Lemimelo : étude de cas immobilier (tempête de grêle et animaux !)

bon déjà pour les animaux, j’ai été locataire il y a longtemps d’un T4 et mon chat (jeune à l’époque, enterré aujourd’hui) avait détruit le papier peint.
En partant je l’ai remplacé à neuf, et c’est même le propriétaire qui a choisi le nouveau (je lui avait gentiment demandé de ne pas dépasser un certain montant toutefois…)

Bref, les locataires de bonne foi, ça arrive ! Au pire vous pourrez garder la garantie locative et faire un recours sur ce point si ils ne sont pas réglos … (et je vous le conseille, avec nos petits moyens de petits propriétaires il faut faire le nécessaire pour valoriser les bons comportement et punir les mauvais, ne serait-ce qu’en leur faisant perdre du temps car les recours arrivent rarement au bout de manière satisfaisante)

Ceci dit, vous leur louez un appartement qui a certaines caractéristiques, animaux ou pas ils sont parfaitement en droit de refuser de payer le loyer en cas de force majeure le rendant inutilisable, et là c’est le cas ils n’y sont pour rien.

Sisyphe01 a écrit :

Ceci dit, vous leur louez un appartement qui a certaines caractéristiques, animaux ou pas ils sont parfaitement en droit de refuser de payer le loyer en cas de force majeure le rendant inutilisable, et là c’est le cas ils n’y sont pour rien.

Je ne sais pas si c’est vrai d’un point de vue purement légal. Peut-être que le logement doit être consigné sur un compte-séquestre. On entend beaucoup de "ils sont en droit", alors que ce n’est pas toujours vrai.
Vous êtes moralement tenu de leur fournir un logement décent, et de mettre en oeuvre tout ce que vous pouvez pour pour leur garantir a minima la décence. Sorti de là, il faut regarder les textes de loi, et dans votre cas, consulter l’ADIL et votre assurance. Concernant votre assurance, n’attendez pas leur retour, prenez votre contrat et épluchez les pages, tout est écrit, notamment les exclusions (bien souvent la grêle en fait partie).

Aussi, un conseil, on veut souvent être très proactif, mais des fois il faut attendre le retour de l’assurance pour savoir qui a la charge de quoi avant d’engager des frais, qui ne seront pas forcément remboursés par l’assurance s’ils ne les ont pas validés.

Et une dernière chose, surtout gardez la tête froide, c’est le genre d’évènement qui arrive malheureusement. Les locataires ne vont naturellement pas vouloir payer le loger (qui le voudrait avec des trous dans le toit et de l’eau dans le logement), être relogés le cas échéant. En fonction des travaux et de la durée, il peut parfois être préférable de leur conseiller de déménager et de chercher un autre logement.

Bonjour,

Je ne trouve personne pour faire le bâchage, tout le monde doit harceler les couvreur et j’en fais partie.
L’assurance n’arrive pas non plus à me donner des réponses claires sur les questions que je leur pose. J’espère qu’il y aura donc la relocation qui sera prise en compte, mais aucune certitude à ce jour…

Je note aussi tous vos conseils qui me sont précieux. Dur dur de tout faire quand on bosse aussi à fond dans d’autres activités !

Je vous tiens au courant.

Lemimelo, le 18/07/2024 a écrit :

Je note aussi tous vos conseils qui me sont précieux. Dur dur de tout faire quand on bosse aussi à fond dans d’autres activités !

Je ne saurais vous aider pour votre toit, j’ai moi même posté un message pour un soucis de toiture.
Par contre, je compatis pour la dure gestion de front de son boulot, sa famille et les soucis locatifs.

Bonjour à tous,

Je vous tiens au courant de la suite des événements.
- Les suites de l’orage de grêle : après avoir appelé pendant une semaine des couvreurs, je suis monté moi-même sur le toit avec un voisin en prévision d’un autre orage qui allait survenir la nuit suivante. On a remplacé 60 tuiles (lot trouvé d’occasion), mais il en restait deux sous lesquelles j’ai mis des seaux. J’attends depuis un autre couvreur (car il y a un autre avant-toit dont les tuiles cassées avaient été bâchées unitairement par les pompiers), car je suis depuis constamment en déplacement ou en congés. L’expert doit venir fin août (il y a des dégâts dans toute la France) avec remise du rapport le mois d’après, ça fait long… Etant par ailleurs autoentrepreneur dans tout autre chose, je vais tenter de faire une facture de 800€ pour le travail accompli nous-mêmes, en espérant que l’expert puisse la prendre en compte.
- Pendant ce temps, mes locataires avec animaux avaient trouvé un AirBNB avec jardin où les propriétaires ont bien voulu qu’ils restent à l’année : les locataires ont jugé que le jardin était parfait pour leurs six animaux. Ils ont donc fait un préavis de départ et m’ont proposé de garder la caution pour tous les désagréments causés par leurs animaux. Comme l’a dit Sisyphe01, il y a des locataires de bonne volonté et ils en font partie.
Cela dit, en raison de leur départ prématuré, je ne sais toujours pas si les pertes de loyer vont être compensées par l’assurance durant tous ces mois où les travaux de réfection des plafonds ne seront pas faits, car j’attends le retour de l’expert (puis le travail de l’artisan). Mon contact à l’assurance est incapable de répondre à mes questions, c’est agaçant. C’est un cabinet de courtage et ils centralisent un grand nombre de contrats avec moultes clauses. Comme nous sommes nombreux à être impactés, ils sont saturés de travail.
Le problème c’est que j’ai les deux appartements du dernier étage où je suis touché de la même manière et cela commence à faire un sérieux trou dans la raquette de mes loyers…
A suivre…

Bonjour à tous,

A la sortie de l’été – qui a été très éprouvant mentalement pour moi tant il a été rempli de beaucoup trop de choses – je vous tiens au courant de la suite des événements. Cela ressemble à la chronique ordinaire d’un petit propriétaire, à vous de voir si ça vous donne envie de me lire 😊…

- Réparation du toit suite à la grêle. Il a fallu que j’aille à deux reprises sur le toit car je n’avais pas pris assez de tuiles la première fois, j’en ai remplacé 80 en tout. Je fais de l’escalade et j’ai donc pu m’encorder depuis une poutre des combles. Quelques frayeurs avec des guêpes qui sortaient du toit, mais le matin elle nous tournent juste autour, mais ne sont pas bien réveillées. Comme je suis autoentrepreneur dans quelque chose de tout à fait différent du bâtiment, j’ai tout de même proposé à l’assurance de facturer par ce biais ma montée sur le toit. J’ai donc facturé 1200€.

- Garantie perte de loyers. Après avoir insisté deux fois, l’assurance a convenu que j’avais bien une garantie de perte des loyers de 2 ans sans franchise (merci pour vos conseils !). L’expert est passé hier et m’a garanti des pertes de loyer jusque fin octobre sur les deux appartements, soit 2170€. OUF ! Il faudra quand même que le plaquiste arrive vite.

- Le reste de l’expertise. Ici encore tout une histoire ! Un premier expert est passé mais n’était mandaté que pour un appartement. Je vous passe les détails, mais je n’ai une assurance PNO que pour UN appartement et l’assurance de l’immeuble. C’est bien entendu l’assurance de l’immeuble qui était sollicitée ici, mais il y a eu une confusion de l’assureur, qui a inversé à un moment les deux numéros de contrats… retour à la case départ. Après moultes sollicitations, l’expert est donc venu hier pour l’ensemble de l’immeuble. Le premier passage d’expert a tout de même permis de voir ce qu’ils garantissaient a priori, en gros pas grand-chose. Cela m’a permis d’argumenter pour le second expert et indiquer l’étendue de ce qui est nécessaire de remplacer. J’ai eu son chiffrage ce matin, il correspond davantage à ce que j’imaginais.

- Les locataires des deux appartements.

Le couple qui avait beaucoup d’animaux étaient partis avec un mois de préavis en décidant de laisser l’intégralité de la caution (450€) pour les dégâts causés par leurs animaux sur la peinture des murs. C’était bien, mais c’est encore ça que je dois faire en plus (j’aime faire les travaux, mais là je suis débordé) et ils m’ont laissé pour la cause un appartement avec beaucoup de salissures alors que l’appartement était neuf. J’en suis déjà à deux jours de nettoyage, j’ai presque fini cette partie.

Le second appartement était occupé par une fille dont l’expert qui était passé pour son matelas lui avait dit que, compte tenu de l’état de l’appartement, elle pouvait le quitter sans préavis (mon expert a dit que c’était très exagéré), ce qu’elle a fait, tout en laissant ses affaires dedans pendant un bon mois. Il a fallu que j’insiste lourdement pour que ça soit fait au plus vite, mais sans beaucoup de leviers pour faire avancer les choses. L’état des lieux de sortie a été reporté puis enfin signé, mais le ménage n’était pas bien fait non plus. Comme je sais qu’elle a des soucis d’argent, je lui ai encore laissé du temps pour le faire (l’appartement n’était de toute façon pas relouable), mais hier, j’ai pu de nouveau voir qu’il n’était pas bien fait. Nous sommes pour l’heure en désaccord sur ce point et je pense faire venir une femme de ménage pour 2h de travail.

Cette histoire de ménage me fait questionner sur mon niveau d’exigence sur ce point. J’ai laissé deux appartements refaits à neuf, or les locataires laissent plein de traces sur les murs qu’ils n’enlèvent pas (sans parler des petits impacts et autres chevilles) et la poussière dans de nombreux recoins. Qu’en pensez-vous ? Qu’est-ce qui est de l’usure courante et de ce qui doit être nettoyé ? Pour ceux qui demandent ça un femme de ménage de faire le ménage par la suite (ce sont des appartements en nu, 37 et 45 m²), combien d’heures leur faites-vous faire ? Est-ce que vous leur demandez des devis pour les présenter aux locataires et justifier une ponction de leur caution ? Sur ce dernier point, je trouve ça exagéré de faire déplacer quelqu’un pour un aussi petit devis. Mais c’est ce que demande ma locataire…

Merci pour vos retours.

Je retiens la proposition de ménage dans le contrat, même si je me demande si ça ne déresponsabilise pas le locataire. Après, au point où ça en est… Comment rédigez-vous cette prestation dans le contrat ?

Mes locataires n’ont par exemple pas fait les toilettes, les parois de baignoires sont laissées avec de nombreuses traces et le dépoussiérage était très aléatoire. Je suis d’accord sur les quelques trous et impacts sur les murs.

Pour l’histoire des travaux, je ne vous suis pas totalement, car les nombreuses traces sur les murs (et il y en avait un paquet) et la poussière doivent être absolument enlevées avant la remise en peinture, sinon le travail est loupé d’avance. Je pense que les locataires avaient la même vision que vous, que je pense erronée par méconnaissance des travaux de peinture, en laissant l’appartement ainsi.

Pour un peu plus de concret, j’ai fait ce dossier photos pour la locataire (pas celle qui avait des animaux) et lui dire pourquoi je n’étais pas content de son nettoyage. Je rappelle que l’appartement était nickel à son entrée il y a 15 mois. Je ne suis pas forcément tatillon, mais j’ai fait cette profusion de photos pour asseoir mes arguments car nos échanges commençaient à m’agacer.

Agacement à tort ?

Lemimelo a écrit :

Pour un peu plus de concret, j’ai fait ce dossier photos pour la locataire (pas celle qui avait des animaux) et lui dire pourquoi je n’étais pas content de son nettoyage. Je rappelle que l’appartement était nickel à son entrée il y a 15 mois. Je ne suis pas forcément tatillon, mais j’ai fait cette profusion de photos pour asseoir mes arguments car nos échanges commençaient à m’agacer.

Agacement à tort ?

Vous devruez être bailleur en Suisse. Ici le ménage est impeccable, on doit pouvoir passer le doigt sur une plinthe et ne pas avoir de poussière sinon le ménage est à finir sur le champ.

Votre locataire vit probablement dans la crasse et ne se rend pas compte qu’elle vit dans la crasse.

A vous de voir combien de temps vous voulez vous battre car il y a en effet 3-4h de ménage devant vous.

Merci pour vos avis. Il vaudrait mieux donc que je laisse du mou.

Bernard2K a écrit :

Sur l’état des lieux, il est bien indiqué sale.

Pour la faute, je ne suis pas tout à fait d’accord : il n’y avait de l’eau dans son appartement "que" dans sa chambre. Les experts m’ont tous deux dit qu’à leur avis, il était exagéré qu’ils aient dû partir à cause de ce dégât. Elle était seule, elle aurait pu mettre un matelas temporairement dans son salon (ce qu’ont fait d’autres locataires d’un 3e appartement d’ailleurs). Après, les experts…

Aussi elle m’a dit à demi-mot que de toute façon elle avait envisagé de partir parce qu’elle trouvait l’appartement désormais trop petit.

Néanmoins, le ménage et la grêle sont pour moi deux choses indépendantes, si ce n’est que la locataire n’avait pas prévu de déménager durant cette période, alors qu’elle travaillait beaucoup et n’avait pas le permis. Par rapport à cela, je lui ai laissé du temps pour refaire le ménage après la signature de l’état des lieux, mais on arrive toujours à ces photos.

Quant à vos dernières questions, je ne me les étais jamais posées, je ne pensais pas que c’était à ma charge de les aider à se reloger…