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#1 24/08/2024 13h36

Membre (2020)
Réputation :   39  

Bonjour,

Je suis en train d’acquérir un studio (compromis signé) à Paris dans l’optique de pouvoir à terme potentiellement loger l’un(e) de mes neveux/nièces (ou mes futurs enfants, le jour où j’en aurai) pendant leurs études (dans minimum 10 ans étant donné l’âge des neuveux et nièces) ou au début de leur vie active.

Je me suis donc penché sur la recherche de biens à vendre occupés pour (1) ne pas avoir à m’occuper des travaux tout de suite (étant donné que je vis à l’étranger, et la gestion de travaux à distance n’est pas, par expérience, évidente) et (2) acheter avec une décote.

Le studio se trouve dans un beau quartier de la rive gauche et je l’achète à 10k€/m2 dans un quartier qui en vaut ~13 (à en croire meilleursagents). Le prix initialement demandé par le vendeur était de 12k€/m2.

Pour moi, cette acquisition s’apparente à un viager étant donné que le bien est loué à une personne âgée de ~80 ans (et donc locataire protégé, ce qui explique également la décote obtenue). Mon pari cependant est que la personne ne restera peut-être pas dans ce logement jusqu’à la fin de ses jours étant donné l’absence d’ascenseur (studio au 3ème étage). Et quand bien même cela serait le cas, mon horizon me permet d’être patient, avec une rentabilité acceptable en attendant.

Le bail est un bail standard (loi 1989) plutôt que loi 1948 (je n’y aurais pas touché si ça avait été le cas).

Il y a 2 sujets et 2 questions, juste après la présentation du bien.

VOTRE PROFIL

- Célibataire
- 39 ans
- Non-résident
- Revenus ~550k€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Bonnes
- Fiscales: Moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): Nulles
- Sociales: Bonnes
- Temps disponible: Peu (+ éloignement géographique)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio de 22m2 dans une copropriété de taille moyenne
- Année de construction: 1880
- DPE F
- Étage, 3ème étage sur 5 étages, sans ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ? Occupé depuis 30 ans par une personne agée (~80 ans)
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Professionnel
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Collectif au gaz
- Volets isolants ou persiennes ? n/a
- Espaces verts dans la copropriété ? n/a (une petite cour jolie, mais pas vraiment verte)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Eau sans compteurs (tantimes). Electricité individuelle
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) Copro saine; pas de propriétaire majoritaire
- Concierge  ? Oui
- Décoration : Viellotte / appartement fonctionnel mais un peu vétuste

LOCALISATION DU BIEN

- 75, Paris
- Rive gauche
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Très dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Probablement

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 220k€ FAI + 17k€ environ de frais de notaire = 237k€. Au départ du locataire, je prévois un budget travaux de 30k€ pour une rénovation complète
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 800€ CC (750€ + 50€ provisions pour charges) actuellement; au départ du locataire, les plafonds sont actuellement de 880€ hors charges en nu et 1,000€ hors charges en meublé. Le locataire actuel paye donc ~15% en-dessous du marché (en nu) mais il y a un sujet sur les charges (voir ci-dessous)
- Taux de vacance envisagé: 0 - studio au coeur de Paris, déjà loué
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: 0 - gestion en direct

- Travaux: pas de travaux tant que le locataire actuel reste en place. Renovation complète a la liberation des lieux
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: pas à ma connaissance; la chaudière centrale vient d’être remplacée

- Taxe foncière hors TEOM: 500€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 80€

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer: (en prenant les loyers hors charges) 3.8% actuellement et 4.5% après travaux et relocation au loyer actuel du marché

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 17k€ (frais de notaire uniquement i.e. financement de 100% de la valeur du bien). Objectivement j’aurais pu acheter ce bien sans financement mais étant donné que le bail actuel est nu, la déduction des intérêts d’emprunt sera utile pour réduire la fiscalité. Egalement dans l’optique de ne pas atteindre l’IFI trop rapidement (j’en suis encore loin car j’ai des emprunts sur mes autres biens, mais il est prudent de financer au maximum pour garder de la marge)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 3.2% (excellent taux, plutôt inespéré dans le contexte actuel) + 0.1% assurance
- Durée du crédit: 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: oui

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue dans un premier temps (bail actuellement en place); probablement meublée à terme (BIC réel LMP)

CASH FLOW

- Cash flow négatif. Cash flow relativement proche de l’équilibre après le départ du locataire + travaux (~30k€) + relocation au prix du marché

SUJETS
*Tantième: la répartition des tantièmes était erronnée car le vendeur avait 2 biens mitoyens dans l’immeubles, qui initialement faisaient à peu près la même surface chacun et qui plus tard avaient été divisés en un studio et un 3 pièces. Le studio payait donc autant de charges que le 3 pièces à cause de tantièmes identiques, ce qui n’avait pas d’incidence pratique sur le propriétaire etant donné qu’il avait les 2 lots. Pour une vente séparée, c’est bien sûr un autre sujet et le changement de la répartition des tantièmes est une condition suspensive dans mon compromis. Ce sujet est d’ailleurs bien avancé et une AG est prévu pour ratifier la proposition du géomètre. Aucun autre lot que les 2 lots du propriétaires n’est concerné par ce changement de répartition de tantièmes donc je ne pense pas qu’il y aura de sujet spécifique à l’AG.
*DPE: Le DPE est en F, et il y aura donc nécessairement des travaux à faire au départ du locataire pour améliorer le DPE . Si isolation de l’intérieur (ce qui est probable), la perte de surface sera d’environ 1m2 (en partie compensée par une cloison que je souhaiterais abattre entre la cuisine et le studio pour faire une cuisine ouverte). A cause du DPE F, je ne pourrai par ailleurs pas augmenter le loyer du locataire actuel (sauf si la loi change entre temps).

QUESTIONS
*Charges: malgré la nouvelle répartition (adéquate) des tantièmes, les charges pour ce studio sont élevées, autour de 200€/mois (dont 160€/mois de charges locatives). Il y a plusieurs raisons à cela: (1) chauffage central, (2) gardienne, (3) frais de nettoyage élevés (à peu près identiques aux frais que représentent la gardienne!).
Je me suis entretenu avec le syndic (un des gros syndics présent un peu partout en France) qui m’avait assuré que ce doublon gardienne / frais de nettoyage était temporaire au moment du départ a la retraite de la gardienne précédente. L’explication est surprenante car en épluchant les charges ce doublon existe au moins les 3 dernières années.
Je me dis que c’est quelque chose que je chercherai à creuser et potentiellement changer/influencer par la suite mais pour l’instant il faut que j’accepte que le montant des charges restera élevé.

Je m’étais sérieusement posé la question d’abandonner le projet à cause du montant élevé de charges mais je me suis dit qu’au final, malgré des charges élevées, le studio trouverait toujours preneur à la location étant donné son emplacement. (et si à terme je loge un proche, je suis prêt à assumer ces charges). Qu’en pensez-vous?

*Approche vis-à-vis du locataire une fois l’acquisition faite: Lorsque l’acte authentique aura été signé, il me paraît évident que je devrai me rendre à Paris pour rencontrer le locataire pour notamment le rassurer i.e. "vous êtes ici chez vous et vous pouvez évidemment rester autant de temps que vous le souhaitez" (c’est bien entendu son droit mais je pense que cela pourrait être rassurant pour lui de savoir cela) mais aussi pour en savoir plus sur ses projets (désir de quitter Paris un jour? il faut évidemment que cela soit demandé subtilement). Je ne connais pas la situation familiale de la personne i.e. a-t-elle des enfants / petits enfants dont elle voudrait se rapprocher etc.
L’autre sujet dans cette rencontre serait d’évoquer les charges; actuellement les provisions pour charges sont de 50€ et le vendeur n’a jamais ajusté les provisions, ni récupéré le delta entre les charges locatives réellement payées et les provisions. Le bail est clair sur le fonctionnement des provisions qui peuvent être ajustées en fonction de l’évolution des charges locatives.
Avec un montant de charge locatives de 160€/mois je me dis qu’il y a plusieurs approches possibles:
1) Ajuster le montant des provisions (actuellement de 50€) à 160€, ce qui ferait passer le loyer de 800€ à 910€. Je me dis que pour une personne âgée, c’est peut-être une augmentation significative et peut-être que cela serait délicat. C’est évidemment un investissement mais il y a ici une dimension sociale à prendre en compte
2) Ne rien faire
3) Couper la poire en deux et faire passer les provisions pour charges à 105€ par exemple (i.e. "l’augmentation de 50€ à 160€ représente une augmentation de 110€; je vous propose qu’on prenne en charge la moitié chacun soit 55€")
L’option 2) n’est pas acceptable à mon sens et je me dis qu’en premier lieu il serait cohérent de tenter 1) mais en étant prêt à faire 3). Ne connaissant absolument pas la situation financière de la personne (tout ce que je sais c’est qu’il n’y a jamais eu de retard dans le paiement des loyers), j’ai quelques réserves là-dessus car je ne souhaiterais pas mettre une personne âgée en difficulté (d’autant plus qu’elle vit dans ce studio depuis très longtemps)
Qu’en pensez-vous / que feriez-vous?

Merci d’avance

Mots-clés : immobilier, locataire protégé, studio

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#2 24/08/2024 14h07

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Bravo pour votre achat. Charges en effet élevées, personnellement j’évite les immeubles avec gardien(ne) mais faut reconnaitre que c’est un vrai plus!

En tout cas on peut dire que vous savez anticiper: achat 10ans en avance lol

Beau taux d’emprunt, cela montre que les taux commencent vraiment à bien baisser. Quelle banque vous finance? Avez vous eu à investir des contreparties sur AV/CTO?

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#3 24/08/2024 14h52

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ESTJ

Pour votre doublon gardien et frais de ménage, il faudrait savoir si votre gardien ne serait pas en arrêt maladie longue durée par exemple, ce qui pourrait expliquer la situation.

Au passage, si le poste gardien est voué à s’arrêter, il est fort probable que la copro ait budgété sa prime de départ (licenciement ou retraite) dans vos charges : faites attention que le vendeur ne récupère pas sa quote part à votre détriment…

Pour avoir eu le cas avec un gardien en maladie avec un logement de fonction, on a ensuite vendu la loge au bénéfice du syndicat, ce qui avait pas mal changé la physionomie des comptes de copro 😁.

Une fois le contenu réel de vos charges tiré au clair, et les calculs refaits,  à votre place, je réajusterais la provision complètement à sa réalité, vous n’avez aucun intérêt à faire autrement.


Profiter de ne rien foutre….

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#4 24/08/2024 15h16

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Bonjour,

Gismo a écrit :

Lorsque l’acte authentique aura été signé, il me paraît évident que je devrai me rendre à Paris pour rencontrer le locataire pour notamment le rassurer i.e. "vous êtes ici chez vous et vous pouvez évidemment rester autant de temps que vous le souhaitez" (c’est bien entendu son droit mais je pense que cela pourrait être rassurant pour lui de savoir cela) mais aussi pour en savoir plus sur ses projets (désir de quitter Paris un jour? il faut évidemment que cela soit demandé subtilement). Je ne connais pas la situation familiale de la personne i.e. a-t-elle des enfants / petits enfants dont elle voudrait se rapprocher etc.

Pourquoi attendre que l’acte authentique soit signé ?

Vous achetez un bien loué, donc le locataire fait partie de l’équation. C’est maintenant qu’il vous faut avoir toutes ces informations capitales, pas une fois la vente finalisée.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#5 24/08/2024 15h54

Membre (2020)
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@JemappelleArnaud Effectivement j’anticipe ;-)
J’avais tendance à préférer les immeubles sans gardien(ne) pour des raisons de charges mais au final je préfère désormais en avoir un(e) pour le confort que cela procure.
Et dans les faits, pour cet immeuble, selon mes calculs, sur 200 € de charges la répartition est la suivante (dans l’ordre décroissant):
43 € Ménage
42 € Chauffage
40 € Autres charges courantes
33 € Gardienne
18 € honoraires syndic
17 € Eau chaude
7 € Eau froide

au final la gardienne ne revient pas si cher que ça, mais le combo gardienne + ménage revient à 76 € ce qui paraît élevé.
Pour le reste, pour comparer les charges à un immeuble sans chauffage central, il faudrait soustraire le chauffage et l’eau chaude

Pour ce qui est du taux d’emprunt, c’est avec le LCL qui avait une offre spéciale cet été (lien)

J’ai un CTO assez fourni chez eux et c’est effectivement pour cela qu’ils me financent (mais ça n’a jamais été explicite comme étant une condition: j’ai d’abord ouvert mon CTO chez eux, que j’ai abondé régulièrement, et j’ai ensuite discuté financement au bout de quelques années)

@serenitis: les comptes au moment du départ à la retraite de la gardienne précédente l’année dernière incluent la prime de départ, qui était effectivement élevée, donc à priori pas de surprise à avoir de ce côté-là. Je pense qu’il est possible qu’à ce moment-là il y ait peut-être eu un sujet d’arrêt maladie ou autre qui ait nécessité un doublon gardien / frais de ménage. Il semblerait que le syndic par simplicité ait gardé le même budget pour 2024 alors que normalement maintenant qu’il y a un nouveau gardien le contrat de nettoyage n’aurait plus lieu d’être.

Vous avez probablement raison sur l’ajustement des provisions à la réalité. De manière un peu cynique, je me dis qu’il est également possible que l’augmentation soudaine (mais justifiée) du loyer charges comprises peut également faire réfléchir au locataire actuel à la pertinence de rester encore longtemps dans ce logement (en plus du problème de monter plusieurs étages sans ascenseur, en prenant de l’âge).

@Plutarque: en théorie je suis d’accord avec vous, en pratique étant donné que je vis à l’étranger je suis pragmatique et je me dis que les informations capitales au moment de l’achat pour prendre une décision sont: (1) le montant du loyer, (2) la régularité du paiement. Pour ce qui est de l’avenir, mon base case est de me dire que le locataire restera longtemps (et que je dois donc me satisfaire du loyer actuel, modulu l’ajustement du montant des charges) et mon upside case est un départ des lieux dans 1-2 ans.
Cela dit je peux peut-être passer un coup de fil au locataire mais je pense qu’avec une personne âgée il vaut mieux discuter de tout cela en personne

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[+1]    #6 24/08/2024 15h55

Membre (2024)
Réputation :   9  

INTJ

Acheter décoté, c’est très bien. En revanche, il faut faire très attention avec le locataire en place, et sa situation personnelle familiale et patrimoniale pour apprécier si vous pouvez augmenter les loyers car

- vous ne pouvez pas mettre fin au bail sans le reloger dans un bien équivalent, dans le quartier, moins cher

- le locataire peut décider d’arrêter de payer purement et simplement le loyer, ce qui est certes un motif légal de clôture du bail, le locataire devient occupant sans titre, mais une procédure juridique d’expulsion n’a aucune chance d’aboutir avant 2 à 3 ans avant un jugement définitif, et 20 KE de frais d’avocats et d’huissiers. Et même si vous êtes dans votre droit, et que vous obtenez un jugement définitif en votre faveur, l’huissier ne suffit pas pour expulser un locataire qui ne souhaite pas partir, il faut le concours de la force publique sur décision du préfet local qui ne l’accorde que dans 50% des cas, et pas entre sept et mars. Et dans votre cas, le préfet peut très bien decider que aviez acheté en connaissance de cause à vos risques. Et oui, la police n’exécute pas toutes les décisions de justice. Bienvenue en France. C’est ça les risques locatifs.

- si vous voulez prendre une GLI ou assurance locative pour un locataire existant, il vous faudra trouver un assureur bienveillant et des documents sur le locataire justifiant ses resources financières.

- il faut donc questionner gentiment le locataire, s’il le veut bien, sur ses ressources (pensions ?) et s’il est propriétaire ailleurs afin de voir s’il est solvable et dispose d’un patrimoine ou des enfants (si vous pouvez faire une saisie sur pensions ou vendre son bien en cas de défaut de paiement)

- vous pouvez lui expliquer que vous n’augmentez pas le loyer mais que vous demanderez à l’avenir la régularisation annuelle des charges: faites lui un décompte et montrez lui avec preuves avec votre TF et le décompte du syndic et donc ses dettes de charges qui sont à sa charge. Jouez de bonne foi.

- avec le décompte des charges (syndic + TOM sur la TF), vous pouvez lui montrez que vous n’avez pas le choix que d’augmenter les provisions de charges sans pour autant augmenter le loyer. Mais il vaut mieux lui demander s’il peut assumer une telle augmentation.

- Mais à la fin, votre intérêt c’est qu’il continue de payer régulièrement un loyer, quelque soit le montant. Une procédure vous couterai très cher et sera probablement un échec.

La stratégie amiable (non contentieuse):
- demandez une copie du bail au notaire ou précédent propriétaire et des justificatifs de resources
- ne rien faire avant de rencontrer le locataire, juste l’informer que vous êtes le nouveau proprietaire et que vous souhaitez le rencontrer pour mieux le connaitre
- oubliez les % de rentabilité tant que le locataire existant est en place, il faut bien le traiter afin de s’assurer que les loyers rentrent
- faites lui un décompte pour récupérer au moins les charges (syndic + TEOM), pour lui demander s’il accepte au moins cette augmentation
- mais s’il n’a pas les moyens, il vaut mieux être conciliant, car il peut arrêter tout paiement sans que vous ne puissiez faire grand chose. Espérance de vie pour une F80 ans: 15 ans, 10 ans pour H80 ans

Une fois le bien libéré, vous pourrez mettre un locataire de votre choix.

Dernière modification par lio198 (24/08/2024 16h04)

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#7 24/08/2024 17h21

Membre (2020)
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Je trouve votre stratégie amiable pertinente et je suis d’accord que tenter d’ajuster les charges sans au préalable comprendre la situation du locataire et notamment s’il a les moyens de payer plus que son loyer actuel sera critique pour éviter des problèmes.

Pour ce qui est du bail; j’ai déjà une copie du bail et j’ai dans le compromis une condition suspensive qui stipule "qu’il n’existe au jour de la réalisation de la vente aucun impayé ni retard de paiement de la part du locataire. Le vendeur s’oblige à produire préalablement à la réalisation de la vente un courrier du gérant confirmant l’absence d’impayé et/ou retard de paiement du locataire ainsi que toutes les quittances de loyers de l’année 2024 jusqu’au jour de la réalisation de la vente"
Cela n’empêcherait évidemment pas des impayés à l’avenir mais au moins cela confirmerait que la situation actuelle est "normale".

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#8 24/08/2024 18h05

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Bonjour,
Je vais dans le sens de Plutarque, il me semble vraiment indispensable de visiter l’appartement et rencontrer le locataire avant tout. Au pire faîtes le faire par une personne de confiance ayant du flair et un minimum psychologue et intuitive.
Vous considérez que dominent dans votre cas la régularité du paiement et le montant du loyer.
En fait non. Pas plus dans votre cas que pour n’importe quel autre investisseur locatif.
La personnalité du locataire est déterminante, comme ses revenus et garanties potentielles.
D’autant que le rendement brut est faible.
Je me poserai la question de l’ intérêt d’acheter quelque chose ailleurs de plus rentable, ou bien des SCPI ou actions et de payer le loyer de vos neveux le jour venu grâce aux revenus générés.

Certains marchés sont à la fois difficiles d’accès et peu rentables. On peut parier sur la continuité de l’élévation des valeurs, les plus values potentielles compensant alors le fable rendement locatif, mais lorsqu’on est à un plafond on peut aussi se montrer prudent.

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#9 24/08/2024 18h18

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INTJ

Pas trop le choix car la gestion d’un contentieux n’aide ni rentabilité ni la charge mentale…
Ce type d’immobilier locatif, c’est du long terme, même si la renta n’est pas extraordinaire dans le court terme.

Il faut essayer d’y associer un crédit (même si vous n’en n’avez pas besoin) pour déduire les intérêts des revenus fonciers, rénover le bien une fois libéré, pour augmenter sa valeur à terme. Un bon studio bien placé ne sera jamais perdu, et vous pouvez en faire profiter des proches. Vous pouvez prendre un crédit conso de 75 KE (moins de frais) et pas forcement un crédit immo.

Comme tout investissement, il faudra surveiller les performances/risques et anticiper à un moment la sortie (revente, transmission, etc) avec les impôts de PV et IFI, et ajuster votre allocation de patrimoine…

Dernière modification par lio198 (24/08/2024 18h19)

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#10 24/08/2024 21h01

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INTJ

Ce type d’acquisition offre une rentabilité limitée et doit être envisagée comme diversification patrimoniale car vous serez fortement fiscalisé, notamment en raison de votre taux effectif global (votre TMI qui tient compte des revenus mondiaux) pour des expats

Gismo a écrit :

RENTABILITÉ DU BIEN
- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer: (en prenant les loyers hors charges) 3.8% actuellement et 4.5% après travaux et relocation au loyer actuel du marché

En calculant la rentabilité NETTE après impôts, après revente:

Acquisition: -237 K€
Loyers HC:   8.4 K€
PNO+TF+Charges non locatives: -1 K€
IR+PS pour TMI à 45% en micro-BIC: -3.6 K€ (au réel avec des intérêts, vous payerez moins d’impôts)
Résultat net après charges+IR+PS: +3.6 K€

IFI: -1.6K€.  (à terme, si vous avez une RP + grosse poche SCPI)
Résultats net après IR+PS+IFI: +2 K€   
Si vous revendez dans 15 ans à 300 k€, vous aurez de l’IPV (comptez 30% sur la plus value), sauf si vous y habitez comme résidence principale…

C’est un bon moyen de construire un patrimoine immo, tant qu’on peut s’endetter, même s’il ne faut pas en espérer une grosse rentabilité nette. Vu la fiscalité confiscatoire, une fois le bien payé, il conviendra d’arbitrer pour des fonds ou actions pour améliorer la rentabilité.. Je suis pour ma part en phase de réduction de l’immo de 80% à 40% …

Dernière modification par lio198 (24/08/2024 21h05)

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#11 25/08/2024 07h36

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Bonjour,

il est clair qu’il pend au nez du locataire une révision des charges de +150 € sur les mois écoulés depuis votre achat et pour l’avenir un ajustement de la provision à 200 €/mois. Faut-il être gentil et vérifier d’abord s’il peut supporter cette augmentation, ou bien faut-il appliquer le bail ? A vous de voir. J’ai tendance à penser que les contrats signés doivent être appliqués.

La rencontre du locataire est effectivement primordiale. Mais attention, ce que vous voyez à l’instant T ne  vous renseigne pas beaucoup sur l’avenir :
En supposant un locataire de bonne foi :
- déjà, même le meilleur locataire du monde, s’il vieillit dans le logement, peut avoir ultérieurement des problèmes liés à la démence sénile (pas d’hygiène, incendie par négligence, etc). Ce n’est pas de sa faute, le cerveau fonctionne de moins en moins bien en vieillissant et nous y passerons tous si nous devenons assez vieux. Les services d’aide à domicile peuvent limiter un peu le problème mais pas l’empêcher. Vous pourriez récupérer un logement extrêmement sale et à moitié brûlé par un incendie.
- un locataire qui décède pendant qu’il est votre locataire, c’est la plaie : obligation de stocker les meubles dans un garde-meuble en attendant que les héritiers veuillent bien se manifester, etc. Sans compter les problèmes évidents s’il décède dans le logement et que ce n’est pas repéré tout de suite..

En supposant un locataire de mauvaise foi :
- le locataire peut mentir sur toute la ligne, en vous racontant ce qui vous rassure ("je pars bientôt rejoindre mes enfants dans le sud" alors qu’il n’a aucune intention de partir).
- le locataire peut vous sortir ultérieurement un concubin voire un époux, plus jeune, avec droit au maintien dans le logement.

A mon avis, vous avez donc 90 % de chances que ça se passe mal. En gestion à distance ça va être coton. J’espère que vous avez une très bonne agence immobilière pour la gestion locative.

Au total, si vous rajoutez le manque à gagner sur les loyers et charges, les futurs impayés, et tous les frais de nettoyage voire décontamination puis travaux… on se rapproche du prix du marché, non ?

A propos de prix du marché : le prix des petites surfaces n’est pas le prix moyen du quartier multiplié par la surface. Il est plus élevé. Pour savoir quel est le prix de marché d’un tel studio en bon état, regardez le prix de biens similaires.

PS : vous n’avez pas rencontré le locataire… donc vous n’avez pas visité le logement ? Vous avez signé un compromis sans visiter le logement ?

Dernière modification par Bernard2K (25/08/2024 07h49)


Il faut que tout change pour que rien ne change

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#12 25/08/2024 09h50

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Le cas m’inspire les commentaires suivants :

- DPE F : le logement sera indécent au 01/01/2028 et le locataire pourra , à l’échéance suivante du bail, soit au plus tard fin 2030, contraindre le propriétaire à réaliser des travaux (voir information du ministère de la transition écologique, section propriétaire, point 4).

Des évolutions sont elles prévues au niveau de la copropriété (changement de mode de chauffage / isolation) ?
Un audit énergétique de la copropriété a t’il été réalisé ?

- Charges locatives : pour mémoire, et à minima, les honoraires du syndic, les primes d’assurance, la taxe foncière du logement de la concierge, certains petits travaux passés en charges courantes, et une partie du salaire du concierge et la totalité de certains frais annexes à la rémunération ne sont pas récupérables- voir article dédié de service public

Le syndic doit communiquer chaque année un décompte de charges précisant le montant récupérable.

Par ailleurs, compte tenu de la rectification à venir des tantièmes, vous basez vous sur les tantièmes définitifs ?

- TEOM : avez vous inclus la TEOM dans le montant à récupérer auprès du locataire ?

- Situation fiscale :
Comment avez vous calculé le montant de la taxe foncière ?
Normalement, l’ancien propriétaire a du recevoir un seul avis pour les 2 logements avec la référence des 2 logements.
Compte tenu des modifications des lots, etes vous sur que la division a été bien enregistrée?
Pour mémoire la taxe foncière au m2 est plus importante pour un petit logement qu’un grand logement, et pour 2 logements issus d’une division par rapport au logement initial.

Il convient de se procurer les fiches H2 associées à l’avis.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/08/2024 10h02)

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#13 25/08/2024 12h22

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Il y a effectivement matière à réfléchir dans cette acquisition mais je suis à l’aise avec les risques décrits.

@Range19 je comprends votre raisonnement mais je ne suis pas fan du concept d’acheter quelque chose d’autre pour payer le loyer de mes neveux/nièces - la manière dont je vois les choses, c’est soit j’ai quelque chose que je peux leur mettre à disposition, soit c’est à leurs parents de payer un loyer dans le cas contraire, mais ce n’est pas de ma responsabilité de le faire

@lio198 pour ce qui est de l’allocation de l’immobilier dans mon patrimoine, je suis aujourd’hui à 45% d’immobilier sur mon patrimoine net (60% de mon patrimoine brut) et cet achat ne va pas fondamentalement changer cette répartition, donc dans mon contexte cela me paraît adéquat

@Bernard2K je suis d’accord avec vous sur le principe que les contrats signés doivent être appliqués, même si le propriétaire actuel n’a pas fait cela sur les charges (il l’a par contre bien fait sur l’indexation du loyer, heureusement). Mais il faut bien sûr, comme l’ont dit d’autres sur cette file, prendre en compte la situation du locataire pour éviter de le mettre en difficulté et risquer des problèmes par la suite.

Je n’ai pas visité le logement personnellement mais c’est une amie qui l’a fait à ma place, et qui a donc rencontré le locataire pendant la visite. Même s’il est difficile d’avoir une idée précise lors d’une visite, le locataire avait l’air bien sous tous rapports (c’est bien sûr très subjectif et les choses peuvent évoluer). J’ai donc signé le compromis sans visiter moi-même le logement, mais la visite a été faite par une personne de confiance.

Sauf erreur de ma part, il me semble que le droit au maintien dans le logement ne s’applique que pour les baux en loi 1948, ce qui n’est pas le cas ici (bail standard i.e. 1989)

Pour ce qui est du risque de payer proche du prix du marché en prenant en compte un potentiel manque à gagner sur les charges, des impayés, etc. ce n’est pas quelque chose qui me fait peur dans la mesure où la décote est là pour prendre en compte ce risque - en achetant avec une décote je ne cherchais pas forcément à faire "le coup du siècle" mais plutôt à acheter un bien qui ne serait peut-être pas resté longtemps sur le marché (et donc difficile à acheter sans être sur place) s’il était proposé au prix du marché et s’il n’y avait pas ces complexités liées aux tantièmes et au locataire en place.

Mon expérience pour les acquisitions à Paris c’est que trouver un bien "au prix du marché" (même si effectivement il n’est pas simple de definer quel est réellement ce prix du marché)
D’ailleurs les 2 autres biens que j’avais acheté à Paris l’ont été aux enchères, non pas pour payer en dessous du prix du marché, mais pour acheter un bien potentiellement un peu plus rare/plus difficile à acheter en étant non-résident.

(Voir ici pour l’étude de cas de mon 2eme achat aux enchères en 2021)

Pourquoi acheter un studio alors que j’ai déjà 2 appartements à Paris? Le coût d’opportunité de donner l’usage d’un 54 ou 48m2 à un proche est nettement plus élevé que pour un studio de surface moindre et je souhaiterais donc avoir à terme un logement plus petit que je pourrais mettre à disposition si nécessaire à des proches (et en attendant, le louer).

@Canyonneur75 Sur le DPE c’est un risque que j’avais en tête, mais je me demande si un locataire âgé voudra faire des travaux en vivant dans le logement.
La copropriété a déjà changé le chauffage l’année dernière mais pour l’instant pas d’isolation par la copro prévue - cela pourra bien sûr être amené à évoluer. Un audit avait été réalisé sur la chaufferie mais pas sur toute la copro

Pour ce qui est des charges récupérables, les 160€/mois sur 200€ correspond au montant récupérable
Je n’ai pas inclu le montant de la TEOM dans les charges à récupérer auprès du locataire, c’est un bon point.

Les tantièmes sont les tantièmes définitifs (d’après le rapport du géomètre, qui est annexe au compromis). S’ils venaient à être différents, la condition suspensive ne serait pas réalisée.

Pour ce qui est de la taxe foncière, j’ai effectivement pris le montant total payé par le propriétaire et ait appliqué le pro-rata des surfaces, qui donne 418€, et ait arrondi à 500€ pour prendre en compte votre point (il y a certainement un peu de marge d’erreur dessus)

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#14 25/08/2024 13h22

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Louer en couple : que devez-vous savoir sur la location à deux ?
Un partenaire de PACS peut demander à être ajouté sur le bail et vous ne pouvez pas refuser. Un conjoint est d’office cotitulaire du bail que vous l’ayez ajouté ou non. À partir de là, au décès de votre locataire le bail se continue en bénéfice du partenaire ou du conjoint. Il est évidemment possible de le rompre à l’échéance pour les trois raisons habituelles de la loi 1989, mais vous ne comptez ni vendre ni habiter. Seuls des travaux d’ampleur pourrait éventuellement justifier une éviction quoi qu’il serait difficile d’expliquer au juge pourquoi vous n’avez pas pu reloger temporairement le locataire pendant les travaux pour qu’il puisse réintégrer le logement tout neuf après.


Il faut que tout change pour que rien ne change

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#15 25/08/2024 14h51

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Ce sont l’âge et les resources du locataire (< 30.000€) qui déterminent son droit au maintien dans les lieux.

Gismo a écrit :

Sauf erreur de ma part, il me semble que le droit au maintien dans le logement ne s’applique que pour les baux en loi 1948, ce qui n’est pas le cas ici (bail standard i.e. 1989)

article 15 de la loi 89, alinéa III
III. - Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.


Mais le contrat de bail, le droit et la justice ne suffisent pas car pour des expulsions locatives, même avec un jugement définitif, l’accord du préfet local pour le concours de la force publique sera requis (et peu probable avec un locataire de +80 ans)…

Après, c’est un choix patrimonial, vous connaissez l’immobilier, les risques et la rentabilité attendue. Mon problème c’est plutôt la fiscalité qui ne rend pas cette opération très rentable, mais un bon studio c’est toujours sympa, tant que vous n’êtes pas à l’IFI !

Dernière modification par lio198 (25/08/2024 14h52)

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#16 26/08/2024 06h56

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lio198 a écrit :

article 15 de la loi 89, alinéa III
III. - Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée

Je m’interroge à propos du sens de votre définition de la loi de 89.

Un logement conventionné ou appartement conventionné est une habitation dont le propriétaire a conclu une convention avec l’État.

Ce dernier doit ainsi louer son bien sous certaines conditions : durée du bail de 6 ou 9 ans, montant du loyer plafonné, locataire à faibles ressources…. En échange, le bailleur pourra profiter d’avantages (déductions fiscales ou versement d’aide)
Source ;
Logement conventionné : définition et impact sur votre APL Aide-Sociale.fr

Gismo ne serait pas alors dans ce cas ?
Merci de m’éclairer.

Dernière modification par LaPinceNordiste (26/08/2024 06h57)


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#17 26/08/2024 07h07

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LaPinceNordiste : vous n’avez pas bien lu. Le III. de l’article 15 de la loi de 1989 ne parle pas de logement conventionné en tant que tel.

Cette phrase dit que le locataire de plus de 65 ans ne peut pas être viré s’il a des ressources annuelles inférieures à un plafond ; ce plafond de ressources étant celui pour obtenir un logement social. C’est une façon commode de définir ce plafond, c’est tout.

Ce plafond est à trouver à l’annexe 1 de l’arrêté "relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif" dont la dernière version est ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/ … 0046850762

Dernière modification par Bernard2K (26/08/2024 07h08)


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#18 26/08/2024 08h58

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@Bernard2K correct.
Le locataire de plus de 65 ans bénéficie du droit au maintien dans les lieux si ses ressources sont inferieures à celui du PLUS (autour de 30.000€). C’est juste une référence pour définir ce plafond.

La loi 89 s’applique à tous les bailleurs, pas juste aux bailleurs sociaux.

La Cour de cassation a confirmé le principe de droit au maintien dans les lieux (Cass. civ. 3, 10 décembre 2008, n° 08-10.319)

Contrairement à la loi 48, la loi 89 permet cependant l’augmentation des loyers…

Dernière modification par lio198 (26/08/2024 09h35)

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#19 27/08/2024 21h43

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@Bernard2K
@lio198

Merci pour vos précisions, j’avais effectivement lu trop vite, et peut être à moitié endormi.

Nota : dans le cas où l’acheteur a lui même plus de 65 ans, il peut dans ce cas ne pas proroger le bail.

Sinon, pour connaître les revenus du locataire pour situer par rapport au seuil, c’est assez délicat, il faut demander la fiche d’impots de l’année n-1 du locataire.

Et si il refuse ?


Il y a une différence entre connaître le chemin et arpenter le chemin. Morpheus dans le film "Matrix"

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[+1]    #20 28/08/2024 04h39

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lio198, le 26/08/2024 a écrit :

Le locataire de plus de 65 ans bénéficie du droit au maintien dans les lieux si ses ressources sont inferieures à celui du PLUS (autour de 30.000€).

Non, le locataire d’un bail loi 1989 ne bénéficie pas d’un "droit au maintien dans les lieux", au sens de la loi de 1948. Si ses ressources sont inférieurs au plafond, l’article 15 de la loi de 1989 lui accorde une certaine protection, telle qu’il ressort de la lecture de cet article 15. De plus, ce plafond est assez nettement inférieur à 30000 € ; ce plafond est révisé annuellement, et je n’avais pas cité la toute dernière version qui date de décembre 2023. Ainsi pour 2024, ce plafond, pour une personne seule habitant à Paris est de 26044 €. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/ … 0048658284

La Cour de cassation a confirmé le principe de droit au maintien dans les lieux (Cass. civ. 3, 10 décembre 2008, n° 08-10.319)

Votre interprétation de cette jurisprudence est erronée. Cette jurisprudence est circonscrite à un cas très précis : les articles 25 à 37 de la loi de 1986 ont institué un régime de transition pour des locaux  "classés en sous-catégorie II B ou II C" et précédemment loués en loi 1948 : pour les logements, transition vers la loi 1989, et pour les locaux professionnels, vers un bail professionnel conforme à l’article 57 A de la loi de 1986. Pour ces logements, il est prévu un bail de 8 ans, avec loyer conforme aux prix du marché, mais avec transition progressive chaque année par huitièmes entre le loyer précédent (loi 1948) et ce loyer conforme aux prix du marché. Après ces 8 ans, l’article 33 prévoit que le bail soit ensuite un bail loi 1989.
Dans ce cas, et dans ce cas seulement, l’article 29 de cette loi prévoit que si, à l’expiration de ce contrat de 8 ans, le locataire est âgé de plus de 65 ans ou handicapé, il bénéficie du maintien dans les lieux de la loi de 1948.
Qui plus est, personne n’a voulu virer ces locataires. Le litige portait sur le sujet suivant : le bailleur personne morale a appliqué : "fin du bail de 8 ans prévu par la loi de 1986 suite à un bail loi 1948 ; donc proposition d’un bail loi 1989 de 6 ans (car bailleur personne morale) en appliquant la procédure de réévaluation d’un loyer manifestement surévalué. Je respecte le droit au maintien dans les lieux puisque je ne touche pas à votre droit d’occupation des lieux."
La cour de cassation répond : "la loi de 1986 prévoit que si, à l’expiration de ce contrat de 8 ans, le locataire est âgé de plus de 65 ans ou handicapé, il bénéficie du maintien dans les lieux de la loi de 1948. Ce maintien dans les lieux au sens de la loi de 1948 va plus loin que le seul droit d’occupation ; il doit se faire "aux clauses et conditions du contrat primitif". Donc c’est le loyer de la fin du bail de 8 ans qui doit être appliqué".
Voilà, les locataires ont gagné sur le fait de garder leur ancien loyer.

Cette jurisprudence est donc circonscrite à ce cas très précis d’un bail de 8 ans prévu par la loi de 1986 pour la transition entre le bail loi 1948 et celui de 1989, avec locataire de plus de 65 ans à l’expiration de ce bail de 8 ans. C’est un cas très anecdotique.

Il n’y a absolument rien à en déduire sur la protection dont bénéficie tout locataire d’un bail loi 1989 et âgé de plus de 65 ans, qui est inscrite à l’article 15 de la loi de 1989 et pas ailleurs ! Il ne faut pas confondre avec le "maintien dans les lieux" au sens de la loi de 1948.

LaPinceNordiste, le 27/08/2024 a écrit :

Sinon, pour connaître les revenus du locataire pour situer par rapport au seuil, c’est assez délicat, il faut demander la fiche d’impots de l’année n-1 du locataire.

Et si il refuse ?

1) Le propriétaire demande gentiment au locataire de fournir sa feuille d’impôt.
2) Le locataire refuse.
3) Le propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail pour l’un des 3 motifs prévus par la loi de 1989, à savoir "soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux". Il le fait par une LRAR envoyée 6 mois au moins avant l’échéance du bail.
4) le locataire répond à cette LRAR : "Ce n’est pas possible, du moins pas sans me proposer un autre logement, car je suis âgé de plus de 65 ans et mes ressources sont inférieures au plafond, comme le prouve ma feuille d’impôt ci-jointe".
(en option : le locataire ne la communique toujours pas, 5) le propriétaire le somme de prouver que ses ressources sont inférieures au plafond sans quoi le congé est valable, etc).

Donc, le locataire est bien forcé de finir par la communiquer.
C’est pourquoi il a tout intérêt à la communiquer à la première demande. C’est mieux que de se prendre une lettre de congé et d’avoir à se défendre.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2024 07h56)


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#21 28/08/2024 07h56

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Je ne suis pas juriste, mais vous pouvez consulter la jurisprudence sur www.doctrine.fr ou consulter un avocat. Mais vous n’aurez pas le dossier locatif de l’occupant existant (carte invalidité?, ressources?) sans son accord.

Pour avoir vécu de très près 3 affaires judiciaires (dont 2 expulsions locatives et 1 toujours en cours depuis 2017), oubliez vos chances d’expulser un locataire de +80 ans qui occupe le logement depuis longtemps. Si le droit était véritablement appliqué, on aurait un taux d’exécution des OQTF plus important.

Pour cette étude de cas (objet de la discussion), l’acquéreur peut parfaitement assumer ces risques en toutes connaissances de cause, c’est son choix.

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#22 28/08/2024 08h03

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lio198 a écrit :

Je ne suis pas juriste, mais vous pouvez consulter la jurisprudence sur www.doctrine.fr ou consulter un avocat.

Réponse légèrement agaçante. Vous citez une jurisprudence inadaptée, que vous interprétez de travers, et quand on vous le pointe, vous vous en sortez en bottant en touche.

Vous auriez pu répondre : "ah oui, désolé d’avoir cité une jurisprudence qui n’a rien à voir et désolé d’évoquer le "maintien dans les lieux" au sens de la loi de 1948 alors qu’il ne trouve pas à s’appliquer à un bail loi 1989 ; et merci pour le temps passé à corriger mon erreur". Cela aurait été plus élégant.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2024 08h05)


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#23 28/08/2024 08h14

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Vos précisions sont toujours utiles, même je ne suis pas sur de partager vos interprétations. En pratique, un locataire de 80ans avec des ressources modestes est de-facto inexpulsable. Et je m’excuse volontiers de tout désagrément !

Dernière modification par lio198 (28/08/2024 08h31)

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[+2]    #24 28/08/2024 10h50

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Bernard2K a écrit :

lio198, le 26/08/2024 a écrit :

Le locataire de plus de 65 ans bénéficie du droit au maintien dans les lieux si ses ressources sont inferieures à celui du PLUS (autour de 30.000€).

Non, le locataire d’un bail loi 1989 ne bénéficie pas d’un "droit au maintien dans les lieux", au sens de la loi de 1948.

Le locataire "grand âge" doit payer son loyer, sinon il devient expulsable, comme n’importe quel locataire. Voici ce que dit la loi, en théorie.

Mais si la loi était aussi automatique, cela serait tellement trop simple.

A lire ici,

Peut-on expulser un locataire de plus de 80 ans ?
Nous l’avons vu, même un locataire protégé encourt une procédure et une expulsion s’il ne paie plus ses loyers ou ne respecte pas ses obligations, quel que soit son âge et donc même s’il a plus de 80 ans.

🙋‍♀️ Par ailleurs un locataire âgé de plus de 65 ans qui a des revenus au-dessus des plafonds n’est pas un locataire protégé. Il peut recevoir un congé de son bailleur en toute légalité sans que celui-ci ne soit contraint de l’aider à se reloger, même si le locataire est âgé de 80 ans ou plus. Dans ce cas, si malgré le congé reçu, le locataire se maintient dans le logement au-delà du terme, il encourt une procédure d’expulsion par son bailleur.

Il en est de même si le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes. Le propriétaire peut lui donner congé pour l’échéance du bail sans lui trouver de logement si lui-même a plus de 65 ans ou des ressources en dessous des plafonds. Dans cette hypothèse, le locataire qui se maintiendrait dans le logement au-delà du terme après avoir reçu congé risquerait, là encore, une procédure d’expulsion même s’il est d’un âge avancé.

⚠️ Si le locataire âgé rencontre des difficultés à se reloger et a besoin d’un délai supplémentaire en fin de bail, il a tout intérêt à solliciter un délai supplémentaire auprès de son bailleur pour éviter de se voir exposé à une procédure judiciaire pénible et stressante.

Toutefois, le grand âge du locataire est considéré pour décider du délai de l’expulsion. Car une fois l’expulsion du locataire prononcée par le juge, c’est un commissaire de justice (un huissier) qui doit signifier la décision au locataire. Pendant les 2 mois dont il dispose pour quitter le logement, il peut saisir le juge de l’exécution pour demander un délai supplémentaire.

Pour accorder un délai supplémentaire, le juge va tenir compte de la bonne volonté et du grand âge du locataire et peut, en conséquence, prolonger d’un an son maintien dans le logement.

Aussi, en pratique, entre "la bonne foi du locataire" (aka il paye un loyer tous les 3 mois, donc il est bien de bonne foi, vu qu’il paie), entre les "reports" du tribunal (appel,…), la lenteur de la justice -avocat commis d’office qui croule sous les dossiers-, les délais supplémentaires possibles - entre ceux réclamés par le locataire et ceux accordés par le juge-, les maladies et hospitalisations possibles du locataire -et à 80 ans, ça arrive-, autant dire qu’on peut facilement dépasser l’espérance de vie des hommes en France. 

Pour les charges, est ce des provisions qu’il paie ?
J’aurais tendance à dire de m’asseoir dessus pour ne pas le braquer et finir avec une procédure.

Dans le cas d’un achat d’un bien avec un locataire de cet âge, je verrai plutôt cela comme un viager, avec une décote à l’achat.
Dans le cas d’un impayé de loyer, le coût de la procédure est à mettre en relation avec la rapidité de retrouver le bien libre. Une telle procédure peut bien durer de longues années, et n’être toujours pas abouti à sa mort.

(Je continue dans les joies lugubres de propriétaire. Ayant moi aussi été confronté au décès de mon locataire, étranger, dans un bien lyonnais. Heureusement, sa famille est venue de Roumanie pour récupérer son urne et ses affaires. L’ancien propriétaire était en contact avec eux, les a informé de son décès, et m’en a informé, puis il a organisé leur venue, et la restitution des clés de l’appartement.
Sans l’ancien propriétaire, je ne sais pas comment j’aurais pu organiser tout cela, n’ayant aucun contact, sauf celui du locataire décédé).

Comment récupérer un logement dont le locataire est décédé sans héritier ?
Si le locataire est décédé sans héritier et/ou qu’il n’avait aucun proche vivant avec lui, le bail de location est résilié de plein droit. Pour autant le propriétaire ne peut pas reprendre possession du logement immédiatement et vider les lieux.

Pour reprendre possession du logement, le propriétaire doit saisir le service du Domaine compétent, à charge pour celui-ci de faire intervenir un curateur dans le logement pour recueillir les documents, dresser l’inventaire des biens du défunt.

Le propriétaire peut également adresser une requête au tribunal judiciaire du lieu de situation du logement qui va désigner un huissier qui va faire l’inventaire des possessions du défunt dans le logement. Si le mobilier est sans valeur, l’huissier dresse un procès-verbal de carence et le propriétaire reprend possession de son logement.

À l’inverse, s’il constate la présence d’objets de valeur, le mobilier inventorié peut être placé dans un garde-meuble ou cantonner dans une partie du logement. Il faut en informer le curateur. Les frais (huissier, déménagement, garde-meubles, etc.) incombent au propriétaire, mais il lui est possible de les récupérer sur les biens du défunt qui ont de la valeur.

Cette procédure peut prendre entre 4 et 6 mois au propriétaire pour reprendre possession de son logement.

Voici la réponse d’un avocat à lire ici

Mon locataire est décédé sans héritier : que faire ?
Aujourd’hui, je vais aborder une situation qui arrive assez peu souvent mais qui peut laisser dans le désarroi : vous avez donné en location un bien immobilier mais le titulaire du bail est décédé. Personne ne s’est présenté pour revendiquer la succession, les héritiers ne sont pas connus et les loyers impayés s’accumulent, vous ne pouvez relouer le bien. Comment faire ?

Dans un premier temps, si un notaire est chargé de la succession, le plus simple est de se rapprocher de ce dernier et de lui fournir une copie du bail conclu avec votre locataire.

Il est néanmoins possible si le défunt était très isolé que personne (voisins, amis) ne saisisse un notaire.

Par conséquent, si  après une durée raisonnable, rien ne se passe, plusieurs options sont envisageables :

la solution de l’enlèvement des meubles préconisée par l’article 1324 du Code de Procédure civile qui dispose « Lorsqu’il n’y a pas de successible connu et si le contrat de location a pris fin, le président du tribunal judiciaire ou son délégué peut autoriser, dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article 1325, le propriétaire des locaux à faire enlever les meubles et à les faire soit déposer dans un autre lieu, soit cantonner dans une partie du local qui était occupé par le défunt. Les frais d’enlèvement et de conservation des meubles sont avancés par le propriétaire. L’huissier de justice assiste au déplacement des meubles et dresse procès-verbal des opérations. Si des scellés avaient été apposés, il les lève puis les réappose sur les lieux dans lesquels les meubles sont déposés ou cantonnés, dans les conditions prévues à l’article 1322. »Dans cette hypothèse, il convient donc de saisir le Président du Tribunal judiciaire (du lieu de situation de l’immeuble) qui peut autoriser par voie de requête à entreposer les meubles du défunt dans un autre lieu (par exemple un garde-meubles), soit dans une partie du logement (cave par exemple). Le locataire ne doit avoir ni partenaire de PACS, ni descendants, ascendants ou concubin notoire qui vivaient avec lui depuis moins de un an. Attention : ces frais (frais de déménagement, frais de garde-meubles, frais d’huissier) seront dans un premier temps à votre charge et pourront faire l’objet d’un remboursement ultérieur auprès des héritiers en conservant les factures. Si les héritiers refusent ultérieurement la succession, vous ne pourrez pas récupérer ces frais ou il faudra les faire valoir auprès des Domaines si la succession est bénéficiaire.


mandater un généalogiste : vous trouverez sur les sites des Chambres professionnelles Généalogistes familiaux et successoraux - Chambre des Généalogistes Professionnels (CGP) https://www.sygene.fr/genealogistes/,  https://chambre-genealogistes.com/fr/   qui peuvent se charger d’effectuer la recherche des héritiers du locataire en vue de la libération des locaux
mandater un notaire du règlement de la succession qui saisira probablement un généalogiste
saisir le Tribunal aux fins de désignation des Domaines : vous pouvez à cet effet lire mon article sur ce service : Le service des Domaines

Pour être en contact avec des généalogistes, pour une succession d’une anglaise qui a légué un bien aux petites soeurs des pauvres, cela dure depuis des années, et le bien n’est toujours pas vendable. Ils cherchent maintenant des ascendants en GB, en ont trouvé 8, dont 2 sont -de nouveau- décédés pendant leurs recherches. J’espère toujours acheter ce bien (visite en 2016).

Je pense que la priorité est d’aller vous présenter en face à face avec le locataire, lui amener une boite de chocolat, l’informer que vous êtes le nouveau propriétaire, prendre les coordonnées des personnes à joindre en cas de besoin.

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[+1]    #25 28/08/2024 11h21

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Lio, j’avoue que c’est moi qui ai parlé de "maintien dans les lieux" en premier, quand je disais que le locataire pouvait trouver un concubin ou un conjoint qui reste ensuite au décès du premier locataire ; j’ai été moi-même imprécis.
En bail loi 1989, il ne s’agit pas de "maintien dans les lieux" au sens de la loi de 1948 ; il s’agit de la continuation du bail :
-  le concubin peut demander à être cotitulaire mais le bailleur peut refuser. Si cotitulaire du bail et, au décès du premier locataire, le bail se poursuit alors à son avantage. Si non titulaire du bail, il a tout de même droit au transfert du bail si vie commune depuis plus d’un an et concubinage notoire.
- un partenaire de pacs peut exiger d’être cotitulaire du bail et, au décès du premier locataire, le bail se poursuit alors à son avantage.
- un conjoint est cotitulaire de facto. Au décès du premier locataire, le bail se poursuit alors à son avantage.

Pour ce qui est de mettre fin à un bail loi 1989 : c’est déjà très difficile indépendamment de l’âge du locataire.
- On ne peut le faire qu’à l’échéance du bail (3 ans si bailleur personne physique).
- il faut donner congé 6 mois avant ; en pratique, c’est LRAR 8 mois avant pour avoir le temps de délivrer un exploit d’huissier si LRAR non réclamée.
- on ne peut le faire que pour 3 motifs (vendre, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux), motifs que les juges apprécient de façon très stricte. Il y a aussi des conditions de forme, par exemple, si reprise pour habiter, seulement le bailleur ou une personne très proche, en citant nom, adresse et lien de parenté de la personne.

Notons aussi que la reprise pour habiter ne peut concerner qu’un bailleur personne physique ou une SCI familiale. Si, par exemple, je fais une SCI avec ma concubine : nous ne sommes ni parents ni alliés, donc SCI non familiale, donc on doit faire un bail de 6 ans et on perd la possibilité de reprise pour habiter.

Ensuite, quand on ajoute l’âge de plus de 65 ans, ça devient effectivement mission quasi impossible d’expulser un locataire (s’il est mauvais payeur par exemple), ou suite à un congé délivré pour l’un des 3 motifs. On est bien d’accord là dessus.

Comme déjà dit, même si l’amie de Gismo a trouvé le locataire "bien sous tous rapports", ça peut changer totalement, en cas d’apparition d’une démence sénile, qui peut avoir pour effet de changer le caractère et d’induire des comportements asociaux. Ca peut produire quelques années très pénibles pour le bailleur et pour les voisins du locataire.

Concernant l’idée qu’il faut ménager le locataire pour qu’il continue à payer le loyer, et notamment qu’il faut lui demander gentiment s’il peut faire face à l’augmentation des charges : rien ne dit que ce locataire-là paiera mieux si on prend des pincettes. Certains locataires interprètent la gentillesse comme de la faiblesse et vont poser d’autant plus de problèmes que le bailleur sera "compréhensif".
Pour ma part, je l’ai déjà dit, je considère que la règle de base est "appliquer les contrats". La régularisation annuelle est de droit. Le constat qu’elle est insuffisante doit amener à rehausser la provision sur charges, c’est de droit aussi. On peut expliquer, s’excuser des désagréments… mais appliquer quand même. Si on commence à appliquer le contrat seulement si le locataire est d’accord, c’est le début d’une relation bancale.

De toute façon, le locataire pourra cesser de payer les loyers quand il veut, vu qu’il est inexpulsable. C’est bien le problème d’accepter un locataire âgé sans un garant qui se porte caution solidaire : il paie seulement si il veut. S’il a du patrimoine, on peut finir par se faire payer par une saisie mais ça fait des délais et des coûts. C’est pour ça que je disais qu’il y aurait probablement des impayés. Quand on y ajoute les risques liés à une dégradation inéluctable de l’état de santé du locataire (saleté, dégradation, incendie), les conséquences d’un décès (impayés, garde-meubles aux frais du bailleur, mais seulement en avoir obtenu l’autorisation comme le rappelle fort justement amoilyon, etc), mais aussi qu’il peut vous fourguer un concubin, conjoint ou partenaire de pacs qui a droit à la continuation du le bail ; au total, j’estime que ça fait 90 % de chances que ça se passe mal. Après, rien n’est insurmontable. Il faut juste s’attendre à un peu de montagnes russes avant de récupérer, à une date inconnue, un bien enfin libéré de ce locataire âgé.

Après, je suis bien d’accord avec votre conclusion "l’acquéreur peut parfaitement assumer ces risques en toutes connaissances de cause, c’est son choix". Manifestement, il a déjà choisi.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2024 11h53)


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