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#1 17/08/2024 08h50

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour,

Comme évoqué il y a quelques années dans ma présentation, je souhaite réaliser mon premier investissement (projet mis en stand by jusqu’a maintenant).
Actuellement avec une TMI à11% je m’interroge sur le statut (SCI IS ou NP).
L’article suivant me met le doute car il est indiqué que si l’on a une faible TMI et plusieurs biens il est avantageux d’être à l’IS (d’autant que mon but est de poursuivre les investissements).
La SCI à l?IS (impôt société) un « miroir aux alouettes » sauf? - La Maison de l’investisseur -

Je souhaiterais avoir votre avis sur mon calcul  pour l’exemple d’un T3 en mono propriété dans ma ville :
Prix d’achat hors frais de notaire et agence : 80K
Loyers annuels : 8400 HC
Amortissement avec environ 15K de travaux : 2600
Intérêts d’emprunt pris la 4e année (prêt sur 20 ans) : 2450
PNO : 180
Foncier : 550
CRL : 210
Comptable : 1000

N’ayant pas compté la déductibilité des frais de notaire et d’agence car estimation voulue en rythme de croisière, cela donne à l’IS :
8400-2600-180-2450-550-210-1000 = 1410
IS = 1410*15% = 211,5.
Selon le barème progressif : 1198,5 - abattement 40%= 719,1.
IR : 791,1*11% = 79,101.
Pour l’exonération de la CSG : 54,1
CSG : 1198,5* 17,2% = 206,142
Ce qui une imposition totale de 231,143 soit
967,3 dans la poche (1198,5-231,143)

En NP location nue au réel :
5200 de revenus imposables. 5200*28,2% = 1466,4 ce qui fait déduction des charges et impôts 3733,6e dans ma poche (ce qui aurait pu être mieux car n’ayant pas compté les 15K de travaux que j’ai compté pour l’IS).
J’ai certainement mal fait les calculs, auquel cas avec une TMI 11% le NP est plus avantageux fiscalement.
J’en conclus même si j’avais une TMI à 30% il m’en resterai plus dans la poche en location nue au reel qu’à l’IS.

Merci d’avance pour vos éclaircissements.

Elo

Dernière modification par Elo76 (17/08/2024 10h04)

Mots-clés : immobilier, location, sci (société civile immobilière)

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[+1]    #2 17/08/2024 09h46

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Quelques remarques :
- A l’IS vous n’êtes pas forcé de vous verser les dividendes. Si le but est de capitaliser le résultat dans la société, ne vous versez pas de dividendes, ça fait effet boule de neige. C’est même prudent de capitaliser puisqu’on sait qu’il y aura à un moment l’imposition sur la plus-value à la revente qui sera élevée puisque les amortissement doivent être déduits.
- A l’IS vous dites barème progressif, donc il faut compter de l’IR à 11 % sur les dividendes.
-Dans une structure à l’IS contrairement aux revenus fonciers vous pouvez déduire toutes les charges qui ont un rapport avec l’activité de la SCI : note de frais kilométriques pour vos déplacements, repas au resto quand vous êtes en déplacement, achat de matériel et de matériaux et cetera. Le but serait d’arriver à faire à peu près 1500 € de telles dépenses par an pour quasiment annuler le résultat. Si votre voiture vous coûte moins cher que l’indemnité kilométrique et si vous avez beaucoup de déplacement à faire c’est un moyen de sortir des sous de la SCI sans fiscalité.
- pour bien faire il faut calculer sur la durée de détention, 20 ans par exemple, avec un scénario de revente et calculer l’imposition sur la plus-value. Si vous ne faites pas ça, la comparaison n’est pas complète.

Donc en gros vos calculs sont à reprendre mais il est assez probable que vous constatiez qu’effectivement à la fin la SCI IS n’est pas avantageuse compte tenu des frais récurrents :comptable, compte bancaire dédié, CRL etc et compte tenu de l’imposition sur la plus-value à la revente.


Il faut que tout change pour que rien ne change

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#3 17/08/2024 10h25

Membre (2021)
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Merci pour votre réponse très complète. J’ai corrigé mes calculs d’autant qu’il manquait l’IR.
J’ai posé les calculs avec revente et en effet ce n’est pas à l’avantage de l’IS.
Il vaut mieux de ne jamais revendre mais bon  difficile d’être sûr à l’instant T…
Puis dans mon cas je souhaite percevoir les loyers même si je pensais que le versement de dividende chaque année allait être plus avantageux.
D’un point de vue purement fiscal (hors transmission et autre), vous conseillez la SCi à partir d’une TMI en particulier ? 41% ?

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#4 17/08/2024 10h39

Membre (2019)
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Sans aucun calcul juste pour l’idée :
Je ne pense pas que quelqu’un (notaire, avocat…) vous conseille une SCI IS (surtout avec votre TMI).
Ce serait peut être le cas :
- si vous envisagez de garder longtemps et que vous pariez sur une baisse de l’immobilier (ou du moins que vous pensez acheter cher par rapport à une tendance long terme).
- si vous envisagez de démembrer les parts de SCI dans des objectifs  particuliers.

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#5 17/08/2024 10h55

Membre (2021)
Réputation :   1  

Merci Double 6 pour votre réponse.
Selon vous, même pour quelqu’un qui est sur une tranche élevée (30, 41 ou plus), la SCI IS n’est pas pertinente fiscalement en raison du scénario plus value (je mets de côté volontairement les considérations successorales…) ?

Plus je parcours le forum plus je m’aperçois que le LMNP est fiscalement le mieux (à voir si ça change bientôt). Par contre l’attrait fiscal compense certainement le turnover, les dégradations de mobilier etc…

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[+1]    #6 17/08/2024 11h25

Membre (2018)
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Elo76 a écrit :

cela donne à l’IS :
8400-2600-180-2450-550-210-1000 = 1410
IS = 1410*15% = 211,5.
Ce qui une imposition totale de 231,143 soit
967,3 dans la poche (1198,5-231,143)

Il faudrait probablement faire un calcul plus précis : Les 2600 euros d’amortissement qui ont été déduits pour calculer l’IS ne sont pas une dépense en cash. D’un autre côté, le remboursement du capital du prêt est une dépense en cash. Cela influe (à court et long terme) le montant des dividendes qu’on peut se verser. Les calculs sur ce qui reste "dans la poche" sont donc erronés.

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#7 17/08/2024 11h43

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Je pense aussi qu’un des interêts d’une SCI à l’IS est de repousser l’impôt et son paiement. Un autre paramètre à prendre en compte est donc l’inflation, car 1.000 d’impôts par an sur 10 ans représenteront plus d’impôts que 10.000 euros payé dans dix ans.

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#8 17/08/2024 12h19

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ESTJ

Je pense que B2K a parfaitement résumé le sujet, j’ajouterais juste à cela que de mon point de vue, créer une sci IS oblige à un formalisme et les quelques calculs que vous avez déjà fait globalement, aussi il me semble que le « seuil de rentabilité » (expression imparfaite) d’une Sci IS serait de capitaliser 200 ke mini sur la durée.

Je pense donc que si cet investissement est votre seul projet à moyen terme, que cela ne vaut pas la peine de la créer.

A contrario, si vous envisagiez de capitaliser sans distribuer, vous pourriez avantageusement via cette sci acheter des scpi à crédit quand les taux seront redescendus, ou un ou plusieurs autres biens pour faire boule de neige. Vous y trouveriez alors un vecteur idéal pour ces projets.


Profiter de ne rien foutre….

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#9 17/08/2024 15h32

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Pourquoi ne pas vous orienter vers un LMNP au réel, à l’heure actuelle vous aurez les avantages de la SCI IS sans les inconvénients (attention il est possible que cela change dans les années à venir).

Pour moi la SCI IS doit être envisagée uniquement lorsque le LMNP est au plafond du foyer fiscal, cela reste aujourd’hui une des + belles niches fiscales, il serait dommage de s’en priver


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#10 17/08/2024 15h51

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Merci à tous pour vos retours précieux.
Etant que débutant, j’ai une question un peu naive :
Si on prend les chiffre de mon étude de cas (achat 80K, travaux 15K et loyers 8400HC) j’ai l’impression qu’en rythme de croisière le LMNP réel est avantageux car base imposable plus faible qu’en location nue réel mais quand on ajoute les charges supplémentaires à payer (CFE, comptable physique) il n’y a pas une grosse différence (sans compter de possibles turnover et dégradations difficiles à  estimer).
J’en ai conclus qu’il faille pour un bien peu cher attendre et le faire évaluer à la valeur vénale quitte à perdre la déductibilité des frais  d’achat. Mon raisonnement est-il bon (désolé je débute)

Dernière modification par Elo76 (17/08/2024 15h54)

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#11 18/08/2024 00h42

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Il faudrait voir le détail de votre financement, mais vu le prix avec (prix, FAI , frais de notaires et travaux) vs montant des intérets, il semble que vous ayez un apport relativement conséquent.
Vous pourrez donc sortir de l’argent de la SCI via un remboursement de compte courant d’associé avant de verser des dividendes, et cela sans aucune taxation.

Dernière modification par Tlaloc (18/08/2024 00h43)


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#12 18/08/2024 00h51

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Bonjour Tlaloc,
Pouvez-vous détailler votre raisonnement (étant débutant je ne comprends pas forcément le remboursement de compte courant d’associés) ?

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#13 18/08/2024 01h05

Membre (2019)
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Pour résumer, si la sci emprunte 70 000 € et que vous apportez 40000 € de votre poche à  la SCI pour les frais de notaires, travaux, apport demandé pour financer le bien, cet apport sera comptabilisé (dans un compte courant d’associé, c’est à dire une dette de la SCI envers votre personne physique) et  vous pourrez récupérer ces 40000 € de la SCi sans avoir à payer d’impots. Vous pouvez choisir à quel moment vous les récupérer, aussi.

Par exemple, je ne vous refait pas l’historique complet de ma SCI, mais elle a engrangé environ 40000e de loyer, apres amortissement, frais, intérets… , c’est un bénéfice de 10 000€. 0 impot car report des déficits antérieusr. J’ai retiré 10000e pour moi, 0 impots car remboursement de CCA ( des sommes que j’avais effectivement versées au départ pour achat/travux.

Dernière modification par Tlaloc (18/08/2024 01h19)


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#14 18/08/2024 01h13

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Si je comprends bien quelqu’un qui aurait l’argent cash pour acheter le bien admettons 100K (il se passerait certes de la déductibilité des intérêts) mais pourrait récupérer ses 100K une semaine après tout en conservant le bien ? Ce qui voudrait dire que le peu de gens qui achètent cash ont tout intérêt à le faire via une SCI IS (bien que j’entende l’effet de levier du crédit).

Dernière modification par Elo76 (18/08/2024 01h15)

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#15 18/08/2024 01h24

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Non, parce qu’il faudrait que la SCI soit en mesure de rembourser son CCA (improbable en une semaine), et que la SCI paierait de l’impôt sur les sociétés ensuite. Il n’y a pas de formule magique, ça permet de différer l’imposition (gros intérêt pour enchainer les investissements), pas d’y échapper.


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#16 18/08/2024 07h49

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Elo, il y a des questions qui vous attendent dans votre présentation. Une personne travaillant dans la comptabilité et qui ne comprend pas le remboursement de CCA, ça surprend.


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#17 18/08/2024 13h52

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Je vais aller jeter un coup d’œil à ma présentation.
Je ne suis pas comptable. Je travaille dans le département marketing et communication d’un groupe de comptabilité & audit.
Je vais me former mais je ne suis pour le moment pas au fait des spécificités d’une comptabilité entreprise.

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#18 18/08/2024 19h54

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Le remboursement de CCA sans payer de fiscalité dessus, c’est la moindre des choses. C’est de l’argent qui vous appartient déjà ; ce n’est pas un revenu ! Si c’était prêté sans intérêt, vous avez en fait perdu de l’argent, puisque cet argent aurait pu être placé de façon rémunératrice. Si c’était un CCA rémunéré, alors ça rapporte, mais non sans fiscalité ; et par un procédé assez complexe qui augmente les chances de faire une déclaration erronée.

Cela dit, plutôt que de refaire ici une discussion qui a déjà eu lieu, je vous suggère de lire : Comment optimiser la sortie de trésorerie d’une société soumise à l’IS ?
Comment fonctionne et comment optimiser un Compte Courant d’Associé ?

Dernière modification par Bernard2K (18/08/2024 19h57)


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[+1]    #19 20/08/2024 09h42

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Bonjour elo76,
Je copie ici la réponse que je vous fais à un MP.

Vous m’interrogez à mon tour en MP sur une thématique qui me paraît largement abordée et documentée sur le forum.
De mon point de vue il est illusoire de croire qu’il y a une recette et une manière de faire absolument optimale.
Je m’explique : la législation et la fiscalité sous toutes ses formes évoluent. Tantôt on veut orienter l’investisseur vers telle ou telle pratique, tantôt, notamment une fois qu’il a mis le doigt dedans, on veut le ponctionner.
Je me suis donc mis en situation de ne dépendre de quasiment personne (juristes, experts comptables, agents immo). Je savais que mon projet n’était pas de créer un patrimoine immense et ai donc rejeté systématiquement les montages complexes qui génèrent des honoraires et un boulet à la patte sur très long terme, le tout sans maîtriser l’assaisonnement fiscal final. C’est lié à ma personnalité, je veux pouvoir me sentir libre. ça a un coût… mais j’agis plus vite que d’autres qui, pendant ce temps là, réfléchissent.

Je ne sais donc pas trop quoi vous dire à part de faire simple, facile et vous lancer pour apprendre plutôt que cogiter longtemps à une improbable perfection qui dépend de facteurs que l’on ne maîtrise pas ou difficilement.
Vous devez chercher et trouver un bien de bonne qualité, facile à revendre, facile à louer. Pas obligatoirement une maison, habituellement plus chère et piège potentiel si vous êtes techniquement peu armé.
Pourquoi ? Une maison vous obligera probablement à acheter plus cher pour un rendement bien moindre, tout en concentrant votre risque sur un seul bien. La demande de maisons est forte mais l’entretien laisse souvent à désirer et les occupants endommagent plus (c’est mon expérience, multiple).

Enfin, ma conviction : il faut agir, le temps en immobilier est un facteur conséquent de l’enrichissement, dans mon cas bien plus qu’analyser longtemps le meilleur moyen de faire. ça ne signifie pas qu’il faut faire n’importe quoi, mais il faut commencer par… commencer. Ensuite, on s’adapte aux évolutions de l’environnement.

Un détail : vous m’indiquiez que le dispositif Loc’avantages était peu intéressant sur une maison ; c’est souvent vrai. Avec un appartement, vous l’améliorez en séparant les annexes ce qui donne un bail conventionné pour le logement et un autre non conventionné pour le parking. On améliore ainsi le rendement, du moins sur les secteurs où j’investis.

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#20 04/09/2024 22h11

Membre (2020)
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Bonsoir,

Avec une petite TMI comme la vôtre, je maximiserai le LMNP (y compris pour un T3) jusqu’à ne plus pouvoir et après j’envisagerai la SCI IS.

Vous évoquez la location nue au réel. Vous tiendrez difficilement sur la durée. Le déficit foncier ça va qu’un temps. Le plupart des investisseurs aguerris ne sont pas sur ce schéma là. J’en connais même qui font racheter leurs biens par une SCI IS tellement ils déchantent du réel en nue.

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#21 04/09/2024 23h22

Membre (2014)
Réputation :   1  

Bonsoir,

Gotgot a écrit :

Vous évoquez la location nue au réel. Vous tiendrez difficilement sur la durée. Le déficit foncier ça va qu’un temps. Le plupart des investisseurs aguerris ne sont pas sur ce schéma là. J’en connais même qui font racheter leurs biens par une SCI IS tellement ils déchantent du réel en nue.

J’imagine que vous évoquez des cas de location nue en nom propre.

Est-il possible de commencer par de la location nue via une SCI à l’IR et une fois que le déficit foncier se temine de la basculer à l’IR?

Benoît

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#22 05/09/2024 00h10

Membre (2020)
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Oui vous pouvez passer de la SCI IR à l’IS.
Hormis la transmission, comme déjà évoqué je ne vois pas l’intérêt fiscal vous allez être fortement fiscalisé (à moins d’une petite TMI). Le déficit foncier n’est pas tenable à terme, c’est un puits sans fond.

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#23 05/09/2024 08h41

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Gotgot, le 04/09/2024 a écrit :

Avec une petite TMI comme la vôtre, je maximiserai le LMNP (y compris pour un T3) jusqu’à ne plus pouvoir et après j’envisagerai la SCI IS.

Vous évoquez la location nue au réel. Vous tiendrez difficilement sur la durée. Le déficit foncier ça va qu’un temps. Le plupart des investisseurs aguerris ne sont pas sur ce schéma là. J’en connais même qui font racheter leurs biens par une SCI IS tellement ils déchantent du réel en nue.

En 2020, ce conseil aurait eu toute sa pertinence.

En 2024 avec un LMNP qui ne tient plus qu’à un fil, cela mérite un bémol et de bien avoir prévu un plan B en cas de suppression ou d’aménagement du LMNP.

A noter qu’il est possible de faire des opérations en location nue autofinancées sur 20 ans. Ce n’est pas facile et il n’y a pas de CF positif, mais c’est possible. Et au niveau gestion, c’est bien plus tranquille que du meublé. Donc ça dépend de l’objectif recherché.

Dernière modification par Plutarque (05/09/2024 09h03)


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#24 05/09/2024 08h58

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Bonjour Plutarque,

Attendons de voir dans la mesure ou ce n’est pas d’hier que le LMNP est dans le collimateur de nos élus.

Pour un investissement "standard" jouissant d’un bon emplacement (hors zones défavorisées, rurales, immeuble, coloc, maison divisée), vous serez contraint de constamment faire des travaux ou de nouvelles acquisitions pour défendre ce CF neutre ou positif ce qui à la longue n’est pas de tout repos.
La plupart des bailleurs dans mon entourage ne souhaitent plus louer en nue en nom propre et pas que pour la fiscalité ; c’est qu’il doit y avoir une raison..

Dernière modification par Gotgot (05/09/2024 08h59)

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#25 05/09/2024 14h27

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Gotgot a écrit :

Pour un investissement "standard" jouissant d’un bon emplacement (hors zones défavorisées, rurales, immeuble, coloc, maison divisée)

C’est pour cela que je disais que "cela dépendait de l’objectif recherché". Certains se sont spécialisés dans les zones défavorisées et/ou rurales et en tirent de bon rendements, d’autres font des immeubles avec de bons rendements, etc. Evidemment, un emplacement premium ne peut pas amener de CF positif en location nue. Mais c’est un choix que de privilégier les bons emplacements (et forcément le rendement intrinsèque y sera plus faible), en somme c’est assumer un choix peu risqué et donc moins rémunéré. Que forcément il faudra compenser par un artifice fiscal (LMNP, SCI IS, etc).

Gotgot a écrit :

La plupart des bailleurs dans mon entourage ne souhaitent plus louer en nue en nom propre et pas que pour la fiscalité ; c’est qu’il doit y avoir une raison..

S’il y a une alternative très sérieuse comme le LMNP, difficile de leur donner tort (sur le strict plan de la fiscalité). Mais le jour où cette alternative disparaîtra, et ce jour est à mon avis très proche, les cartes seront forcément rebattues.

Ainsi, je maintiens que conseiller en 2024 de "maximiser le LMNP" ne me parait pas pertinent, ou alors cela doit être fait en parfaite connaissance de cause (avec un plan B).


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