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#1 29/07/2024 18h50

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Bonjour à tous,

Je suis aux prémices d’un achat en vue d’investissement locatif en région parisienne.
Je suis en phase de renseignements, de découvertes, je suis vraiment novice. Donc j’ai besoin de renseignement ou en tous cas de lignes directives.

Je suis propriétaire de ma résidence principale mais ça c’était plus facile à gérer

A la base j’étais parti pour louer vide. Le basique, j’achète, je loue…
Mais lors de mes recherches je vois souvent des posts sur des biens meublés, chose que je n’avais pas envisagé. Du coup ça ouvre de nouvelles possibilités.

Mais pour un seul bien, est-ce que c’est une bonne idée? Ou est-ce plus judicieux de louer non meublé.
Je suis encore en phase de projet, je n’ai même pas encore trouvé mon bien. Mais je pense que vu mon budget je devrais pourvoir acheter un appart qui pourrait se louer dans les 1000-1300 €/mois.

Je ne sais pas trop quoi ajouter donc si vous avez besoin d’infos supplémentaires, n’hésitez pas à me demander. Si vous pouvez me conseiller sur meublé/non meublé…
En gros j’ai compris qu’il y avait un avantage fiscal sur du meublé, mais est-ce utile lorsqu’on possède un seul bien?

Merci d’avance

Mots-clés : crédit d'impôt, lmnp, meublé

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[+1]    #2 29/07/2024 19h15

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La fiscalité diffère effectivement.

En meublé, vous aurez des charges supplémentaires telles que la CFE, les meubles, et un comptable. Faites vos comptes.


“Time is your Friend, Impulse is your Enemy.” John Bogle

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#3 07/08/2024 23h41

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Merci beaucoup.

De ce que j’ai cru comprendre, Louer en meublé me permet des déductions fiscales importantes, le bail est d’un an renouvelable et un appart se loue plus cher…
Si mon bien me rapporte plus, que je peux déduire toutes mes charges et mes intérêts… tout  est trop beau non?
Il doit bien y avoir des points négatifs?

Est-ce que louer en airbnb bénéficie de la même déduction fiscale?

Dernière modification par Lucky (07/08/2024 23h43)

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[+1]    #4 07/08/2024 23h56

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Le LMNP (= meublé) est très favorable à l’investisseur, mais c’est dans le viseur de l’administration fiscale, comme une niche à supprimer. Maintenant, vu l’état du marché, je ne pense que cela soit supprimé. En clair, pas d’imposition pendant facilement 7 ans en LMNP, mais des contraintes, notamment trouver un comptable, etc.
Sinon, le nu est intéressant s’il y a des travaux et donc du déficit foncier. Il faut que vous effectuiez une recherche sur ce site, qui est une mine d’or pour ceux qui cherchent…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 08/08/2024 00h01

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A chaque régime, ses avantages et inconvénients. Entre nu, meublé et LCD, vous ne visez pas la même clientèle et les règles fiscales sont différentes. Idem pour la gestion, la LCD est certainement plus rentable mais nécessite un investissement en temps nettement supérieur. Donc renseignez vous, vous pouvez aussi parcourir les études de cas d’investissement immobilier.

Et pour simplifier le tout,  le gouvernement souhaite modifier le statut LMNP et la LCD depuis un an mais aucune certitude actuellement sur les modifications fiscales envisagées.


Faire et laisser dire

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#6 08/08/2024 07h42

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Vous devriez lire les discussions récentes sur l’évolution possible (probable ?) du régime LMNP au réel :
p.37 LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
Changement de fiscalité à venir pour les locations de courte durée ?


Il faut que tout change pour que rien ne change

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#7 10/08/2024 19h49

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lachignolecorse, le 08/08/2024 a écrit :

Et pour simplifier le tout,  le gouvernement souhaite modifier le statut LMNP et la LCD depuis un an mais aucune certitude actuellement sur les modifications fiscales envisagées.

Zut… j’arrive un peu tard alors… il va falloir que je vois les évolutions futures, ça serait dommage de s’engager au mauvais moment sur le mauvais investissement. Merci en tous cas

Bernard2K, le 08/08/2024 a écrit :

Vous devriez lire les discussions récentes sur l’évolution possible (probable ?) du régime LMNP au réel :
p.37 LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
Changement de fiscalité à venir pour les locations de courte durée ?

J’y vais de ce pas. Merci beaucoup

C’est exactement pour ça que je me suis inscrit, profiter des conseils et connaissances des gens bien plus au fait des investissements.

Dernière modification par Lucky (10/08/2024 19h53)

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#8 10/08/2024 21h02

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Mon message du 29/7/24 sur votre présentation (+12 jours)
"Vous pouvez commencer par la rubrique en haut (bandeau bleu) "Par où commencer"
Approfondir des sujets ou des questions avec le moteur de recherche en haut à droite (mots-clés)"


Avec ça , vous auriez DEJA trouvé les files (et d’ autres) que Bernard2K vient de vous signaler ..

"C’est exactement pour ça que je me suis inscrit, profiter des conseils et connaissances des gens bien plus au fait des investissements."
Il suffit de chercher un peu et savoir lire … !
Ce site est très bien "organisé" et quasi tout est déjà écrit, débattu, répondu …

C’ est à vous de vous informer un minimum, et de vous former à vos projets …
Plusieurs personnes vous l’ ont déjà dit plus haut ..
Voilà que vous "découvrez" un élément basique de votre "projet" : La législation, et ses modifications envisagées, pourtant d’ actualité pour vous ! ..
   
Avant d’ acheter votre bien, y’a du travail en amont et la volonté de s’ y pencher avec sérieux ..


Parrainages BoursoBanK(HECL5456), BourseDirect(2019579574),WeSave(HC9B32), Fortuneo(13344104), Bullionvault (CCHARLOTTE1), MeilleurTaux(HELENE330473), Linxéa, Véracash (MP)

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#9 18/08/2024 00h43

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Bonjour à tous,
Je me permets de rebondir sur ce file me posant moi même la question de location nue ou meublée pour un 1er achat.

Fiscalement on peut tous dire que c’est plus performant que la location nue classique mais quid de l’entretien du mobilier, le turnover difficilement quantifiables?
Cette fiscalité ne compenserait pas selon vous le travail nécessaire de gestion ? (Je suis certainement naïf n’ayant jamais loué meublé).
Le peu d’amis bailleurs que j’ai se dirige de plus en plus vers de plus grandes surfaces en abandonnant le meublé au profit de location nue avec un peu déficit chaque année ou conventionnant ANAH.

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Sens interdit 1    #10 21/08/2024 17h43

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Lorsqu’on lit les pistes concernant les locations non meublées ça fait peur ( Changement de fiscalité à venir pour les locations de courte durée ? )…
Effectivement si les lois changent aussi drastiquement cela risque d’être compliqué…

Je pense que je m’y prends au mauvais moment et que peut-être qu’il faut attendre ces nouvelles lois, en même temps si elles ne s’appliquent pas aux biens déjà acquis et mis en location… compliqué de faire la part des choses et surtout le bon choix.

Moi qui partait du principe que le plus dur serait le choix de mon/mes biens à mettre en location… C’est pour ça que de base je voulais juste un avis sur louer meublé ou non meublé afin de faire le choix le plus judicieux.
J’avais pris des infos concernant les assurances PNO, les différents dispositifs fiscaux… Tellement de possibilités que c’est vraiment un casse tête…

J’ai trouvé des informations qui me semblent pertinentes et qui me permettraient de me lancer. Je suis prêt à sacrifier un peu de ma rentabilité si je dois faire appel à des gens plus qualifiés que moi (qui suis novice, je me rappelle)

Je me dis que cela limiterait les risques de mauvais investissement par rapport à mon profil, me faire accompagner pour mes débuts me semble judicieux afin d’éviter les problèmes de choix de location, de la gestion de celle-ci… Il y a forcément des erreurs à éviter et je ne sais pas si je suis en mesure, pour le moment en tous cas, de les déjouer seul. Je sais qu’un investissement est un choix personnel mais, vous avez dû le vivre, lorsqu’on débute il est compliqué de faire le bon choix. Sachant que je veux plus investir sur du long terme que sur de la rentabilité à outrance je pense que cela me permettrait d’investir le plus "safe" possible et d’apprendre par l’expérience dans les années à venir surtout si les dispositions fiscales changent.

Pour résumer, si le dispositif change de fiscalité, cela peut être un investissement pas si intéressant (la possibilité d’abrogation de la loi anti-squatteurs n’est pas faite pour me rassurer en plus) et en même temps, si la loi ne concerne pas les biens déjà engagés ( p.37 LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs ). Donc soit je repousse mon projet et je vois ce qui se passe, soit je me lance en me faisant accompagner… Compliqué sad

Message édité par l’équipe de modération (22/08/2024 10h47) :
- suppression de la citation publicitaire

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#11 21/08/2024 22h05

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Lucky a écrit :

en même temps, si la loi ne concerne pas les biens déjà engagés

Je pense qu’il faut arrêter de rêver.

Autant il est possible que cette loi ne voie jamais le jour du fait de l’instabilité politique actuelle, autant il est extrêmement improbable qu’une clause du grand-père intégrale soit retenue. Si cette loi passe, il est à peu près certain que les LMNP déjà lancés seront fortement pénalisés, d’une manière ou d’une autre.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#12 22/08/2024 08h16

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Lucky, le 21/08/2024 a écrit :

Je suis prêt à sacrifier un peu de ma rentabilité si je dois faire appel à des gens plus qualifiés que moi (qui suis novice, je me rappelle)

(lien commercial)
III – Une Mission d’Accompagnement Tout au Long du Parcours de Vie de Nos Clients

(longue propagande commerciale)

Je me dis que cela limiterait les risques de mauvais investissement par rapport à mon profil, me faire accompagner pour mes débuts me semble judicieux afin d’éviter les problèmes de choix de location, de la gestion de celle-ci…

Mes remarques :
- c’est une réflexion qui n’a pas besoin de s’accompagner de la propagande commerciale et du lien vers un vendeur d’immobilier clé en mains. Cf point 3 de la charte. Votre message aurait été tout aussi clair sans cette pub gratuite. Je l’ai signalé à la modération pour cette raison.
- faire appel à des vendeurs d’immobiliers clé en main ou pas, c’est une réflexion qui est hors sujet par rapport au titre du présent fil, qui porte sur un questionnement meublé/non meublé. Je vous laisse lire les 8 pages du fil ici Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ? Si cela ne suffit pas à répondre à vos questionnements, vous pourrez ajouter un nouveau message dans ce fil dédié, avec les questions que vous aurez à l’issue de cette lecture.
-

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2024 08h30)


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#13 22/08/2024 08h41

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Il y a un consensus général du Senat, de la Cour des comptes, du Conseil des prélèvements obligatoires et de nombreux travaux parlementaires sur une réforme des niches fiscales, et globalement pour un alignement progressif de la fiscalité du meublé sur la location nue.

Le rapport Le MEUR https://www.vie-publique.fr/rapport/295 … e-locative est une synthèse des grandes orientations en cours depuis 5 ans.

Deux dispositifs permettaient notamment de réduire l’assiette fiscale en location meublée
a) une déduction forfaitaire de 50% a 70% des loyers pour la courte durée AirBnb
b) l’amortissement, permettant de déduire un charge fictive sur loyers, ce qui qui réduit la base taxable

Sur le point a) le Conseil d’Etat déjà mis fin (CE, 8 juillet 2024, n°492382) à l’abattement de 50%/70% de la location meublée pour le ramener à 30% comme en location nue. Cela s’applique de plein droits sur les revenus 2024.

Mais c’est surtout le mécanisme de l’amortissement en LMNP qui permet de ne pas payer d’impôts. Cette aberration/niche fiscale ne va pas durer, et la réintégration des amortissements dans la plus value de cession est déjà effective pour le LMP et sera soit simplement supprimée pour le LMNP soit retardée par une réintégration au moment de la vente du bien. La PV se calculera par prix de vente – (prix d’acquisition – amortissements déduits). Les gains fiscaux chaque année aggraveront le cout fiscal en cas de revente du bien. Il devrait y avoir  une clause du grand père pour les amortissements déjà passés, mais ce n’est pas garanti car il s’agit d’un impôt futur (i.e plus value) et donc non-rétroactif.

Donc fin du LMNP non, mais adieu aux déductions forfaitaires de 50%/70% et de l’amortissement sans réintégration dans le calcul de la plus value de cession immobilière (à suivre dans la prochaine loi de finances).

La location meublée sans AUCUNE fiscalité (LMNP au régime réel simplifié) vit ses derniers jours.

(J’ai 2 LMNP, donc je continue mais je sais que cela ne peut pas durer)

Dernière modification par lio198 (22/08/2024 09h00)

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#14 22/08/2024 09h58

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Lio198, ce que vous écrivez est très imprécis. Je me permets d’apporter des corrections :

Deux dispositifs permettaient notamment de réduire l’assiette fiscale en location meublée :
a) en micro-BIC, une déduction forfaitaire de 50% pour toutes les locations meublées et de 71% pour les meublés de tourisme classés
b) au réel, l’amortissement, permettant de déduire une charge fictive sur loyers, ce qui qui réduit la base imposable

Sur le point a), la loi de finances pour 2024 (LOI n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024) a, dans son article 45, spécifiquement pour la "location directe ou indirecte de meublés de tourisme", abaissé le seuil du micro à 15000 € et ramené l’abattement à 30% comme en location nue (sauf 51% pour les meublés classés situés hors zones tendues ; voir la loi et/ou l’article 50-0 du CGI tel que modifié par cette loi).
Du fait que cette loi du 29 décembre 2023 impose aux contribuables qui pensaient être en micro de reconstituer une comptabilité commerciale pour l’année 2023 (alors qu’ils n’ont pas forcément gardé factures et tickets de caisse de chaque dépense puisqu’au micro), l’administration fiscale avait introduit une tolérance pour les revenus 2023 :

afin de limiter les conséquences d’une application rétroactive de cette mesure à des opérations déjà réalisées, il est admis que les contribuables puissent continuer à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions de l’article 50-0 du CGI, dans leur version antérieure à la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024

Or, cette tolérance vient d’être retoquée par le Conseil d’Etat (CE, 8 juillet 2024, n°492382).

Vous conviendrez que c’est très différent de ce que vous écriviez. Le Conseil d’Etat n’a pas modifié l’abattement ; il a juste dit que la loi doit s’appliquer. C’est la loi de finances qui a modifié cet abattement, et seulement sur les meublés de tourisme.

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2024 11h23)


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#15 22/08/2024 13h13

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Merci pour ces précisions, mais in-fine, location meublée (BIC) ou location nue (RF), régime fiscal au réel ou au forfait (régime micro), on est forcement fiscalisé, au taux marginal (TMI) plus prélèvements sociaux (CSG/RDS), car on ne peut plus déduire de charges forfaitaires ou fictives importantes.

- au régime du forfait, on reste fiscalisé sur au moins 50% des recettes sans pouvoir déduire de charge (sauf chambre d’hôtes avec prestations hôtelières)
- au régime réel, dont le seul intérêt est la dotation aux amortissements permettant d’effacer l’impôt, c’est clairement dans le viseur de Bercy et est supprimé dans tous les scenarios du rapport Le MEUR qui ne fait que reprendre les recommandations de la Cour des comptes.

Exemple:
- au forfait: Maison 80m2 en région parisienne, 500K€, louée 1.800€, cela fait 8.000€ d’impôts supplémentaires avec la TF pour une TMI de 40%, soit 2.5% de rentabilité nette après impôts.
- au réel, c’est pire: 10.000€ d’impôts si sans les amortissements.
Cela fait beaucoup (mieux vaut vendre, investir autrement ou s’expatrier)
Un investisseur locatif ne peux plus durablement compter sur ce mécanisme d’amortissement pour la rentabilité de son investissement.

Le professionnel (SARL, SCI à l’IS ou LMP) a davantage de contraintes (Affiliation SS, cotisations CFE, SSI, etc). Il peut amortir le bien mais doit re-intégrer les amortissements en cas de cession.

Pour le simple particulier qui veut louer un seul appartement, l’intérêt de créer une entreprise à l’INPI, de passer par un comptable pour télédéclarer ses revenus BIC, de s’affilier à un organisme de gestion agréé, afin de réduire ses impôts grâce au LMNP au réel ne tient plus vraiment.

Il pourra faire bien sur du meublé pour espérer louer un peu plus cher (en meublant le bien), et déclarer au forfait ou au réel, mais il sera fiscalisé sensiblement dans les 2 cas.

Les sites type: Decla.fr : Déclarations fiscales en ligne (LMNP et SCI) ou Fiscalité et déclaration LMNP et LMP | Je déclare mon meublé devront mettre à jour leurs simulateurs …

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[+1]    #16 22/08/2024 14h56

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lio198 a écrit :

on est forcement fiscalisé

Eh oui. Tout revenu est fiscalisé. Ce n’est pas nouveau. C’est assez équitable : pourquoi est-ce que les autres revenus seraient fiscalisés et pas celui-là ?

Ces règles sont de portée tout à fait générale, elle sont au tout début du Code Général des Impôts :

CGI a écrit :

Article 12
L’impôt est dû chaque année à raison des bénéfices ou revenus que le contribuable réalise ou dont il dispose au cours de la même année.

Article 13
1. Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu.(…)

Autrement dit :
1) tout revenu est imposable.
2) revenu net imposable = revenus bruts - charges.

La règle est claire.

Objectivement, le LMNP au réel, où les amortissements sont déduits du revenu net imposable, mais pas réintégrés dans le calcul de plus-value, est une anomalie. Ca vient du fait que la location meublée est imposée en BIC alors même que c’est une activité majoritairement civile, comme l’a rappelé le conseil constitutionnel. Pour autant le LMNP est non professionnel donc plus value du particulier. Bénéfice industriel et commercial mais non professionnel : on voit bien que ça n’est pas très logique.

La location meublée tire son revenu majoritairement de la location d’immeubles et est une activité civile ; la conséquence logique est que cela devrait plutôt être imposé en revenus fonciers. Ca fait longtemps qu’on le sait et qu’on le dit. La suppression de cet avantage semble donc très probable ; ce n’est qu’une question de temps.

Cela dit, le rapport Le Meur n’est que le énième rapport qui veut la peau du LMNP au réel. Ce n’est pas encore fait. A ce jour, on ne sait toujours pas qui va diriger la France et l’assemblée nationale n’a pas de majorité. Ce régime fiscal pourrait durer encore plusieurs années. Allez savoir.

Cela dit, personne sur ce forum ne fait les lois, donc il ne sert à rien de dire "ça serait mieux si c’était autrement". L’environnement fiscal est ce qu’il est ; il est incertain et appelé à changer. Il faut faire avec de façon pragmatique.

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2024 15h08)


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#17 22/08/2024 17h14

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Je considère bien entendu qu’il est nécessaire de fiscaliser les revenus fonciers (mon conjoint  travaille au ministère des finances). C’est juste que le changement est assez brutal pour ceux qui bénéficiaient des niches LMNP au réel. Avec l’augmentation de la TF, les impôts de PV, la taxe sur les plus value immobilières élevées, l’IFI, cela fait beaucoup, et n’encourage plus les propriétaires à investir et proposer des biens en location.

Une fiscalité immobilière au taux fixe (30%) comme les actions pourrait sembler plus juste, ce que recommande Nexity, mais ce n’est pas l’option retenue car l’Etat n’en n’a pas les moyens.

Mais si l’environnement fiscal a toujours été incertain, ce qui a changé, c’est que les grandes orientations sont claires (alignement de la fiscalité sur la location nue) et font maintenant consensus dans les institutions de la république (conseil des prélèvements obligatoires, sénat, parlement, cour des comptes, conseil économique et social, think tanks de droite/gauche, etc.). En période d’instabilité politique notamment en raison de problèmes budgétaires criants, en recherche de ressources fiscales faciles, les amortissements du régime fiscal au réel pour les particuliers vont être rapidement revus, car identifiés et reconnus par tous comme aberration fiscale facile à corriger. Le fruit est mur. Par nature, l’immobilier ne pouvant s’envoler, c’est une cible de choix.

Seuls le mécanisme du déficit foncier et l’exonération de la RP résistent pour le moment.

Un investisseur pragmatique doit en tenir compte. Beaucoup trop de personnes débutant en immobilier sous-estiment l’incidence fiscale à venir et les risques locatifs.

Et pour ceux qui croient que la fiscalité va baisser, bonne chance !

Dernière modification par lio198 (22/08/2024 18h27)

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#18 22/09/2024 14h46

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Certains ont-ils pu analyser les position passées de la nouvelle ministre Valérie Létard, notamment si elle a déjà pris ou non position sur l’avenir du LMNP ?

Dernière modification par Plutarque (22/09/2024 14h46)


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#19 22/09/2024 16h47

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Je ne sais pas quelle est sa position mais je ne vois pas bien à ce stade comment il serait matériellement possible d’insérer une réforme globale de la fiscalité immobilière dans le projet de loi de finances, quand on voit l’état de la copie rendue par la députée Le Meur et je pense que les fonctionnaires de Bercy ont eu d’autres chats à fouetter entre temps.

Il reste la version « soft » de réintégrer sèchement les amortissements à la PV comme cela a failli être voté pour la location courte durée et qui pourrait probablement être étendu à l’ensemble du LMNP, sous moultes réserves, mais je ne vois pas bien comment quantifier  le gain budgétaire pour 2025, donc ce serait un cavalier législatif, à l’inverse d’un basculement en foncier sans amortissement qui entraîne des rentrées fiscales immédiates …

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