PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 30/08/2024 13h49

Membre (2016)
Réputation :   8  

Bonjour à tous,

Une étude de cas un peu particulière puisqu’en réalité, je n’ai pas encore trouvé le bien. De ce fait, j’espère malgré tout être dans la bonne section. Je m’étais bien renseigné sur l’investissement immobilier il y a une petite dizaine d’année, mais j’avoue qu’entre temps… heureusement le forum m’a aidé à réacquérir certaines notions!

En recherche active d’un studio sur Angers (49) et ses alentours, je suis en train de construire un fichier excel me permettant d’appréhender un potentiel investissement locatif sous (quasiment) toutes les coutures. J’imagine qu’il existe des sites qui le proposent déjà, mais j’aime bien construire des Excels (déformation professionnelle) et surtout cela me permet de prendre bien conscience de tous les aspects.
L’idée étant aussi de pouvoir étudier rapidement les différents biens que l’on me propose.

Pour l’instant, j’ai repris les caractéristiques d’un bien - qui offre 10% de rentabilité brute - que je regarde de façon très préliminaire (donc pas vraiment nécessité d’en faire une étude de cas à proprement parler).

Un petit screen de l’Excel avec les éléments de ce bien (Work in Progress):



Pour le moment, je cherche à appréhender les economics du bien sans fiscalité (j’ai cru comprendre que c’était une approche importante dans un premier temps).

Je constate que ce bien, dont la rentabilité est pourtant de 10% brute, offre un cashflow significativement négatif. Je m’interroge donc sur les éléments suivants:

- L’approche avant fiscalité n’est-elle pas incongrue ? En d’autres termes, dans un investissement immobilier la fiscalité est-elle un élément majeur qui fait passer de no go à go ?
- Est-ce que je loupe quelque chose d’autre dans les recettes/dépenses ?
- Je crois comprendre que mon hypothèse de vacance locative est assez conservatrice, qu’en est-il de mon hypothèse sur les frais de maintenance ? (10% du loyer HT)

D’une manière générale, je suis preneur de tous vos commentaires/points de vues et vous en remercie vivement d’avance.

Dans le cas où certains le souhaiteraient, je partagerai ce fichier avec plaisir lorsque celui-ci sera terminé (bien que j’imagine qu’il existe pléthore d’outils).

Merci d’avance de votre aide

Dernière modification par Dreamin (30/08/2024 14h01)

Mots-clés : excel, immobilier, rentabilité

Hors ligne Hors ligne

 

#2 30/08/2024 14h15

Membre (2019)
Réputation :   11  

Bonjour,
déjà votre rendement n’est pas de 10% brut, mais au mieux de 9,2% (650*12/84000).
Si vous tenez compte des charges à l’achat, vous êtes plus proche du 8,3% (650*12/93000).

Maintenant votre approche est la bonne, votre fichier vous montre que le cashflow est négatif.
ce qui veut dire que a minima vous devrez sortir cette somme de votre poche tous les mois. Ajoutez à cela les impôts (peut-être 0 € si vous louez meublé et profitez du statut LMNP).

Si cette approche vous va et que vous êtes sur un bien patrimonial en zone tendu, pourquoi pas, mais en tout cas ce n’est pas un investissement à bon rendement, ou alors il faut négocier davantage le prix pour améliorer le rendement, genre le baisser de 15% minimum.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 30/08/2024 14h32

Membre (2020)
Réputation :   16  

Le prix d’achat (80k€) de l’appartement me semble trop faible pour escompter obtenir un loyer de 650€ HC.
Pour ce prix vous obtiendrez un appartement de moins de 20m2 (et même plus vers les 15m2 si vous êtes dans un bon secteur).
Donc pour ma part je pense qu’il y a un souci dans vos chiffres, à moins bien évidemment de débusquer une très très bonne affaire.
NB : félicitations pour avoir repris vos études et obtenu votre diplôme.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 31/08/2024 13h14

Membre (2019)
Réputation :   19  

Vous n’êtes pas du tout à 10% de rendement brut.

Ensuite, tout ce discute, je pense que je prévoirais plus de vacances et plus de travaux d’entretien pour ne pas avoir de mauvaise surprise, surtout si vous louez en meublé.

Votre tableau Excel a au moins le mérite de montrer que les studios à Angers ne sont sans doute pas l’investissement qu’il vous faut actuellement : cash flow très négatif, forte baisse de la capacité d’emprunt.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

#5 14/09/2024 20h44

Membre (2016)
Réputation :   8  

Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

J’ai avancé sur le modèle et j’en profite pour à la fois vous exposer une opportunité qui me paraît intéressante et que j’étudie plus en profondeur.

Studio de 33m² situé en plein centre ville du Mans - rénové mais DPE E
Prix FAI: 72 000€
Frais de notaire: 5 760€
Pas de travaux - appartement meublé
Emprunt 110% 25 ans à 3.7%
Loyer estimé 500€ HC - 50€ de charges

Ci-dessous, quelques captures du modèle sur ce bien:









Il y a sûrement des erreurs résiduelles (et peut-être majeures) dans la partie fiscalité, preneur de votre aide si vous en identifiez. Le fait est qu’en l’état je simule un TRI de 12.2% avec un CF négatif de ~6€/mois.

J’ai ajusté mon hypothèse de coûts d’entretien annuel à 1.2% de la valeur du bien (864€). Je me demande si c’est trop optimiste ou, à l’inverse, trop pessimiste. C’est une variable qui est non négligeable sur la rentabilité. Bien entendu, j’imagine qu’il y a un facteur chance, mais je me dis qu’il doit exister des points de référence en lissé sur plusieurs années.

Hypothèse également d’1 mois de vacances locatives par an, ici encore je n’arrive pas à me situer.

Je suis preneur de vos avis, à la fois sur ce bien, mais également sur le modèle qui progresse!

Hors ligne Hors ligne

 

#6 15/09/2024 04h56

Membre (2014)
Top 50 Année 2024
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   511  

Votre présentation est illisible. Vous devriez juste donner les chiffres dans 10 ans (2034) soit à  mi-chemin de votre investissement. A cette date, vous n’aurez plus de déficit reportable. J’aurai quelques questions :
- vous avez une proposition d’une banque à 110%?
- comment anticipez l’interdiction de louer votre appartement dans 10 ans? (DPE E).
- que devient votre rentabilité si le régime LMNP est supprimé prochainement ?

En première approche en location nue, j’ai trouvé pour 2034 :
Loyer HC : 6105
Charges : 2131+261+86+945+383+255=4061
IR +PS : (6105-4061)×0,47=960
Renta : (2044-960)/(72000+5760)=1,4%
Charges pour cf=86+945+383+255=1669
Cash Flow : 6105-1669-960-4878=-1400

J’ai repris vos chiffres sans les vérifier. J’ai pris une TMI à 30%. Si vous faites le calcul en lmnp, vous devriez être à 2% de rentabilité.

Je vous conseille de refaire mes calculs pour les comprendre. Inutile de faire des tableaux hyper compliqués avec projection sur 25 ans, restez simple et prudent surtout en cette période fiscalement instable.


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#7 15/09/2024 07h43

Membre (2016)
Réputation :   8  

Bonjour lachignolecorse, merci pour votre réponse

- J’ai effectivement plusieurs propositions à 110%.
Dont Crédit Agricole, qui propose un prêt variable (capé à la hausse, mais peut redescendre de -1% maximum. Il faut que je lise attentivement les conditions).

- Vous avez raison, l’interdiction dans 10 ans devrait nécessairement soit faire l’objet d’un budget travaux alloué, soit d’une décote du bien à cet horizon?

- L’investissement est très dépendant du LMNP, effectivement.

La présentation mériterait plus de lisibilité, vous avez raison. Cela dit, ici ce sont les  calculs intermédiaires, je compte faire une table récap plus lisible. Ma démarche est volontairement d’éviter la simplification, pour essayer de coller à la réalité.

Vous allez trouver ça illisible, mais j’ai aussi des modules fisca déficit au réel et micro foncier. En réel, en 2034, je trouve un CF de -1,675.


Dernière modification par Dreamin (15/09/2024 08h06)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 15/09/2024 08h09

Membre (2014)
Top 50 Année 2024
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   511  

J’ai oublié des charges dans le calcul de CF en effet. Si vous passez en lmnp,  vous ne gagnerez pas grand chose car vous aurez des charges supplémentaires (CF, EC). De plus, vous aurez les meubles à entretenir et un turnover plus important.

Donc rentabilité insuffisante


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 15/09/2024 08h55

Membre (2017)
Réputation :   15  

Bonjour
500€ au Mans pour un studio de 33m² me semble surévalué. Nous y possédons un studio un peu plus grand, au centre ville et le loyer HC est de 420€.
Édit : pardon vous êtes en meublé. Cela semble donc ok.

Dernière modification par eureka38 (15/09/2024 12h07)

Hors ligne Hors ligne

 

#10 15/09/2024 09h35

Membre (2016)
Réputation :   8  

Bonjour eureka,

Vous soulevez un excellent point et je vous en remercie : le modèle prend le même loyer, indépendamment qu’il soit loué en meublé ou nu. Je vais ajuster cela. Le problème est le même s’agissant du budget estimé pour l’entretien du bien et pour les vacances locatives comme vous l’indiquez lachignolecorse.

eureka, je me permets de faire appel à votre expérience de cette ville. Quelle vacance locative constatez-vous sur votre bien? Je crois comprendre que votre loyer est plutôt au niveau du marché.

En l’espèces, et compte tenu du risque fiscal, il semble qu’il faille exiger une rentabilité plus élevée en LMNP - je le comprends des explications de lachignolecorse. Au demeurant, en LMNP, j’ai bien pris compte de la CFE (que je comprends à 0 en année 1 et à 50% en année 2), l’expert comptable est volontairement à 0 car j’ai quelqu’un de la famille qui me le fait gracieusement.

Dernière modification par Dreamin (15/09/2024 09h59)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 15/09/2024 12h15

Membre (2017)
Réputation :   15  

D’expérience sur le Mans les petites surfaces (non meublées dans notre cas) sont louées par des étudiants ou des personnes se lançant dans la vie active (comme souvent pour les petites surfaces).
Le turn over est assez élevé (fin d’étude ou départ dans une autre ville pour les étudiants, mise en couple ou désir de plus grand pour les actifs).
En revanche la vacance n’est jamais bien longue. Il est faisable de trouver quelqu’un en moins d’un mois et je pense que le maximum que nous ayons eu était de deux mois.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 15/09/2024 13h42

Membre (2019)
Réputation :   19  

Moi j’aime bien votre présentation sur 25 ans, j’ai à peu près la même. Cela permet de voir l’effet de l’inflation. Par contre, vous semblez avoir pris 0,1 % comme taux d’inflation. Essayez plutôt avec 2%.

Ensuite, comme pour Angers, je n’ai pas besoin du détail des charges pour savoir que c’est beaucoup trop cher : 500 de loyers, au dessus de 50000 €, je ne regarde même pas.

Vous devriez aussi mettre à jour votre présentation ; revenus, loyer ? emprunts ? …


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

#13 15/09/2024 18h15

Membre (2016)
Réputation :   8  

Hello Tlaloc,

Je prends 2% d’augmentation annuelle pour les charges (ici je m’étais trompé à 1%).
Mais il est vrai que je suis (peut-être trop?) conservateur sur l’augmentation annuelle de la valeur du bien  et du loyer (0.1% chacun). En fait, sur Angers, j’ai l’impression que les prix au m² sont tellement dingues que cela ne peut que stagner/baisser dans un contexte de taux baissiers.
Sur le Mans, je suis plus optimiste.

De ce que je constate, il est très compliqué de trouver des studios <70k sur Angers si on cible le centre ville élargi. Peut-être n’est-ce simplement pas la bonne ville pour cette opération.

Je vais mettre à jour ma présentation asap.

Dernière modification par Dreamin (15/09/2024 18h17)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 15/09/2024 22h43

Membre (2019)
Top 20 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   116  

Dreamin a écrit :

De ce que je constate, il est très compliqué de trouver des studios <70k sur Angers si on cible le centre ville élargi. Peut-être n’est-ce simplement pas la bonne ville pour cette opération.

Plutôt que d’essayer de vous faire une démonstration théorique, une fois n’est pas coutume, je vais vous donner un exemple parlant. Cet exemple va d’autant plus vous parler que vous connaissez la ville du Mans.

Voilà ce qu’il était possible de trouver en septembre 2022 boulevard Emile Zola au Mans (centre ville proche de la gare) :







Qu’en concluez-vous ?

Pour donner encore plus d’éclat à cette démonstration, j’ajoute que, si j’en crois Meilleurs Agents, les prix au Mans ont baissé de 8,8% en 2 ans. Ce genre d’opportunités devrait donc être plus fréquente à trouver en 2024 qu’en 2022.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

En ligne En ligne

 

#15 16/09/2024 07h34

Membre (2016)
Réputation :   8  

Bonjour Plutarque,

Merci pour votre message et cet exemple.
J’en conclue que je ne sais pas où et comment chercher. J’ai l’impression que ce genre de bien est soit en off-market, soit en dehors de mon radar de recherche.

J’ai un mandat non exclusif avec des chasseurs via Horiz.io
Ce n’est pas glorieux non plus de ce côté là

Je vais réfléchir à un plan d’attaque plus efficace.

Dernière modification par Dreamin (16/09/2024 07h37)

Hors ligne Hors ligne

 

#16 16/09/2024 09h03

Membre (2017)
Réputation :   15  

Plutarque, le 15/09/2024 a écrit :

Voilà ce qu’il était possible de trouver en septembre 2022 boulevard Emile Zola au Mans (centre ville proche de la gare) :
…..
Pour donner encore plus d’éclat à cette démonstration, j’ajoute que, si j’en crois Meilleurs Agents, les prix au Mans ont baissé de 8,8% en 2 ans. Ce genre d’opportunités devrait donc être plus fréquente à trouver en 2024 qu’en 2022.

Un bien positionné à ce tarif n’a pas dû rester longtemps en annonce (s’il n’y avait pas de loup dans la copro ou ailleurs).

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 2   [+1]    #17 16/09/2024 10h58

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3557  

 Hall of Fame 

Quelques remarques :
- Le Mans a un prix moyen d’appartement à 1800 €/m², Angers à 3100 €/m². Les deux villes ne sont donc pas comparables.
- d’une manière générale, la rentabilité brute est inversement proportionnelle au prix au m². Si vous êtes un chercheur normal d’immobilier, que vous achetez un bien "normal", vous allez avoir 2-3 % de renta brute dans les villes les plus chères de France, 5-6 % dans les villes moyennes, et 10-12 % dans les villes très bon marché. Ce qui donne envie d’aller investir dans les villes très bon marché. Mais, évidemment, le risque d’impayés, de vacance locative, de dégradation, de squat et de cambriolage augmentent aussi. Quand on va vers le très très bon marché, on rentre dans des zones où l’ordre républicain n’a plus cours. Il faut donc être conscient de ses limites et éviter la tentation du très très bon marché qui va vous causer des ennuis sans fins.
- le prix des travaux, lui, est quasiment le même partout en France. Donc, si on vise une ville très bon marché mais qu’on fait faire les travaux par des artisans, on ne retrouvera pas son investissement. Exemple, dans une ville à 1000/m², j’achète un bien avec travaux que je paie à 800 €/m², je fais ensuite une rénovation complète par artisan à 1000 € du m², et je me retrouve avec un prix de revient à 1800 €/m². Ma rentabilité locative est mauvaise, et si je revends, je revendrai maxi 1200 €/m² donc j’ai perdu de l’argent.
Conclusion :
- dans les villes très bon marché, je dois faire les travaux moi-même ou bien acheter des biens déjà prêts à louer.
- dans les villes chères, j’ai davantage de marge pour faire des travaux, et j’ai meilleur espoir de retrouver une PV à la revente. Par contre, la rentabilité est très basse.

Voilà pour une opération "moyenne". Comment faire une opération "extraordinaire" ? La rentabilité se fait à l’achat. Il faut donc payer moins cher, sans que le bien ne soit pourri pour autant. Comment on fait ? On se retrousse les manches, on se forme. Il faut lire les messages de ceux qui y arrivent, pour comprendre leurs méthodes de recherche et de négo. Il n’y a pas une seule bonne méthode, il y a des méthodes. Tout est sur le forum. Bonne lecture.

Je ne ferai pas de synthèse ou de résumé de ces méthodes qui fonctionnent. Pourquoi ?
1) Ca se mérite.
2) Il faut bien lire l’ensemble de ce qui est rapporté, pour prendre conscience du travail que ça demande, du taux de réussite, des écueils, etc. Recenser des "astuces" en faisant croire que c’est facile, ce ne serait pas rendre service.
3) Toutes les méthodes ne conviennent pas à tout le monde. En fonction de ses compétences, de son marché, de son temps disponible, on va se sentir plus à l’aise avec une méthode qu’avec une autre.

PS : j’ai l’impression d’avoir déjà écrit cela 100 fois. Je vais me mettre ce message en favori, comme ça ensuite je pourrai faire du copier-coller. wink

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2024 15h22)


Il faut que tout change pour que rien ne change

En ligne En ligne

 

[+1]    #18 16/09/2024 11h56

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 50 Finance/Économie
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1424  

 Hall of Fame 

Bernard2K a écrit :

Mais, évidemment, le risque d’impayés, de vacance locative, de dégradation, de squat et de cambriolage augmentent aussi. Quand on va vers le très très bon marché, on rentre dans des zones où l’ordre républicain n’a plus cours.

C’est une des raisons, mais pas que et pas la principale, souvenez-vous, qui est l’emplacement, toujours lui.
Les villes très très bon marché sont aussi mal situées, dans des bassins peu servis par les transports, l’emploi, au relief ou météo désagréables, leurs perspectives sont mauaises, avec une population en décroissance, ce qui fait que les prix risquent d’y baisser davantage qu’ailleurs et de moins monter quand tout monte. Il s’avère que parfois, il peut y avoir un sursaut mais pour le reste, en effet, à 1000 € du m² ou moins, inutile d’engager de gros travaux, ils ne sont pas rentables. Autant viser le bien qu’un jeune investisseur "de la ville" aura rénové et se verra contraint de revendre suite à un divorce par exemple.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #19 16/09/2024 13h00

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3557  

 Hall of Fame 

Oui, bien sûr. Le coût au m² n’est pas une donnée sortie de nulle part sans logique. C’est le reflet de l’attractivité d’une ville. Et, à l’intérieur d’une ville, de cet emplacement-là. Quand l’attractivité est basse, ce n’est pas bon signe pour la suite. Il peut y avoir excès d’offre, et alors on a des biens qui restent vides très longtemps et qui deviennent très difficiles à louer et à vendre également.

Sachant que le coût de revient d’une construction neuve dans le collectif est d’environ 2300 €/m², un marché à 1000 €/m² doit faire réfléchir. Ca veut dire :
- qu’il est impossible de vendre du neuf, sauf à bénéficier d’un régime de défiscalisation incitatif et de clients pigeons. Ca ne date pas d’hier, voici un article de 2009 : St-Gaudens. Les logements "Robien", ou un scandale qui ne fait que commencer - ladepeche.fr
- que les "fins de défisc", 9 à 12 ans après, sont très fortement décotés, car leur prix est fixé par les prix de l’occasion. C’est comme ça que certains achètent des appartements encore récents et en bon état pour 2 à 3 fois moins cher que les gens qui l’ont acheté neuf une dizaine d’années plus tôt.
- qu’il y a beaucoup de vieux trucs sur le marché : en mauvais état, invendables. Les RDC notamment deviennent très difficile à vendre ;  de même pour les logements peu lumineux ou exposés au bruit, puisqu’il y a excès de logements aussi bien à al vente qu’en location, pourquoi s’embêter avec un logement mal placé ?
- qu’un bien immobilier dans une telle ville ne vaudra jamais cher.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2024 13h02)


Il faut que tout change pour que rien ne change

En ligne En ligne

 

#20 16/09/2024 14h53

Membre (2019)
Top 20 Année 2024
Top 50 Année 2023
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   116  

eureka38 a écrit :

Plutarque, le 15/09/2024 a écrit :

Voilà ce qu’il était possible de trouver en septembre 2022 boulevard Emile Zola au Mans (centre ville proche de la gare) :
…..
Pour donner encore plus d’éclat à cette démonstration, j’ajoute que, si j’en crois Meilleurs Agents, les prix au Mans ont baissé de 8,8% en 2 ans. Ce genre d’opportunités devrait donc être plus fréquente à trouver en 2024 qu’en 2022.

Un bien positionné à ce tarif n’a pas dû rester longtemps en annonce (s’il n’y avait pas de loup dans la copro ou ailleurs).

Évidemment, il s’agissait d’une opportunité. Mais il a été mis en vente de manière publique sur Immonot (donc pas de off-market ici), et nous avons été 3 à appeler le notaire le premier jour et à programmer une visite le lendemain. Nous avons tous les trois fait une offre au prix au comptant après la visite. On savait ce qu’on faisait, et l’opportunité qu’on avait devant nous.

Les 3 dossiers ont été présentés aux vendeurs (une succession), hélas c’est l’un des deux autres qui a été choisi. Deux options :
(1) Soit le notaire connaissait bien l’un des deux autres acheteurs et l’a privilégié en présentant les offres aux vendeurs
(2) Soit l’un des deux autres achetait en société sans clause de substitution, et présentait l’avantage de ne pas pouvoir se rétracter

Bon, vous vous doutez que j’ai été bien dégoûté, mais ça permet d’apprendre.

N’étant pas du Mans, je ne connaissais pas le notaire. Cette affaire illustre le fait qu’un investisseur aguerri a intérêt à avoir un notaire de confiance, qui est courant des biens que vous cherchez et qui peut vous privilégier en cas de succession.

D’où l’importance de choisir un notaire compétent et efficace, et en retour d’être toujours correct avec lui, comme un partenaire. Ne pas hésiter à lui rendre des services aussi. Dans mon cas, je suis prof de maths en prépa MPSI, et lors de ma dernière opération il s’avérait que son fils était en terminale et allait faire des voeux Parcoursup pour rentrer en MPSI : j’ai pris le temps de lui donner tous les conseils qui ne sont pas toujours faciles à trouver, et je lui ai même dit que s’il venait à être admis dans mon établissement et qu’il acceptait la proposition Parcoursup, je pouvais demander à l’avoir dans ma classe (il y a plusieurs MPSI dans mon établissement). Bon finalement il a choisi une MPSI d’un autre établissement, tout aussi bien mais plus près de chez lui. C’est sans doute anecdotique, mais c’est un tas de petites choses comme ça qui font la différence.

Aucun loup évident dans la copropriété, mais je ne suis pas allé plus loin puisque mon offre n’a pas été choisie.

Dernière modification par Plutarque (16/09/2024 17h11)


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

En ligne En ligne

 

#21 17/09/2024 12h10

Membre (2019)
Réputation :   19  

Bernard2K, le 16/09/2024 a écrit :

Quelques remarques :
Quand on va vers le très très bon marché, on rentre dans des zones où l’ordre républicain n’a plus cours. Il faut donc être conscient de ses limites et éviter la tentation du très très bon marché qui va vous causer des ennuis sans fins.

Surin, le 16/09/2024 a écrit :

Les villes très très bon marché sont aussi mal situées, dans des bassins peu servis par les transports, l’emploi, au relief ou météo désagréables, leurs perspectives sont mauaises, avec une population en décroissance, ce qui fait que les prix risquent d’y baisser davantage qu’ailleurs et de moins monter quand tout monte. Il s’avère que parfois, il peut y avoir un sursaut mais pour le reste, en effet, à 1000 € du m² ou moins, inutile d’engager de gros travaux, ils ne sont pas rentables. Autant viser le bien qu’un jeune investisseur "de la ville" aura rénové et se verra contraint de revendre suite à un divorce par exemple.

Je suis preneur de statistiques ou de témoignages de premier niveau, parce j’ai peur qu’on tourne à la discussion de bistrot ou aux fantasmes sinon. Bien sûr, il existe des zones de non-droit en France, mais la généralisation à toutes les communes modestes me semble fausse, voire insultante.

Moi, j’ai un témoignage personnel : j’ai acheté dans une ville "rurale" à 1000€, et dans une ville "populaire" à 1500€. Et ce ne sont pas du tout des villes de non-droit. Au contraire, on peut y laisser la porte ouverte.

Dans une aire urbaine de 10000 habitants ou plus, il y a toujours de la demande, et les profils les plus à problème sont dans les logements sociaux.   J’avais établi un "blédomètre" prenant en compte la distance à une préfecture, de région, la présence d’une gare, d’une autoroute, d’un lycée, d’une piscine, d’un cinéma, de l’évolution démographique sur 20 ans et sur 60 ans, le norme d’agence immo sur la commune, etc etc …. faudrait que je retrouve ça mais je me suis limité pour l’instant uax villes ayant une gare, une autoroute, une gendarmerie, 3 AI et un lycée, même si ça m’a fait rater des trucs "sympas". Les gens, même pauvres, de passage, en CDD, à temps partiels ont besoin de se loger.

Alors, bien sûr comme je le répète et comme l’a rappelé Bernard, il faut bien acheter (j’ai acheté entre 350 et 400€/m2), ce qui fait ensuite sourire quand on va nous parler de probable baisse de prix ou de l’impossibilité de PV. J’ai d’ailleurs le plus souvent été en concurrence avec des marchands de biens lors des achats ou tentatives d’achats, ce qui rassure quand aux prix payé, mais questionne quand à la stratégie (le plus compétent des forumeurs étant lui-même plus mdb qu’investisseur locatif il me semble).

Dans une ville à 100€ du m2, il n’y a pas de concurrence du neuf, et la rénovation de l’ancien hors d’âge n’est pas rentable, ce qui fait qu’il n’y a pas tant de concurrence que ça.

Bernard2K, le 16/09/2024 a écrit :

- le prix des travaux, lui, est quasiment le même partout en France. Donc, si on vise une ville très bon marché mais qu’on fait faire les travaux par des artisans, on ne retrouvera pas son investissement. Exemple, dans une ville à 1000/m², j’achète un bien avec travaux que je paie à 800 €/m², je fais ensuite une rénovation complète par artisan à 1000 € du m², et je me retrouve avec un prix de revient à 1800 €/m². Ma rentabilité locative est mauvaise, et si je revends, je revendrai maxi 1200 €/m² donc j’ai perdu de l’argent.

J’aimerais que ça soit le cas, mais je constate que les devis concernant ma RP sont 3 ou 4 fois plus élevés que ce que j’ai pour mes locatifs.
Ensuite, pour le locatif, on est très loin de dépenser 800€/m2 en travaux. Par poste, avec 2000€ pour le sol, 2000€ pour les murs, et 1500€ pour l’électricité pour une maison de 70 m2, on a déjà fait l’essentiel.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #22 17/09/2024 15h57

Membre (2020)
Réputation :   16  

Petit aparté : Tlaloc : les tarifs de vos artisans sont très très compétitifs ! Je n’ai jamais constaté de tels tarifs, que ce soit dans ma petite ville de campagne ou dans l’agglomération dans laquelle j’ai mes investissements. Et j’ai fait faire des travaux aux deux endroits. De plus, mes clients artisans ne pratiquent pas des tarifs aussi bas (pour la surface annoncée).

Hors ligne Hors ligne

 

#23 18/09/2024 14h49

Membre (2019)
Réputation :   19  

Que voulez-vous que je réponde à un tel post ? que je suis excellent négociateur, je ne le suis pas, je ne négocie même pas. Que vous payez trop  cher ? je n’en sais rien, je ne sais pas où vous avez investi.



Alors vous allez me dire que la surface ne correspond pas à la surface annoncée… l’entrée la sdb, la cuisine, le couloir sont en carrelage et n’avaient pas besoin d’être refait, comme bien souvent.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums