est d’obtenir un rendement supérieur au taux du crédit
Quelqu’un ici a-t-il déjà réalisé cette démarche ? Qu’en pensez-vous ?
Mots-clés : emprunt, hypothèque, rp
Une journée sans rire est une journée perdue :-)
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[+1] #2 02/09/2024 12h49
- Oblible
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Il y a aussi l’option vente à soi-même ( OBO ), mais tous ces montages sont compliqués à finaliser avec les banques.
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#3 03/09/2024 09h41
- OkCowboy
- Membre (2018)
- Réputation : 7
J’ai lu et réfléchis à l’OBO mais j’y vois des inconvénients majeurs :
- Frais de mutation
- Obligation de payer l’intégralité du prix du bien même si on l’évalue de manière pessimiste
- La banque demandera certainement un apport
- Si on passe de détention en directe physique à une détention par une SCI, on perd l’abattement IFI sur la RP
Avec un crédit hypothécaire, je peux moduler la somme empruntée, j’avais en tête un quart de sa valeur pour rester raisonnable.
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#4 03/09/2024 09h46
- Oblible
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J’ai déjà essayé de faire un crédit hypothécaire mais ça n’a jamais abouti, une seule banque voulait me suivre et avec des conditions pourries ( taux élevé, obligation de réinvestir une partie du crédit dans une AV maison bourrée de frais … ).
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1 #5 03/09/2024 11h52
- Phaeton
- Membre (2022)
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AMHA il ne faut pas limiter la recherche aux banques mais l’élargir aux organismes de financement, cabinets et courtiers spécialisés…
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#6 05/09/2024 17h18
- OkCowboy
- Membre (2018)
- Réputation : 7
Je passe par un petit courtier, j’interroge le marché et je vous dis ce qu’on m’a proposé …
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#7 05/09/2024 17h55
- Phaeton
- Membre (2022)
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Entendu ; pour ce qui me concerne, je précise que si le crédit hypothéquaire éveille ma curiosité dans une optique de liquéfaction de patrimoine, je porte sur l’idée de l’utiliser pour spéculer en bourse un regard des plus circonspects.
Avec des mots différents : vous donneriez votre maison en gage pour jouer au casino ?
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#8 05/09/2024 18h04
- OkCowboy
- Membre (2018)
- Réputation : 7
Je partage votre réserve, j’avais en tête quelque chose de raisonnable :
- Emprunter 1/4 de la valeur de la maison avec des mensualités d’environ 1000€ (en ayant soldé préalablement tout emprunt sur celle-ci)
- Placement probablement en bourse pour me diversifier (99% d’immobilier actuellement) sur des entreprises plutôt très sécures (Sanofi, Air liquide, autre)
Dans le pire des cas vendre la maison pour rembourser l’emprunt en cas de coup dur c’est acceptable tant que ce n’est pas une saisie judiciaire et que je maîtrise le prix et le tempo.
Qu’en pensez-vous ?
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#9 05/09/2024 18h16
- Phaeton
- Membre (2022)
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Incapable de formuler un avis sur l’approche envisagée. Je note :
Que vous semblez mener efficacement votre barque dans l’immobilier ;
Que vous semblez capable de mesurer les risques pris et de les limiter aux pertes que vous pouvez supporter compte tenu notamment de votre horizon d’investissement ;
Qu’un cabinet spécialisé qui fait sa pub à la radio (et que je ne citerai pas) indique que le crédit hypothécaire sert à "financer l’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation".
Je ne pense pas que vous trouverez quelqu’un pour marcher dans votre combine, mais si c’est le cas, les modalités m’intéressent parce que la problématique de monétisation de la résidence principale pour la génération ayant acheté à l’aube de l’incroyable montée des prix des 25 dernières années est cruciale pour le transfert de la richesse ainsi acquise à la génération suivante, frappée de plein fouet par la crise de l’immobilier.
Edit : typo
Dernière modification par Phaeton (05/09/2024 18h17)
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#10 05/09/2024 19h57
- Tof91
- Membre (2016)
- Réputation : 10
Bonjour;
J’ ai fait un crédit hypothecaire en 2022 sur un appartement en location complètement payé.
L’ objectif était le même que le votre , par contre je n’ai pas tout investi en bourse d’un seul coup
Message 35 de ma file:
En général le taux est plus élevé à l’époque 3,1% en octobre 2022 c’était élevé
Mais rétrospectivement ce n’était pas une trop mauvais opération.
Ils peuvent inclure un restant du d’un prêt travaux dans le montant du prêt
Ils prêtent 80% de la valeur du bien.
Mymoneybank avait payé une personne pour se déplacer estimer le bien
J’étais passé par un courtier à l’époque,
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#11 06/09/2024 07h56
- SeedSquall
- Membre (2022)
- Réputation : 3
Je me pose les mêmes questions. Pour la même chose (crédit H. sur résidence secondaire pour investir en bourse).
Ne pas oublier qu’en investissant en bourse en personne physique, il ne sera pas possible de déduire les intérêts du crédit. Donc il fait faire un rendement à minima de 30% supérieur au taux de crédit. 2e option serait de monter une société et faire un OBO mais en effet, blindé de frais, de taxes et autres. Je pense que c’est probablement la meilleure option sans pouvoir le prouver clairement avec des chiffres !
Dernière option possible confirmé par mon comptable si on est en LMNP, se servir de ce crédit pour acheter un bien immobilier et en déduire les frais comme un prêt classique. Mais on reste encore dans l’immobilier ici…
Je pense quand même qu’il y a quelque chose à faire et Tof nous le prouve.
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#12 06/09/2024 08h01
- guizmaille
- Membre (2017)
- Réputation : 32
A noter que vous ne perdez pas le bénéfice de l’exonération pour vente de la résidence principale en sci dans l’hypothèse d’un obo.
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#13 06/09/2024 08h36
- Tof91
- Membre (2016)
- Réputation : 10
J ai oublié de mentionner que le financement obtenu était à 100% , tous les frais inclus
Ça m avait permis de dépasser le plafond imposé pour les prêts conso.
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[+1] #14 14/09/2024 15h05
- OkCowboy
- Membre (2018)
- Réputation : 7
Hello ici,
J’ai eu une réponse d’un courtier, voici ce qu’on me propose :
Bon les taux sont hauts mais ça peut être une solution.
Ils ne peuvent pas prêter plus de capitaux car ils ne font pas le financement d’achat de valeurs mobilières (que de l’immo … j’essaie de m’en échapper et on m’empêche d’en sortir ! )
Il y a 8k qui serviront à solder le CRD de mon crédit actuel.
Vous en pensez quoi ?
Perso, je pense que l’idée est bonne je vais juste attendre des taux plus bas (la BCE ayant baissé cette semaine les taux de base) la baisse va continuer
Dernière modification par OkCowboy (14/09/2024 15h07)
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#15 16/09/2024 07h45
- SeedSquall
- Membre (2022)
- Réputation : 3
Les taux sont trop élevés je dirais. 5,50%, cela veut dire qu’il fait chercher du 7,86% avant PFU de rendement en bourse juste pour payer les intérêts, donc encore plus pour y gagner quelque chose. Et ça commence à faire inatteignable sans prendre de risques importants.
Au final, votre argent est mieux investit en ne faisant rien. Ce qui est très frustrant.
Est-il possible d’avoir des taux plus bas? Je ne sais pas.
Après si vous êtes convaincu de pouvoir être au moins à l’équilibre en bourse (remboursement des intérêts), vous pouvez parier sur une baisse des taux et renégocier votre crédit dans quelques années, et gagner la différence… Mais c’est aussi très risqué, long et incertain.
Edit: typo
Dernière modification par SeedSquall (16/09/2024 08h17)
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#16 16/09/2024 10h44
- OkCowboy
- Membre (2018)
- Réputation : 7
L’idée me semble un bon compromis pour ne pas être obligé de vendre un bien totalement financé.
Les taux (et les frais! 10%) sont un peu hard, sur un projet immo à 10% ou plus de rendement ça peut se réfléchir mais sur des actions ..
Le mieux à faire est d’attendre une baisse de taux.
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