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#26 05/09/2024 16h55
- Range19
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Gotgot a écrit :
La plupart des bailleurs dans mon entourage ne souhaitent plus louer en nue en nom propre et pas que pour la fiscalité ; c’est qu’il doit y avoir une raison..
Souvent entre ce que les gens disent et ce qu’ils font…
Je fais partie des exceptions : tous mes lots sont loués nus.
Je ne limite pas mes appréciations de qualité d’un investissement au CF mais au rendement global de l’opération à la revente. Certains de mes biens ont un CF nul ou négatif en période de financement mais en contrepartie sont hyper liquides et porteurs de valeur.
Conseiller du LMNP à quelqu’un aujourd’hui sans mise en garde (ie une stratégie de repli sans se retrouver à poil) me paraît discutable.
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#27 05/09/2024 17h28
- Gotgot
- Membre (2020)
- Réputation : 0
C’est l’éternel débat entre rentabilité ou plus-value. Chacun son postulat.
Moi je préfère une rentabilité avec un cash flow que l’on peut percevoir dès le versement du loyer plutôt qu’une plus value plus hypothétique au moment de l’achat.
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#28 05/09/2024 21h08
- isatis
- Membre (2014)
- Réputation : 1
Bonsoir,
Gotgot a écrit :
Oui vous pouvez passer de la SCI IR à l’IS.
Hormis la transmission, comme déjà évoqué je ne vois pas l’intérêt fiscal vous allez être fortement fiscalisé (à moins d’une petite TMI). Le déficit foncier n’est pas tenable à terme, c’est un puits sans fond.
Me concernant, le choix d’une SCI plutôt que la détention en nom propre est effectivement avant tout une considération d’organisation du patrimoine et de sa transmission. Je n’envisage pas le LMNP car la zone cible ne s’y prête pas. Dans l’état de la réflexion je n’ai pas besoin de revenus supplémentaires, l’idée est plutôt de capitaliser pour éventuellement distribuer plus tard ( avec potentiellement un TMI plus faible, encore que…) et transmettre.
Dans cette optique il me semble plus intéressant d’acheter en SCI a l’IR, pratiquer le déficit foncier tant que possible, puis basculer à l’IS.
Cela me paraît préférable à la pratique du déficit foncier en nom propre avant de vendre à une SCI IS qui implique de payer 2 fois des frais de mutation.
Depuis 2019 l’option a l’IS n’est plus irrévocable, j’imagine donc même un repassage à l’IR dans le cas d’un nouvel investissement propice au déficit foncier, puis retour a l’IS. Je n’ai pas creusé pour savoir si ce va-et-vient entre les régimes fiscaux pouvait poser problème ( je vois déjà le comptable s’arracher les cheveux).
J’arrête là cette digression que je reprendrai sans doute dans un sujet dédié.
Benoît
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1 [+1] #29 05/09/2024 22h13
- Toinou7
- Membre (2023)
- Réputation : 2
Bonjour,
Concernant le passage de la SCI de l’IR à l’IS : L’un des avantages de l’IS est la possibilité de déduire du résultat fiscal les dotations aux amortissements de l’immeuble. L’amortissement est régi par des règles comptables indépendantes des options fiscales (IS ou IR). Il commence dès l’acquisition du bien.
Dans une SCI à l’IR, ces amortissements ne sont pas utiles fiscalement et ne sont donc souvent pas calculés. En cas d’option pour l’IS en cours de vie de la société et après l’acquisition de l’immeuble, votre comptable devra recalculer et comptabiliser les amortissements théoriques qui auraient été pratiqués si la société avait été soumise à l’IS depuis l’acquisition du bien. Ces amortissements antérieurs seront perdus fiscalement (car sous le régime de l’IR, vous n’avez pas pu les déduire).
Autrement dit, il n’est pas toujours pertinent d’opter pour l’IS si l’immeuble a été acquis depuis longtemps. Ce point n’est pas rédhibitoire, mais peut réduire l’intérêt d’être à l’IR au début de la vie de la SCI.
Concernant le passage de la SCI de l’IS à l’IR : attention, les plus-values latentes sont imposables au moment du changement d’option. Pour rappel, à l’IS, la plus-value est calculée comme suit : PV = Valeur vénale - Valeur nette comptable (VNC) de l’immeuble. L’impôt sur les sociétés à payer lors du changement d’option sera conséquent. Ce ne sera probablement pas votre comptable qui s’arrachera les cheveux, mais bien vous lors du paiement de l’impôt sur la plus-value théorique.
Ces éléments sont de simples remarques, et il est évident que votre réflexion prend en compte bien d’autres paramètres.
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#30 05/09/2024 22h44
- Gotgot
- Membre (2020)
- Réputation : 0
L’avantage de l’IS est que vous même si vous vous faites « massacrer » à la fin lors d’une revente vous aurez au moins les fonds.
À l’IR c’est tout au long de la détention que c’est difficile d’autant plus avec le cash squeeze (de moins en moins de charges à déduire et de plus en plus d’impôts à payer alors que vous avez la mensualité à régler).
Pour moi c’est IS sans hésiter.
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#31 06/09/2024 22h07
- Mart14000
- Membre (2021)
- Réputation : 1
Bonsoir,
En phase avec Gotgot sur le fait que la fiscalité à l’IR en nue peut vite devenir confiscatoire notamment en cas de TMI élevée.
Après, le conventionnement ANAH et le déficit peuvent toutefois être intéressants (même si course à l’échalote pour ce dernier).
La plupart des bailleurs "avertis" va en général vers des solutions moins fiscalisées (LMNP, SCI IS) maximisant ainsi leur rentabilité net net. C’est ce que j’observe dans mon entourage.
Pour ce qui est du LMNP je rejoins les avis sur la méfiance à avoir en vu d’une possible réforme à venir.
Dernière modification par Mart14000 (06/09/2024 22h08)
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#32 08/09/2024 18h13
- Elo76
- Membre (2021)
- Réputation : 1
Merci à tous pour vos retours et nombreuses mises en garde.
Le LMNP retient mon attention.
Je vais certainement mettre de côté mon projet d’achat le temps que la prochaine loi de de finances se passe.
J’ai retenu que faire de la location nue en nom propre n’est pas approprié car bien que ce soit le plus simple on se fait massacrer par les impôts et c’est compliqué d’être rentable.
Pour ce qui est la SCI IS ça sera dans un second temps.
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#33 09/09/2024 07h32
- Bernard2K
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Elo76, le 08/09/2024 a écrit :
Je vais certainement mettre de côté mon projet d’achat le temps que la prochaine loi de de finances se passe.
J’ai beaucoup de mal à comprendre la logique derrière cela.
Si le LMNP est remis en cause dès cette loi de finances : vous ne faites plus d’investissement immobilier ?
Si le LMNP n’est pas remis en cause dès cette loi de finances : vous faites un investissement en LMNP avec quelques mois de visibilité ?
N’hésitez pas à expliquer comment la loi de finances va éclairer vos choix.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#34 09/09/2024 08h55
- Plutarque
- Membre (2019)
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+1 avec Bernard2K.
De mon point de vue, le plus raisonnable depuis quelques mois est de complètement arrêter tout nouvel investissement en LMNP, et de s’y tenir sauf énorme retournement de situation qui ramènerait le LMNP en état de grâce (mais je n’y crois pas du tout).
Les investisseurs auront déjà beaucoup de mal à supporter les conséquences sur leurs LMNP actuels (puisque je ne crois pas à une clause de grand-père), ne parlons pas d’en lancer de nouveaux.
Les trois choix principaux s’ouvrent à vous :
- chercher des investissements en location nue, moins rentables mais aussi bien moins chronophages
- SCI IS
- basculer sur un autre type d’investissement
Dernière modification par Plutarque (09/09/2024 08h57)
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#35 09/09/2024 09h04
- durand18
- Membre (2017)
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C’est quand même fort de café que les agents économiques en soient réduits à l’auto-censure voire l’immobilisme du fait de l’insécurité fiscale.
Si l’Etat veut mettre fin proprement au LMNP qu’il fixe clairement un moratoire avec un délai de prévenance raisonnable plutôt que distiller ici et là des ballons d’essai.
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#36 09/09/2024 11h08
- Range19
- Membre (2013)
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Dans un contexte d’insécurité fiscale - qui ne date pas d’hier- le mieux est sûrement de s’orienter vers des opérations d’un rendement correct avant de déterminer une voie d’optimisation qui sera alors la cerise sur le gâteau mais pas le déterminant principal.
L’immo à crédit garde toujours l’avantage de l’effet de levier à condition d’acheter avec discernement (qualités intrinsèques du bien, emplacement, marché).
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#37 09/09/2024 12h32
- Tlaloc
- Membre (2019)
- Réputation : 19
Il est de plus fort peu probable qu’on assiste à une révolution. On parle surtout d’une baisse de l’abattement. Etant donné que le réel est souvent plus rentable que le micro BIC, l’investisseur avisé devrait être relativement épargné.
Il serait néanmoins compréhensible que le législateur s’attèle au double avantage amortissement/non imposition de la plus-value, mais la encore l’investisseur avisé ne devrait pas être fortement impacté par une telle mesure : la non-imposition en fin d’investissement n’étant qu’une "cerise sur le gateau".
Plus globalement, j’ai l’impression qu’on désire plus réglementer la location courte durée que la location meublée classique.
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#38 09/09/2024 14h49
- Plutarque
- Membre (2019)
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Range19 a écrit :
Dans un contexte d’insécurité fiscale - qui ne date pas d’hier- le mieux est sûrement de s’orienter vers des opérations d’un rendement correct avant de déterminer une voie d’optimisation qui sera alors la cerise sur le gâteau mais pas le déterminant principal.
L’immo à crédit garde toujours l’avantage de l’effet de levier à condition d’acheter avec discernement (qualités intrinsèques du bien, emplacement, marché).
Complètement en phase avec Range19.
Pour moi, il est contradictoire de balayer la location nue sans autre forme de procès, et d’encourager le LMNP. Le cadre fiscal du deuxième est bien plus favorable, c’est une évidence, mais certains se cachent derrière cela pour faire "des investissements "standard" jouissant d’un bon emplacement", mais dont le rendement intrinsèque est médiocre. Ces personnes se persuadent elles-mêmes de faire une bonne affaire alors qu’elles ont surpayé leur bien (pas forcément en le payant au-dessus du marché, mais en ne faisant pas spécialement une affaire). Alors que c’est le propre de l’investisseur immobilier "aguerri" de négocier un très bon prix d’achat.
L’investisseur immobilier aguerri ne met pas la fiscalité tout en haut de ses priorités (d’ailleurs, on voit à quels extrêmes peut mener le fait la fiscalité en première priorité : le Pinel…). Sa première priorité est de faire une très belle négociation pour acheter en dessous du marché. On peut faire de très belles opérations en location nue, mais il faut de belles négociations et donc sortir des sentiers battus. Il n’y aura souvent pas de CF positif derrière (ou alors faible), mais si on vise l’effet de levier, cela n’a pas d’importance.
Tout miser sur le LMNP avec le CF positif érigé en dogme me fait penser à ces youtubeurs-"investisseurs" qui promettent d’être riche tout de suite "et pas dans 20 ans". Mais l’investisseur aguerri voit toujours à long terme.
Bien entendu, lorsque le LMNP disparaitra dans sa forme actuelle, le château s’effondrera (comme un Ponzi en somme). Bien sûr, je suis d’accord avec Tlaloc pour dire que le plus probable est que seul l’abattement forfaitaire sera revu, laissant en apparence tranquilles ceux qui sont au réel. Mais s’attaquer au double avantage amortissement/non imposition de la plus-value va gravement nuire à l’investisseur aguerri qui travaille à long terme.
Celui qui surpaye son LMNP et qui va, malgré son prix d’achat élevé, payer à la revente un impôt sur la PV du fait de la réintégration des amortissements, sera fortement perdant. Bien sûr, il aura emmagasiné du CF pendant des années. Mais encore une fois, c’est une vision à court terme.
Un investisseur au temps long privilégie le prix d’achat et le rendement intrinsèque. Range19 l’a parfaitement dit : "la voie d’optimisation (fiscale) sera alors la cerise sur le gâteau mais pas le déterminant principal".
Dernière modification par Plutarque (09/09/2024 14h55)
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#39 09/09/2024 15h52
- Charles76
- Membre (2023)
- Réputation : 0
Bonjour,
@Plutarque,vous dîtes que la location nue est bien moins chronophage. Cela dépend car vous pouvez avoir des personnes style jeune couple qui s’inscrivent sur le long terme (exemple pour de grands T2 ou T3).
D’après vous certains se cachent derrière le LMNP pour "des investissements standard jouissant d’un bon emplacement" ce qui est vrai mais dites vous que certains ne peuvent aussi pas se permettre d’assumer un bien avec cash flow négatif pendant la durée d’emprunt ce qui se passent très régulièrement avec un bien en location nue à l’IR à moins d’investir dans des biens à l’emplacement non premium ou de partir sur l’achat d’immeubles, maisons divisées, investissements plutôt réservés à des investisseurs aguerris.
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#40 09/09/2024 16h33
- durand18
- Membre (2017)
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On a bien le droit, tant que c’est possible, de placer notre argent dans de l’immobilier à la papa (sécurisé à faible rendement) en “franchise d’impôts” (LMNP) même s’il est possible de faire différemment ailleurs. Il en faut pour tous les goûts.
Cela n’a pas de sens de matraquer “rétroactivement” à la sortie en réintégrant les amortissements, autant partir directement sur une SCI IS.
Et même en LMP il y a des exonérations de la PV “pro” sous certaines conditions donc ce serait quand même inouï de chuter sans transition du paradis à l’enfer fiscal.
Ce n’est pas un conseil …
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#41 09/09/2024 16h47
- Tlaloc
- Membre (2019)
- Réputation : 19
Personne ne peut avoir un CF positif sur des biens de grande qualité et des emplacements premium. Par exemple, mon dernier appartement pris en location, le rendement était inférieur à 2% brut.
Donc chacun doit faire ses propres compromis selon ses moyens et sa capacité de travail, et ses marottes.
Pour certains, ce sera la "qualité", pour d’autres l’emplacement, pour d’autres le DPE ou pour d’autres le rendement brut à l’achat. A noter que la qualité et l’emplacement seront diversement évalués par chacun selon ses propres prédilections.
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#42 09/09/2024 18h24
- Plutarque
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Cette discussion est très intéressante, les cinq derniers messages montrent plusieurs profils bien différents sur ce forum :
(1) ceux qui privilégient la location nue, avec en vue l’effet de levier en premier lieu (Plutarque, Range19).
Ces profils cherchent avant tout une bonne négociation et un bon rendement, pour arriver à un autofinancement. Moins de temps à consacrer (hors période de recherche et d’achat) avec des locataires qui restent longtemps.
Forcément ce profil exclut les biens premiums, donc il faut faire certains sacrifices (localisation, immeubles, etc).
A noter qu’il existe un profil (1)bis, qui fait la même chose que le profil (1), mais avec en plus l’artifice du LMNP. Ce sont ceux-là qui dégagent un CF positif (les fameux qui sont riches maintenant et pas dans 20 ans).
(2) ceux qui choisissent le LMNP car ils ne sont pas prêts à accepter un bien qui ne serait pas un minimum premium (Charles76).
Ces profils ne sont pas prêts à assumer un CF négatif qui serait inévitable pour un bien un minimum premium en location nue. Donc ils choisissent l’artifice du LMNP pour compenser, et ainsi arriver à un autofinancement.
(3) ceux qui privilégient des biens ultra-premiums, sécurisés à faible rendement, avec parfois des rendements bruts inférieurs à 2% (durand18, Tlaloc). Ceux-là seront quoi qu’il arrive en CF négatif dans tous les cas. Ils choisissent donc l’artifice du LMNP pour limiter les dégâts de la fiscalité, et profiter de l’effet de levier tout en se créant un patrimoine premium.
Edit : désolé, j’ai mal lu pour Tlaloc qui parlait d’un bien ultra-premium en tant que locataire
Dernière modification par Plutarque (09/09/2024 19h04)
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#43 09/09/2024 19h23
- durand18
- Membre (2017)
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J’ai pas dit non plus que j’étais à 2% brut mais bon ce n’est pas bien grave.
La fiscalité LMNP n’est pas un artifice c’est une option qui est sur la table. Si demain le locatif pépère offre un espoir de rendement (tout inclus exploitation/plus value) inférieur au fonds euro eh bien les investisseurs en tireront les conséquences, ce n’est pas la fin du monde.
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#44 09/09/2024 19h43
- Charles76
- Membre (2023)
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Bonsoir,
@Plutarque,
Pour ce qui est de votre profil 1 bis, même si tout sera optimisé (rentabilité + fiscalité), je lui conseillerai de choisir des plus grandes surfaces pour le LMNP car un T1 ou T2 à Nevers pas certains que les gens restent très longtemps et que le meublé se prête correctement ou du moins les profils ne seront pas tip top… (j’aurai très bien pu choisir une autre ville).
Dans votre cas, si jamais vous avez déjà fait du meublé avez-vous remarqué un turnover pus conséquent par rapport à vos logements nus ?
Dernière modification par Charles76 (09/09/2024 19h57)
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#45 09/09/2024 19h54
- Plutarque
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Je n’ai jamais fait de LMNP. Par contre, j’ai loué dans ma vie de locataire 6 appartements meublés, voici les durées pendant lesquelles je suis resté :
- 10 mois
- 10 mois
- 10 mois
- 1 an et 4 mois
- 1 an et 8 mois
- 1 an et 8 mois
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#46 09/09/2024 19h58
- Charles76
- Membre (2023)
- Réputation : 0
Ah oui en effet c’est assez peu.
Après moi ma perception serait de choisir des emplacements assez premium en privilégiant le meublé.
Pour autant, je connais deux bailleurs dans mon entourage qui ont accumulé une trentaine de lots. Leur recette commune : investissements dans des endroits populaires ou intermédiaires, peu d’apport personnel avec une recherche constante de CF positif.
Dans mon cas, la banque m’arrêtera avant certainement.
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#47 09/09/2024 20h02
- Plutarque
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durand18 a écrit :
J’ai pas dit non plus que j’étais à 2% brut mais bon ce n’est pas bien grave.
La fiscalité LMNP n’est pas un artifice c’est une option qui est sur la table.
Oui, le passage "sécurisés à faible rendement" était pour vous, et le passage "avec parfois des rendements bruts inférieurs à 2%" était pour le propriétaire de Tlaloc.
J’utilise le mot artifice dans dans le sens premier du Larousse : "Moyen habile visant à cacher la vérité, à tromper sur la réalité".
C’est un peu fort, mais l’idée est là. Un investissement en LMNP autofinancé peut très bien être intrinsèquement médiocre voire mauvais. Entendre par là que le même logement serait catastrophique en location nue. L’autofinancement provient de la fiscalité, et pas du tout de l’appartement lui-même. Il est donc artificiel.
Par opposition à intrinsèque : "Qui est inhérent à quelque chose" (Larousse aussi).
Dernière modification par Plutarque (09/09/2024 20h04)
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#48 09/09/2024 20h11
- Range19
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Plutarque a écrit :
(1) ceux qui privilégient la location nue, avec en vue l’effet de levier en premier lieu (Plutarque, Range19).
Ces profils cherchent avant tout une bonne négociation et un bon rendement, pour arriver à un autofinancement. Moins de temps à consacrer (hors période de recherche et d’achat) avec des locataires qui restent longtemps.
Forcément ce profil exclut les biens premiums, donc il faut faire certains sacrifices (localisation, immeubles, etc).
Je ne me range plus dans le cas 1 depuis pas mal de temps. J’ai un goût prononcé pour le premium et premium++ avec au moins 8 lots premiums (dont au moins 3 ultra premiums) avec des rendements en nu conventionné satisfaisants pour tous (autour de 5.5 à 8 % brut avant avantage fiscal).
Des lots toujours en copro récente mais d’un standing moindre remontent la moyenne.
Par contre, je n’ai aucun doute que les premiers, très bien achetés, seront faciles à vendre et porteurs de plus values ; j’en suis moins certain pour les autres.
De façon plus générale, je ne crois pas qu’il y a une manière et une seule de bien faire, les choix sont plurifactoriels.
J’aurai 15 ans de moins avec une motivation supérieure, je passerai très probablement par une SCI à l’IS pour une partie des lots et panacherai avec un peu de meublé.
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#49 09/09/2024 20h29
- Plutarque
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Mais, si je comprends bien, vous avez choisi la location nue pour la totalité de vos biens, en excluant l’artifice du LMNP. Et vous visez avant tout un bon prix d’achat, pour utiliser l’effet de levier au maximum. C’est en ça que je vous plaçais dans le profil (1).
D’autant que si vous visez des biens premiums en location nue, une excellent négociation est primordiale. Donc vous faites du (1), mais en encore mieux !
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