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#1 31/07/2024 10h36

Membre (2021)
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Bonjour,

Président d’une SASU depuis 4 ans avec beaucoup de trésorerie (plusieurs centaines de K€), je me pose la question de créer le montage suivant.

SCI à l’IS, détenue par 3 actionnaires qui seraient :
- la SASU
- moi-même, personne physique (salarié de la SASU)
- ma femme (salariée dans le privé)

L’idée serait d’acquérir, au travers de la SCI, un appartement qui serait louer au travers d’un bien mixte à :
- ma femme et moi, pour notre résidence principale
- ma société d’exploitation, qui louerait une QP de ce bien

Je connais les inconvénients de la RP en SCI (à l’IS) mais :
- cet appartement serait notre RP pour quelques années, puis serait ensuite transformer en résidence locative
- le bien n’a pas vocation à être vendu à terme

L’intérêt de ce montage est que la SASU, via apport en CCA, permettrait d’apporter pas mal de cash en vue l’acquisition.
Egalement, chaque mois, le loyer versé (charge pour la SASU), retombe directement dans notre "patrimoine" de la SCI.

Que pensez-vous de la viabilité de ce montage ? Les banques financent-elles ce type de montage ?
Peut-on y voir un abus ? (la QP serait bien entendu réaliste et le bail mixte correctement défini)

Je me suis rapproché de deux experts comptables, qui n’ont pas forcément le même avis sur la question…

M.erci pour vos retours !

Mots-clés : is, sas, sci

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#2 31/07/2024 11h13

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Je ne pense pas que ça coince au niveau de l’accès au crédit bancaire, ni au niveau fiscal pourvu que tout soit bien carré (bail formel, et loyer au prix du marché).
Votre cas est très courant ; il y a beaucoup d’entrepreneurs qui font une SCI pour loger leurs locaux professionnels, qui peuvent parfois comporter leur résidence principale.
Notez quand même que, si la SASU apporte en CCA sans contrepartie, on pourrait vous reprocher, en tant que gérant de la SASU, un acte anormal de gestion. Car, si elle a intérêt à se loger, elle n’a pas intérêt à prêter de l’argent sans contrepartie. Vous pourriez décider que la SCI rémunère les CCA.
Pour éviter quand même les situations comme 2023 où le CCA est rémunéré à 6 % ce qui fait beaucoup, vous pourriez écrire une formule du type : "CCA rémunéré annuellement à la plus basse de ces deux valeurs : 2 % ; taux maximal de rémunération d’un CCA fiscalement admissible tel que publié par l’administration".

En dehors de ces aspects je fais quelques remarques sur des sujets auxquels on ne pense pas forcément :
- acquéreur personne morale, donc moins de droit renoncer avant l’achat. Solution : faire un avant-contrat comme si l’on achetait en nom propre, avec faculté de substitution, puis substituer dans l’acte authentique.
- personne morale donc architecte obligatoire dès 1 m² de travaux (pour un permis de construire ; pas pour une DP) (articles 3 et 4 de la loi de 1977. Je pense que même sans que les travaux soient soumis à PC, ça poserait des problèmes d’assurance. Par exemple, si vous faites faire des travaux à un couvreur, puis que le toit fuit et que vous l’attaquez pour dédommagement, son assurance, puis le juge, vous diront : "Mme la personne morale, où est votre architecte ? Comment avez-vous pu concevoir et ordonner des travaux sans architecte alors que la loi vous en fait obligation ?" (paragraphe édité pour suite aux remarques de serenitis plus bas)
- personne morale autre que SCI familiale, donc si vous mettez ultérieurement l’appartement en location nue, ça sera bail de 6 ans et pas de droit de reprise pour habiter.

J’en oublie sans doute. Il faut prendre en compte, de manière générale, que dans l’immobilier, une personne morale (autre que SCI familiale) est considérée comme un acquéreur, un bailleur, puis un vendeur in fine, puissant, professionnel et compétent. L’autre partie (vendeur, locataire, puis acquéreur in fine) est donc considérée comme plus fragile, et donc davantage protégée par la loi et par le juge. Et quand, en tant que propriétaire, vous êtes face à un fournisseur, type entreprise du bâtiment, vous n’êtes pas un "consommateur" avec toute la protection qui va avec.

Dernière modification par Bernard2K (31/07/2024 14h47)


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#3 31/07/2024 12h07

Membre (2021)
Réputation :   1  

Je comprends et ai bien conscience de tous les inconvénients de l’immobilier en SCI (hors familiale).
Du coup… la question peut se poser d’exclure la SASU de l’actionnariat pour que la SCI soit familiale.
L’apport se ferait alors par mes soins, après prise de dividende au niveau de la SASU (perte de 30% sur l’apport "en direct" de la SASU).

L’idée d’ajouter la SASU dans le capital était motivé par le fait d’augmenter l’apport, mais aussi de rajouter un actionnaire (et donc de solidifier le dossier de crédit/obtenir un prêt plus élévé).
Mais est-ce que rajouter la SASU, dont je suis 100% actionnaire, offre des garanties supplémentaires aux banques ? Ou alors vont-elles considérer que ma SASU + moi ne forment qu’un seul "actionnaire" avec le même niveau de risque (et donc même montant octroyé, que la SASU soit actionnaire ou non) ?
Car si cette dernière option est retenue, alors il est peut être plus simple de se tourner vers une SCI familiale et exclure la SASU du capital de la SCI.

Qu’en pensez-vous ?

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[+1]    #4 31/07/2024 13h15

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Je ne suis pas banquier mais voici quelques réflexions : une société commerciale dans l’actionnariat ne solidifie jamais le dossier vis-à-vis des banquiers, puisque l’activité d’une société commerciale est risquée par nature et que les associés ne sont pas indéfiniment responsables, contrairement à une SCI. La solution est que vous et/ou votre femme vous portiez caution pour la totalité de l’emprunt.  Par ailleurs pour que la SASU puisse prêter en CCA elle n’a pas besoin d’avoir beaucoup de parts, 1% suffirait.


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#5 31/07/2024 14h02

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Justement, mon EC me mettait en garde sur la répartition : étant donné que la SASU apporte un gros apport (par exemple 50% du montant total du bien immobilier), on se devait de lui attribuer une part du capital dans la SCI proche de sa contribution financière.

Autrement dit, si je pousse la réflexion à l’extrême, j’entends de votre message qu’un associé peut très apporter en CCA une proportion du bien totalement disproportionner par rapport à son % d’actionnariat ?

Si un bien coute 100, un associé (la SASU ici) peut apporter 80 en CCA, tout en détenant seulement 1% ?

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#6 31/07/2024 14h10

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Toboli a écrit :

étant donné que la SASU apporte un gros apport (par exemple 50% du montant total du bien immobilier), on se devait de lui attribuer une part du capital dans la SCI proche de sa contribution financière.

Pourquoi ? Posez la question à votre expert-comptable.
Personnellement, tant que la SASU y trouve un intérêt financier (rémunération CCA) et tant que cette rémunération du CCA reste minoritaire dans le chiffre d’affaires de la SASU, je ne vois pas le problème. Mais je ne suis pas expert-comptable ! wink


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#7 31/07/2024 14h16

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J’ai posé la question, la réponse était la suivante "quel intérêt a la SASU de prêter un tel montant si elle n’est actionnaire qu’à hauteur de 1% ?"
Mais de par votre 1ère réponse, la SASU y trouve son compte en rémunérant cet apport contre des intérêts smile

Mais du coup, en poussant la réflexion, comment définir la part "idéale" de chacun des associés dans ce cas là (en supposant que Madame + Monsieur contribuent à la même hauteur ?
Quel serait l’impact d’une détention à 50%  pour la SASU (et donc 25-25 pour les 2 autres associés), voire même à 90% (5% et 5% pour les 2 autres) ?

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#8 31/07/2024 14h29

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Je ne suis pas juriste ni spécialiste du sujet (du tout !) mais qu’une SASU dont vous êtes l’unique actionnaire prête de l’argent à une SCI pour acheter un appartement où votre épouse et vous allez habiter (et qui servira de manière minoritaire à votre activité professionnelle), cela me parait quand même à la limite de l’abus de droit…

Si la SCI achète des locaux professionnels avec un petit logement d’habitation à côté pourquoi pas, si c’est pour acheter un appartement à usage d’habitation dans lequel une petite partie sert de bureau pour votre activité de freelance informatique cela me parait plus difficile à justifier.


"Le côté obscur de la force, redouter tu dois"

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#9 31/07/2024 14h31

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Yoda : je pense qu’il ne faut pas exagérer les risques d’abus de droit.
Les procédures d’abus de droit que j’ai pu lire, concernant SCI et résidence principale, oint pour point commun :
- SCI IR
- gros travaux créant du déficit foncier pour de nombreuses années
- grosse économie d’IR pour les contribuables, dont c’est le seul but, l’opération n’étant pas rentable par elle-même.

Avec une SCI IS, qui acquiert un bien pour fournir aussi bien le logement que les bureaux de la SASU, je ne vois pas bien où serait le risque, pourvu que les baux soient correctement formalisés et que le loyer soit bien au prix du marché.

Tobli : concernant la répartion optimale du capital, ça devient un peu pointu. Si j’étais à votre place, j’étudierais attentivement les conséquences de cette répartition du capital social, éventuellement avec l’aide d’un prestataire payant. Comme je ne suis pas à votre place, je vous laisse faire le travail. A ce stade et au pifomètre, je mettrais entre 10 et 20 % de capital à la SASU. wink

Dernière modification par Bernard2K (31/07/2024 16h04)


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#10 31/07/2024 14h31

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ESTJ

En phase avec les réponses de B2K, je relève deux points :

Sur la question de l’architecte, question de ma part : si la sas n’est pas un assimilé pro du bâtiment, cela reste une obligation ? En comparaison, quand une société vend ses voitures, si elle n’est pas pro de l’automobile, elle n’est pas tenue à la garantie qui va avec …(j’ai déjà eu ce type de litiges dans le passé et c’est passé ainsi…)

Sur le niveau de détention par la sas, j’affirme que le niveau minimum de détention est de 10% pour engager un gros apport en CCA qu’il faudra rémunérer comme expliqué avec une constance sur la durée de méthode de calcul du taux : perso je mets toujours le taux légal, ça évite de se compliquer la vie et quand on est des deux côtés cela ne change pas grand chose au final pour soi.


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#11 31/07/2024 14h52

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serenitis a écrit :

En phase avec les réponses de B2K, je relève deux points :

Sur la question de l’architecte, question de ma part : si la sas n’est pas un assimilé pro du bâtiment, cela reste une obligation ? En comparaison, quand une société vend ses voitures, si elle n’est pas pro de l’automobile, elle n’est pas tenue à la garantie qui va avec …(j’ai déjà eu ce type de litiges dans le passé et c’est passé ainsi…)

Le recours à l’architecte en cas de PC est dû aux articles 3 et 4 de la loi de 1977 sur l’architecture.
Hors cas de PC, je pense néanmoins qu’une personne morale sans architecte et sans assurance-dommage ouvrage aura beaucoup de mal à faire valoir ses droits auprès d’une entreprise qu’elle aurait missionné en direct (exemple du couvreur dans mon message ci-dessus) ; et sera responsable de la garantie décennale si elle revend le bien moins de 10 ans après les travaux. Je ne suis malheureusement pas capable d’être plus précis que cela. Notez que pour un appartement tel qu’envisagé, ça pose beaucoup moins de souci que pour un bâtiment indépendant. On fait rarement intervenir un couvreur pour un appartement. wink

serenitis a écrit :

Sur le niveau de détention par la sas, j’affirme que le niveau minimum de détention est de 10% pour engager un gros apport en CCA(…)

Avec tous le respect que j’ai pour vous et vos affirmations, je vous demande : pourquoi ? D’où vient cette obligation ? Quel texte de loi et/ou quelle jurisprudence ? Avant la loi Pacte de 2019, c’est 5 % minimum, mais depuis, il n’y a pas de limite inférieure.
On pourrait dire que ce n’est pas le boulot de la SAS de prêter de l’argent, qu’elle n’est pas établissement financier. Certes, mais ça reste un produit minoritaire pour elle. Et puis ce n’est pas davantage le boulot de la SAS de prendre de grosses participations dans des SCI qui achètent de l’immobilier.

Dernière modification par Bernard2K (31/07/2024 14h58)


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#12 31/07/2024 18h07

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Comme j’ai pu le partager au fil du temps sur ce forum, j’ai pris des conseils dont j’ai synthétisé les retours sur des projets que je qualifierai de border Line. Je ne fournis pas de texte ni mode d’emploi, juste des indications sous forme affirmative que chacun est libre d’apprécier ou non.

Même ligne que sur la gérance charge non déductible dans une holding patrimoniale dont nous avons parlé au printemps, je demande à mes conseils une ligne de prudence à  suivre et pas une littérature juridique à me fournir.

Je précise que j’ai travaillé des projets dont mes enfants étaient  associés majoritaires avec ma holding qui apporte du cash, une garantie bancaire et détient ….10% des parts.

Juste du vécu que je partage, tout comme mes litiges automobiles précités, avec une petite capacité à orienter un débat quand il termine dans une cour, ce qui ne vaut bien sûr aucun texte

Édit / je sais également que 5% est le minimum …du régime mère fille, ce qui n’est pas la question du jour

Dernière modification par serenitis (31/07/2024 18h09)


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