Gismo [75] : étude de cas immobilier (locataire âgé/protégé et charges élevées)

Il est vrai que la problématique de connaître la situation financière du locataire au moment de l’acquisition est un exercice très délicat - j’avais demandé à l’agence vendeuse s’il était possible d’obtenir des éléments mais il semblerait que légalement ce ne sont des justificatifs qu’il est possible d’obtenir (i.e. vous pouvez demander des justificatifs de ressources pour une nouvelle location mais pas pour une location en cours) - tout ce qu’il semblerait possible d’obtenir dans le cadre d’une acquisition d’un bien occupé est la preuve du paiement régulier des loyers.
Je me dis d’ailleurs que si le locataire voulait être disruptif, il pourrait d’ailleurs cesser de payer le loyer, ne serait-ce que pour 1 mois ou 2, avant la signature de l’acte authentique, pour faire capoter la vente et éviter tout changement. Cela serait une approche malicieuse mais au final pas certain que le propriétaire puisse faire grand chose contre cela, notamment pour toutes les raisons évoquées par Bernard2K.

Je suis conscient des risques de cette acquisition (et cette file m’a permis d’ailleurs de mieux les cerner et de penser à d’autres risques que j’avais moins creusé) et je suis prêt à les assumer en toutes connaissances de causes; au final, ce bien représente une assez petite partie de mon patrimoine et j’ai suffisamment de matelas de sécurité pour pouvoir naviguer des impayés si besoin (en espérant bien sûr ne pas en arriver là).

Les charges étant effectivement des provisions, je pense que je vais essayer de mettre en oeuvre votre recommandation Bernard2K d’appliquer les contrats et les ajuster (en tâtant bien sûr le terrain au moment de ma rencontre avec le locataire)

A priori nous partons sur une signature de l’acte authentique en fin d’année, le temps que la modification des tantièmes ait lieu et que la décision de l’AG soit purgée de tous les recours.
Je ne manquerai pas de faire un retour d’expérience lorsque j’aurais eu l’occasion de rencontrer le locataire, une fois l’acquisition finalisée.

J’aime bien votre approche; l’appartement est relativement vétuste (le propriétaire précédent n’a fait aucun travaux - ou en tout cas pas de travaux conséquents - depuis l’entrée dans les lieux du locataire) donc effectivement le locataire sera peut-être preneur de petites améliorations mais il faudra que je fasse attention à ce que cela ne se transforme pas en "pourriez-vous repeindre l’appartement?" par exemple, ou autres demandes coûteuses. Mais effectivement, se montrer attentif et prêt à régler de petits problèmes peut être un pari gagnant.

Pour ce qui est de la contrepartie, l’anniversaire du bail aura lieu quelques mois avant la finalisation de l’acquisition et s’agissant d’un DPE F, la dernière reconduction tacite était vers la fin 2022 (jusqu’à fin 2025), en réalité le propriétaire précédent n’aurait légalement pas pu augmenter le loyer (loi Climat et Résilience d’août 2022). Du coup, vu qu’il vend je me demande s’il va augmenter le loyer à la date anniversaire (possible que oui car le bien est actuellement géré par une agence, qui a donc scrupuleusement appliqué l’indexation), mais dans tous les cas je n’aurai pas d’influence dessus (et en plus s’il le fait, ce serait illégal mais à priori ça ne l’a pas gêné la dernière fois).

La beauté de la contrepartie que vous proposez, d’indiquer au locataire que je ne vais indexer le loyer, c’est que dans ce cas précis il s’agit d’une contrepartie gratuite étant donné que je n’aurai de toute façon légalement pas le droit d’augmentation le loyer. Du coup je lui parlerai de cette contrepartie, ça fera effectivement propriétaire conciliant.

Mais malgré tout cela ouvre une nouvelle boîte de pandore: si jamais le locataire à l’avenir contestait (rétroactivement?) les augmentations post-2022…
Dans ce cas-là je pense qu’il faudrait que j’anticipe une partie des travaux, au moins ceux liés au DPE…
On verra bien, chaque chose en son temps :-)

J’ai donc rencontré le locataire et ai passé 2 heures avec lui dans un café. J’ai également visité l’appartement - aucune surprise de ce côté-là et tout était conforme à mes attentes.
Bizarrement l’agence qui gère actuellement le bien a appliqué l’indexation du loyer à la date anniversaire le mois dernier (elle n’a à priori pas été prévenue de la vente du logement) - tant mieux pour moi - et cette augmentation n’a pas parue problématique au locataire.
Avec cette augmentation, le loyer hors charges est environ 10% en dessous du plafond ("loyer de reference majoré") mais au au-dessus du loyer de reference (qui, en soit, n’est pas le plafond). Au final, au vu de l’état de l’appartement (à rénover), le loyer me paraît plutôt juste et pas forcément significativement en-dessous du marché. J’ai d’ailleurs dans mes discussions avec le locataire proposé de faire de petits travaux d’amélioration, chose qu’il a refusé (pas surprenant - d’autant plus que pour un studio il est difficile de faire des travaux tout en restant vivre dedans en parallèle).

Bien sur, il s’agit d’une location nue et passer l’appartement en meublé dans quelques années me permettra d’augmenter le loyer davantage - mais ce qu’il faudra surtout faire c’est rénover le bien, évidemment, et aussi le meubler. Chaque chose en son temps et en attendant la situation actuelle me convient, même si elle devait durer longtemps.

Nous avons longuement abordé le sujet des charges (provisions pour charges trop faibles) - j’ai été assez pédagogue et le locataire a été réceptif au sujet même si au début il ne comprenait pas qu’il y ait une si grosse augmentation "d’une année sur l’autre"; j’ai eu beau répéter que ce n’était pas "d’une année sur l’autre" mais qu’il n’y avait pas eu d’ajustement les 30 dernières années et que les provisions charges étaient donc basées sur un montant qui ne reflétait plus la réalité.
Ce sujet m’a par ailleurs permis de rencontrer la présidente du conseil syndical avec qui j’ai eu une bonne discussion et qui fait beaucoup pour la copropriété et notamment pour faire baisser le niveau des charges. La bonne nouvelle c’est qu’il y a en réalité eu un certain nombre de charges qui vont pouvoir désormais être évitées (il y a eu pendant plus d’un an un doublon frais de ménage / gardienne car l’ancienne gardienne posait problème et a fini par partir - ce qui a également coûté un certain montant à la copropriété. Il y a depuis une nouvelle gardienne et tout est rentré dans l’ordre; plus de doublon avec une entreprise de ménage). La prochaine AG est d’ailleurs proche et le budget 2025 sera ajusté à la baisse.

Les charges sont bien sûr plus élevées que le montant qui a été fixé il y a 30 ans et le locataire veut une preuve des charges que je vais payer avant d’ajuster les provisions - cela me paraît raisonnable et c’est comme cela que l’on va procéder. Le temps de recevoir le prochain appel de charge trimestriel, je facture donc les provisions au montant actuel et je ferai ensuite un ajustement (i) des provisions et (ii) du delta pour ces quelques mois

Je comprends votre point de vue, néanmoins vu que j’aurai ce locataire pendant un certain nombre d’années, je trouve que l’investissement en temps et en énergie pour apporter un peu de pédagogie en vaut la peine, pour éviter de braquer le locataire dès le début. Mais effectivement, l’approche que vous décrivez est incontestable mais je trouve qu’il vaut mieux ajuster les charges sur la base du montant réel au plus vite, plutôt que d’avoir un locataire qui se trouvera face à un mur au moment de la régularisation (ce qui risque de coûter de l’énergie si jamais le locataire refuse initialement de payer)