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#1 11/07/2024 18h19
- amoilyon
- Membre (2016)
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Dans le cadre d’un potentiel futur achat, je cherche à comprendre ce qui est partie privative et partie commune.
Le bien est un studio de 15m² au 1/1 d’un petit batiment d’un étage. A côté, une cour privative fermée. Et de chaque côté un batiment de 4 étages, et de 2 étages de l’autre.
Ce lot a besoin d’être rénové en totalité. Il bénéficierait de maprimrenov parcours accompagné, il est actuellement en G, à plus de 1000. Les travaux seraient : isolation des 3 murs qui donnent sur l’extérieur (la cour privative, l’extérieur, et l’arrière), changement de la fenetre et de la porte, et isolation du plafond.
Actuellement, la hauteur sous plafond est à 274 cm.
Mon coordinateur de travaux m’indique pouvoir faire l’isolation au plafond, et revenir à une hauteur standard de 250 cm.
Le diagnostiqueur pour un DPE projeté - DEP projeté afin de vérifier que ce bien puisse remonter son DPE sans obligation d’avoir l’autorisation de la copro pour une pompe à chaleur, accord que je n’ai pas - m’indique qu’il serait plus judicieux d’isoler sous comble et remonter autant que possible le plafond pour en faire une mezzanine, et compenser les m² perdus à cause de l’isolation des murs (-16cm sur 3 murs).
Aussi, je me réfère au reglement de copropriété
A ma lecture, de néophyte, seule la couverture (donc les tuiles) sont partie commune. Je pourrais donc isoler sous comble et garder une belle hauteur de plafond ? Voire remonter encore, et créer un lit au dessus de la salle de bain.
Mots-clés : batiment, couverture, isolation comble, toiture
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#2 11/07/2024 19h00
Bonjour Amoilyon,
J’ai la même lecture technique que vous (ex maître d’ouevre mais…Spécialités routes VRD et STEP, désolé !).
A noter : par le passé j’ai eu ce cas dans une copropriété ; malgré toutes les explications possibles détaillées argumentées etc les copro ont entamé un procès. Quand je me suis séparé du bien le conflit perdurait (5 ans) !
L’erreur du copropriétaire fût à mon sens d’avoir agi en catimini : l’ego des uns et des autres à joué. Il aurait du se réfugier derrière un syndic compétent, ce qui n’était d’ailleurs pas le cas.
Donc pourquoi ne pas l’inscrire en points annexe/sans vote, informatif, à la prochaine AG ? Avec toutes précisions techniques rassurantes précisant que vous ne toucherez pas à la dite couverture.
PS : mais au fait, que dit votre notaire ?
Dernière modification par Iqce (11/07/2024 19h01)
Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*
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#3 11/07/2024 19h17
- amoilyon
- Membre (2016)
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Pour simplifier (encore) un peu le cas, il y a eu une visite technique réalisée, et dont le rapport est sorti il y a 2 semaines.
J’ai eu connaissance de ces documents fin de semaine dernière.
Je ne connaissais pas cet organisme :
dont voici le rapport, concernant la "couverture"
J’ai contacté le syndic afin de savoir quelle va être la suite de cette visite, et quelles sont les travaux engagés.
Il semblerait bien que la copro "fasse peau neuve", et que je pourrais profiter du changement de la "couverture" pour faire souffler une mousse isolante la dessous.
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#4 11/07/2024 23h03
- Bernard2K
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Je pense que les combles sont une partie commune. Ce qui compte n’est pas l’énumération mais la phrase qui précède : tout ce qui n’est pas privatif est commun.
Ensuite, à ma connaissance, "isoler sous comble", ça n’existe pas. On peut isoler :
- sous le plafond du dernier étage
- ou sur le plancher des combles *
- ou encore entre les solives de ce plancher des combles *
- ou encore sous rampant c’est-à-dire sous la toiture.
* sachant que, quand on isole sur le plancher des combles, il y a deux façons de faire : l’une où l’on se débrouille pour que les combles soient encore circulables (on isole seulement entre les solives et/ou on remet un plancher par dessus l’isolant), l’autre, notamment quand on projette un produit pulvérulant, où l’on perd la possibilité de circuler (en tout cas, on ne peut plus circuler sans tasser l’isolant et sans faire du dégât).
Ce que je comprends de ce qu’a voulu dire votre diagnostiqueur de DPE projeté, c’est :
"si vous annexiez les combles, et isoliez sous rampants (et non pas sous combles…) vous pourriez faire une mezzanine.".
Ca me semble une connerie, à trois points de vue :
1) ces combles ne sont pas à vous
2) la copropriété n’a aucun intérêt à vous laisser les utiliser, voir développement ci-dessous.
3) une mezzanine, ça n’a pas que des avantages. En particulier, en dernier étage sous toiture, ça a tendance à fortement chauffer en été, malgré l’isolant, tout simplement parce que la chaleur monte.
À noter aussi que des combles accessibles, c’est utile pour accéder à la charpente et à la toiture par en-dessous, pour faire différentes vérifications, traitements, réparations. C’est pourquoi, si j’étais copropriétaire dans cet immeuble, je m’opposerais fermement à ce que la copropriétaire du dernier étage annexe les combles pour y faire des mezzanines et isoler sous rampants, ce qui ferait qu’ensuite beaucoup d’opérations d’entretien sur la charpente et la toiture seront plus compliquées.
Dernier point : sur ce sujet, je ferais davantage confiance à votre maître d’œuvre qu’à votre diagnostiqueur de DPE projeté.
Après, il me semble me rappeler qu’Elise Franck explique dans son bouquin comment elle a merveilleusement amélioré un petit appartement parisien en annexant des combles. Dans son monde, c’est possible. Je dois être bien trop terre à terre.
Dernière modification par Bernard2K (11/07/2024 23h27)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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1 1 #5 12/07/2024 09h21
Vous pointez un détail que amoilyon devrait clarifier (si possible) : dans son post elle évoque bien de la "HSP" et non pas des combles.
Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*
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#6 12/07/2024 10h19
- Bernard2K
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Dans la hauteur de 2,72, ça me paraît très juste pour faire une mezzanine. Par exemple 1,80 m +0,1 structure mezzanine + 0,82 m de haut pour la mezzanine ?
C’est pour ça que j’ai supposé qu’il y avait, d’une façon ou d’une autre, razzia sur les combles.
Amoilyon, il faut effectivement que vous précisiez votre pensée.
Par ailleurs, par où se fait l’accès de ces combles : depuis chez vous ou depuis des parties communes ?
Avez-vous pu visiter ces combles ? Sinon, il faudrait le programmer pour une prochaine fois, peut-être avec votre coordonnateur travaux, pour regarder précisément comment cela pourrait être fait techniquement.
Dernière modification par Bernard2K (12/07/2024 11h11)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#7 12/07/2024 12h58
- amoilyon
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Je parle de la hauteur sous le plafond existant.
Je n’ai pas été dans les combles, et ne sait leurs hauteurs.
Le diagnostiqueur m’indiquait voir la toiture par les étages du bâtiment A et que le plafond pourrait être remonte.
Il n’y a pas de trappe d’accès aux combles.
Le toit est uniquement au dessus de mon studio. Donc sur les 15m2.
A côté la terrasse est ouverte.
Sur le bâtiment B il y a donc un logement au rez-de-chaussée, au 1er une terrasse de 10m2 et mon studio de 15m2, avec ce toit. Et cette cheminée en triste état.
Le bâtiment A et C ont chacun leurs propres toitures, avec 4 étages et 2 étages.
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#8 12/07/2024 15h09
- Tchouikov
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Bernard2K a écrit :
Dans la hauteur de 2,72, ça me paraît très juste pour faire une mezzanine. Par exemple 1,80 m +0,1 structure mezzanine + 0,82 m de haut pour la mezzanine ?
Une mezzanine de 82cm de hauteur ne pourra clairement pas être exploitée comme espace où dormir après y avoir glissé un matelas, mais elle peut constituer un espace de rangement bienvenu dans un logement de 15m2. C’est ce genre d’aménagement que je trouve particulièrement utile en location de vacances pour y loger les valises.
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#9 12/07/2024 17h37
- Bernard2K
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Je retire ce que j’ai dit précédemment. Au simple vu de la photo et au vu diag (sommaire et incomplet…) des parties communes, il faut inspecter cet immeuble sous toutes les coutures pour comprendre comment il fonctionne et dans quel état il est. Qu’y a-t-il au-dessus de ce plafond, sur quelle hauteur, y a-t-il ou non accès à ces combles… Quand est-ce que la toiture va être refaite… Ca vaudrait le coup de refaire une visite avec votre maître d’œuvre en étendant ses investigations à l’immeuble entier.
En effet, refaire à neuf pour un montant élevé un appartement sans savoir exactement ce qu’il y a au-dessus et comment ça va évoluer, c’est prendre le risque de gros dégâts ultérieurs. Dans une copro aussi petite, on ne peut pas réfléchir à un appartement seul, indépendamment de l’immeuble dans lequel il est.
Dans un tel cas, il faut voir sur place. Les avis sur un forum ont leur limite. Quand je vois le temps que j’ai parfois mis à comprendre un vieil immeuble alors que j’étais sur place, je ne vois pas comment je pourrais dire quelque chose de pertinent à partir d’une photo, d’une sorte de diag incomplet de l’immeuble, et de l’avis du maître d’œuvre sur un plafond vs celui du diagnostiqueur. Pour une fois, je donne ma langue au chat car je suis incapable de donner un avis sans passer plusieurs heures sur place au cours d’une visite d’inspection complète.
Dernière modification par Bernard2K (13/07/2024 09h38)
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