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#1 28/07/2024 00h11
- NeferupiT0
- Membre (2024)
- Réputation : 1
Bonjour ,
Je repars a la recherche d’un nouveau bien à financer , je ne suis pas allé au bout de l’investissement dans le Vaucluse. J’aimerais vous soumettre une nouvelle étude de cas qui n’a rien a voir avec la précédente
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Local commercial dans le 19ème à Paris dans une rue commerçante.
Il s’agit d’un commerce alimentaire qui tourne depuis 10 ans , j’ai l’occasion à la suite d’une succession de racheter le local commercial (bien en off market). Il y’a 3 lots pour une superficie de 101m². Je l’achète pour 6500E/m² alors que dans les rues les commerces/logements sont autour de 8300E/m²
LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville : Paris 19ème
RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 650000E + 50700 frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué : Le loyer est déjà garantie. Il est de 40100€/an HT + 3000E charges comprises. De plus la taxe foncière est payé par le commerçant. Le commerce tourne bien, en place dans une belle rue commerçante . Le bail est de 9 ans
- Travaux : aucun
- Rentabilité NET: 6,5%
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : entre 90K-100k
- Taux du crédit avec assurance : l’achat sera fait sous SCI .. du coup je suis parti sur 4%
- Durée du crédit : 15 ans (j’aimerais bien avoir 20 ans .. je ne sais pas si c’est possible avec du local commercial)
RÉGIME D’EXPLOITATION + CASH FLOW
SCI IR
Sachant que aucun travaux et 40K de revenus fonciers , je suis parti sur ce mode d’exploitation car c’est plus rentable à la revente . J’ai fait les calculs en comparant SCI IR et SCI IS (détention + revente).. bien que la SCI IS soit bien avantageuse lors de la détention il y’a un écart de + de 100K a la revente sur une durée de 10/15 ans
Par contre ..
Sur un financement de 15 ans il y’a 1000E de cashflow négatif .. + 800E d’impôts IR/mois (ca fait beaucoup)
Sur un financement de 20ans il y’aurait 250E de cashflow négatif + 800E IR/mois (bcp mieux)
Qu’en pensez vous ?
Mots-clés : commercial, immobilier, paris
Hors ligne
[+1] #2 28/07/2024 08h02
Bonjour
Concernant le bail, le point déterminant est le commerce et sa pérennité : pourquoi le commerçant n’achète pas les murs ? Avez vous pu avoir ses bilans, l’âge du gérant, une idée sur sa continuation….
Sur le crédit en pro, cela me semble très difficile, pour ne pas dire impossible d’obtenir une durée supérieure à 15 ans.
Concernant la sci, sur du local pro, je préfère l’IS sans hésitation : vous pouvez ainsi piloter ce qui retombe dans votre proche perso ou pas contrairement à l’IR (à prendre en compte en ces temps de soif fiscale de nos politiques ou il me semble important de pouvoir réguler ses revenus perso)
Certes à la revente, la PV se calcule sur la VNC et vous devrez alors payer sur la PV : il n’est pas certain que le m2 se valorise dans le temps et si au contraire il devait baisser, cela est peu gênant à l’IS (avec les locaux, il arrive que le m2 fasse les montagnes russes selon offre et demande…
Avec un emprunt sur 15 ans, je préférerais aussi à votre place avoir un CF négatif minimise sur la période de remboursement, ce qui favorise l’IS la encore …
Dernière remarque, la renta globale me semble plutôt faible sur ce type d’actifs (perso en dessous de 8 net je laisserai tomber à votre place vu les risques du secteur)
Profiter de ne rien foutre….
En ligne
#3 28/07/2024 08h14
- Bernard2K
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J’ajouterai à ces excellents conseils :
Du fait qu’un bail commercial offre d’avantage de liberté de rédaction qu’un bail d’habitation, il faut le lire très attentivement et notamment sur les points suivants :
- où en est le bail ? Bail de 9 ans et commerce présent depuis 10 ans, soit le bail a été renouvelé proprement, soit il est dans la période de prolongation tacite, ce qui n’est pas très favorable.
- qui paie les travaux ? Le réglage des travaux à charge du bailleur peut varier de "tout" à "rien sauf gros travaux article 606 CC". Evidemment cette seconde solution est financièrement plus avantageuse pour le bailleur… mais, le locataire ne voulant pas investir sur un local qui est n’est pas à lui, elle conduit souvent à des locaux insuffisamment entretenus.
- est-ce que le paiement de la TF par le locataire est bien inscrite dans le bail ? Comment ça se passe en pratique ? La seule façon propre de le faire, c’est de considérer que c’est une charge ; ainsi, le bailleur l’appelle dans les charges, le locataire la paie au bailleur, et le bailleur la paie aux impôts. Si c’est le cas, il est probable que ce montant soit déjà compté dans le loyer ou les charges tels qu’annoncés. Mais avec des charges à 3000 €, ça semble insuffisant pour contenir la TF. Donc il faut se demander comment est payée cette TF.
- comment le loyer augmente-t-il ? Clause d’échelle mobile (qui permet une augmentation annuelle), ou bien augmentation triennale seulement ? Les augmentations précédentes ont-elles été appliquées ?
Au total je suis bien d’accord avec serenitis : rentabilité insuffisante. J’ajouterais aussi :
- le commerce physique est en voie de raréfaction. Le numérique et le e-commerce ont déjà eu la peau de la grande majorité des photographes, disquaires, libraires ; et pour un certain nombre d’autres métiers c’est en cours.
- 700 k€ dans un seul bien, c’est trop de concentration. Il vaut mieux investir dans 3 biens de l’ordre de 200 à 250 k€.
Dernière modification par Bernard2K (28/07/2024 08h57)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#4 28/07/2024 08h39
- Tssm
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Étant propriétaire de commerces à Paris , les relations sont souvent exécrables entre copropriétaires et exploitants à qui tous les maux sont imputés
Donc bien vérifier Pv AG dont les points divers
Procédures en cours, occupation parties communes par livraison, plainte sur utilisation locaux poubelles, présence de nuisibles imputés au commerce ….
Regardez l’aspect TVA et donc CRL si pas de TVA et soumis IS. Très compliqué de récupérer les 2,5% sur le preneur
Vérifiez si le loyer a bien été indexé depuis le début et s’il est bien exact à 40,1k , on a souvent des surprises et en plus il y a eu des limitations ces 2 dernières années à +3,5%
Demandez si démarche préemption déjà effectuée, difficile quand on connaît pas prix final ou au moins comment le preneur se positionne
Il sera difficile de trouver financement avec un bail non renouvelé mais cela dépend de votre banque qui ne verra peut être même pas ce point …
Après difficile de donner avis sur valeur et commercialité quand on connaît pas l’adresse du bien mais je dirai qu’il faut viser 6%-6,5% AEM (acte en main) en ce moment soit un prix d’achat de 570-610k environ
Dernière modification par Tssm (28/07/2024 08h53)
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#5 28/07/2024 08h51
- Bernard2K
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Effectivement si IS et pas de TVA, le loyer est soumis à la CRL de 2,5 %.
Du fait que le loyer est mentionné "HT" j’en ai déduit qu’il est facturé avec TVA.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#6 28/07/2024 12h03
- NeferupiT0
- Membre (2024)
- Réputation : 1
Merci pour vos précieux conseils ,
je vais détailler au mieux les différents points évoqués :
-je me suis positionné sur l’affaire, le locataire souhaite utiliser son droit de préemption donc ce n’est pas une affaire réglée.
-le bail commercial a été renouvelé par mon notaire en ce début d’année pour 9 ans de plus . J’ai le bail sous les yeux, il est bien indiqué 40K de loyer HC. Le loyer est révisée tous les 3 ans sous l’ indice cout de la construction (ICC). Les travaux sont bien à la charge du locataire. Par contre effectivement je ne vois pas de notion de taxe foncière je vais demander à mon notaire ce qu’il en est.
Une erreur de ma part par ailleurs , j’ai indiqué loyer HT je voulais indiqué HC . A cela il faut compter 250E par mois de charges. (aussi indiqué sur le bail commercial)
-Il s’agit d’une poissonnerie dans une rue commerçante. Bon quartier dans le 19ème (pour y avoir habiter 5ans je connais bien le secteur). Donc je suis serein sur la pérennité de l’activité. (ce n’est pas de l’e-commerce, vétement etc ). Je crois fortement à l’alimentaire dans une vie de quartier. J’ai vu aussi les bilans du commerce tout est OK .
-On arrive bien à une rentabilité de 6,5% NET . Cela vous semble faible pour Paris ? quid d’une potentiel augmentation du prix m²? De plus en SCI à l’IS au lieu de SCI à l’IR ? pour avoir fait les calculs la diff a la fin est vraiment très importante .
-Concernant l’emprunt je préfère avoir de gros encours sur différents bien , je suis très à l’aise avec cet idée. Je souhaite être exposé à un maximum de levier bancaire
Dernière modification par NeferupiT0 (28/07/2024 14h02)
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#7 29/07/2024 23h22
- Bernard2K
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NeferupiT0, le 28/07/2024 a écrit :
le locataire souhaite utiliser son droit de préemption
La messe est dite. A moins qu’il échoue à financer son achat, c’est lui qui l’aura.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#8 01/08/2024 01h23
- LaPinceNordiste
- Membre (2020)
- Réputation : 8
“INTP”
Tssm, le 28/07/2024 a écrit :
… et en plus il y a eu des limitations ces 2 dernières années à +3,5%
Les limitations à +3.5% ont concerné les baux locatifs "classiques" , pas les baux commerciaux qui dépendent de l’ICC.
Cf :
https://www.insee.fr/fr/statistiques/8059452
Il y a une différence entre connaître le chemin et arpenter le chemin. Morpheus dans le film "Matrix"
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#9 05/08/2024 15h27
- Tlaloc
- Membre (2019)
- Réputation : 19
NeferupiT0, le 28/07/2024 a écrit :
Merci pour vos précieux conseils ,
-Concernant l’emprunt je préfère avoir de gros encours sur différents bien , je suis très à l’aise avec cet idée. Je souhaite être exposé à un maximum de levier bancaire
Vous avez calculé votre taux d’endettement ? qu’en dit votre banquier ?
Vous pensez ne jamais acheter de RP ?
Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse
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#10 08/08/2024 16h21
- NeferupiT0
- Membre (2024)
- Réputation : 1
Ce n’est pas ma priorité pour le moment la RP. Habitant à Paris dans un arrondissement assez chèr ce ne serait même pas rentable.
Concernant le banquier , j’attends des nouvelles de mon expert comptable semaine prochaine pour savoir si le locataire a fait preemption (comme la dit 2K , il ya très fortes chances ) . J’ai entendu que les prêts commerciaux n’était pas soumis a HCSF , seulement les prêts pour l’habitation .
Affaire à suivre
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#11 05/09/2024 18h36
- OkCowboy
- Membre (2018)
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Hello,
- Attention à l’indice ICC pour l’indexation, depuis la loi Pinel c’est déconseillé pour un commerce qui n’a pas de rapport direct avec cet indice (promoteur immobilier) sauf si le bail est antérieur à 2014 mais vous dites qu’il a été renouvelé
- Si l’indexation n’a pas été appliquée, vous pouvez l’appliquer de manière immédiate et rétroactive dans une limite de 5 ans (faites inscrire dans l’acte que le vendeur vous cède ce droit pour éviter toute contestation)
- Si le projet est en CF négatif, personnellement je n’y vais pas. Vous n’allez pas perdre de l’argent car vous capitalisez avec l’emprunt mais n’augmenterez pas vos capacités d’achat (au contraire)
- La durée de 20ans est très confortable mais difficile à obtenir, il faut se rapprocher des "banques privées" où vous restez encore dans la case patrimoniale et bénéficiez des taux des particuliers
- Pour le droit de préférence du locataire, signez votre compromis vous verrez bien ce n’est peut-être que du blabla.. on est dans le commerce, c’est la jungle ! ^^
Une journée sans rire est une journée perdue :-)
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