Tomfab84 [95] : étude de cas immobilier (optimisation d'un LMNP, réendettement)

Bonjour,

Il s’agit de ma première étude de cas, j’espère être clair !

MON PROFIL

- Ingénieur dans une grande entreprise
- 35 ans
- 30 %
- 100 k€ annuels nets en couple
- 2 enfants et actuellement en location

MES APTITUDES / MA DISCIPLINE

- Comptables : Niveau faible
- Fiscales :  Niveau moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très bon niveau
- Sociales : ok
- Temps disponible : oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison
- Année de construction : 2018
- 200 m2
- louée à 6 locataires étudiants
- Je gère la maison
- Chauffage central gaz condensation
- Pas de volets
- 200m2 de jardin
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels. Télé-relevés
- Décoration : neuf milieu de gamme type Ikea

LOCALISATION DU BIEN

- Pontoise
- Zone résidentielle
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui je pense

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : achat terrain 300k€ (notaire inclu), construction 430k€ (incluant taxe aménagement, réseaux, assurance DO), ameublement 25k€
- Loyer déjà pratiqué : 970€ par chambre/mois (chauffage, electricité, taxe, ménage, assurance inclus), 5820€ la maison, EN MEUBLÉ
- Taux de vacance envisagé :  33%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 car AUTO GESTION

- Taxe foncière hors TEOM : 2500 ENVIRON
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 350 €
- Expert comptable : 300 €

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 6.2 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 455 k€euros
- Crédit : 300k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.7 %
- Durée du crédit : 17 ans
- Frais de tenue de compte : Aucun
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 100k€
- Avantage fiscal : LMNP

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- POSITIF DE 30k€ PAR AN

Je loue depuis le mois de mars 2019, ca se loue bien. Ca m’assure des revenus stables, mais une partie importante de mon apport y est immobilisé.

J’ai un TMI relativement élevé (30%), je me pose donc la question de créer une SAS, de l’endetter et de lui revendre ma maison. Voire de faire rentrer un tiers investisseur et de lui facturer la gestion. Mais je ne connais personne intéressé, et je ne sais pas si une banque financerait l’achat de la maison par la SAS.
La maison m’a couté 730k€ (pas de frais architecte + autoconstruction sur plomberie, sols et peinture) je pense pouvoir la revendre 950k€ voire plus. Je ne suis pas imposable sur la plus value car j’entre dans la catégorie "n’a pas été propriétaire de sa RP depuis 4 ans et souhaite réinjecter le fruit de la vente dans sa RP".  La SAS pourrait amortir sur une valeur d’achat plus importante que sur laquelle j’amortis aujourd’hui. Elle pourrait également déduire plus d’intérêts que je ne le fais actuellement.
Cela me permettrait de me reconstituer un apport pour m’acheter ma résidence principale.

Aujourd’hui, j’ai identifié un projet d’acquisition à Meudon : maison de 90m2 habitable, jardin de 400m2. Je souhaiterais l’acheter, réaliser une division parcellaire et construire une maison de 150m2. Cout de l’opération : achat de la maison 750k€ (notaire inclu) + construction 350k€. La banque peut me prêter 800k€ pour l’achat de la maison. Mais rien pour la construction. Je suis donc bloqué à ce stade.

Je suis preneur de vos avis sur ma situation. Merci beaucoup !

Mots-clés : banque, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sas (société par actions simplifiée)