MinGGy : étude de cas immobilier (s'associer avec de la famille étrangère)

MinGGy · #1

Bonjour à tous,

Je souhaite effectuer un investissement plutôt important pour un immeuble de rapport entièrement loué, dont voici les chiffres :
- Acquisition : 550 k€
- Travaux (en cas de départ de locataires) : 15 k€
- Notaire : 44 k€
- Agence : 30 k€
- Frais administratifs : 4k€
Au total, 643 k€ donc.
Il y a 8 lots, pour un loyer mensuel de 5600 €, un flux de trésorerie positif de 1900 € avant impôts en cas d’investissement à 110% sur 20 ans.

Je souhaite donc effectuer l’investissement avec mon cousin de Hong-Kong, auprès d’une banque française.
Quelques info :
SCI à l’IS
Associés : ma holding à 50% et mon cousin à 50%
Apport : 100 k€ pour mon cousin, 60 k€ pour ma holding, soit 25 % d’apport au total.

Concernant mon cousin :
- marié
- 49 ans
- 75 k€
- 2 enfants
- occupant à titre gratuit d’un appartement appartenant à sa mère
- 2 biens à Hong Kong (avec une fin de crédit sur l’un des 2)
- 2 appartements en Thaïlande
- aucun autre crédit.
Il lui resterait de la trésorerie après l’opération
Je n’ai pas plus de détails à ce stade.

Le compromis est prévu pour septembre / octobre, le temps que le dernier locataire rentre.

Ma banque m’a déjà averti qu’il sera difficile de me suivre puisque je suis à 800 k€ en 3 opérations depuis juin 2019 et que mes bilans sont négatifs, bien que mes cashflow soient positifs.

J’ai donc l’intention de me tourner vers une autre banque, probablement à profil plus internationale (HSBC, SoGé, BNP…).
Je vais peut-être également créer une SCI dont les parts m’appartiendront, plutôt qu’à ma holding déficitaire, puis revendre mes 50% à ma holding.

Mes questions sont les suivantes :
- vers qui dois-je me tourner pour traduire les documents fournis par mon cousin ?
- vers quelles banques dois-je me tourner en priorité ?
- pensez-vous que l’apport soit suffisant, au vu de mon encours personnel et des conditions d’octroi de crédit plus difficile ?
- avez-vous de l’expérience dans ce type de montage ?

Merci de vos retours
MinGGy

Mots-clés : association, famille étrangère, financement

Oblible · #2

Les banques n’aiment pas trop traiter avec des non-résidents à moins qu’ils ne soient détachés ou avec un contrat d’expatriation ou qu’ils aient des biens en France.

Si demain il y a un souci, une banque Française ne va se lancer dans des procédures de saisies … à l’autre bout du monde.

GoodbyLenine · #3

Il y a plusieurs problématiques dans votre projet :

1) Financement : il très difficile pour une banque française de prêter pour la part qui serait détenue par votre cousin, donc attendez-vous à devoir envisager de contourner ceci, en apportant une hypothèque sur le bien acquis, et une caution perso (sur votre tête à 100%). Vous pouvez toujours aller explorer ce genre de pistes avec diverses banques. Autre piste : que votre cousin constitue une holding qui emprunterait de manière à ce qu’elle puisse apporter à la SCI 50% du cash nécessaire à l’investissement (mais pas évident qu’il trouve une banque pour ceci… mais c’est largement son problème !). Le "plan" consistant à ce que votre cousin détienne 16% de la SCI au départ (à proportion de son apport en cash), pour acquérir ensuite d’autres parts, se heurtera au fait qu’il faudra nécessairement informer la banque en cas d’évolution de répartition du capital de la SCI.

2) Implication au jour le jour : je suppose que pour la gestion de l’immeuble au jour le jour, le suivi des locataires, des travaux, de la comptabilité de la SCI, etc. le rôle de votre cousin sera réduit à la portion congrue. Comment votre "travail" (qui peut être très conséquent) à ce niveau sera-t-il rémunéré ? Que se passera-t-il le jour où une de vos décision de gestion (choix d’un locataire, d’une entreprise, ou une autre "erreur") s’avérera peu judicieuse, et préjudiciable pour votre cousin ? C’est à terme une source potentielle de dissension avec votre cousin…

En fait la question est plutôt "que vous apporte l’association avec ce cousin ?".

MinGGy · #4

Merci pour vos réponses et des pistes de réflexion.

Mon idée de départ, était de m’associer avec des personnes pouvant m’apporter de la trésorerie et de la capacité d’emprunt.

Après plusieurs candidats potentiels, mon cousin avait probablement la personnalité la plus adaptée.
En effet, il n’a ni l’envie, ni la capacité à s’impliquer dans la gestion quotidienne de la SCI, contrairement à moi, qui souhaite tout gérer.
Ensuite, vous avez raison sur le temps passé à la gestion, je vais probablement intégrer un salaire de 1300 € brut / an.

Maintenant, après quelques premières recherches et à la lecture de vos avis, j’ai l’impression que sa participation complexifierait le financement plutôt que l’inverse.
Est-ce bien vos avis ?

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