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Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

La discussion porte sur la SCPI Corum Origin, une SCPI de rendement gérée par la société de gestion CORUM AM. Les participants échangent sur les performances de cette SCPI, sa fiscalité et sa stratégie d'investissement.

Les arguments en faveur de Corum Origin mis en avant sont :
- Un rendement historique élevé et stable, supérieur à la moyenne des SCPI.
- Une diversification géographique et sectorielle du patrimoine immobilier.
- Une politique de distribution de 100 % des loyers et des plus-values. - Des frais de souscription élevés, mais une revalorisation régulière du prix des parts.
- Une communication claire et transparente de la part de la société de gestion.

Les arguments en défaveur de Corum Origin mis en avant sont :
- Le risque lié à la diversification géographique et sectorielle du patrimoine.
- L'absence de maîtrise de la collecte, qui pourrait entraîner une baisse du rendement.
- La communication parfois jugée "agressive" de la part de la société de gestion.
- L'incertitude liée à la fiscalité des revenus étrangers.
- La difficulté de trouver des contreparties pour les achats en nue-propriété.

Globalement, les participants semblent satisfaits de Corum Origin, même si certains émettent des réserves sur la pérennité de ses performances et sur la stratégie de la société de gestion.


Sondage 

Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCPI Corum Origin à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

65% - 64
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

13% - 13
Je ne sais pas (avis neutre)

10% - 10
Non, probablement pas (avis assez négatif)

6% - 6
Non, certainement pas (avis négatif)

5% - 5
Nombre de recommandations : 98   Recommandation moyenne : 3,3/4 Avis plutôt positif

#1876 10/11/2024 12h20

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Luce a écrit :

La période qui s’ouvre avec un €/$ qui risque de tendre vers la parité ne constitue peut-être pas la meilleure période de lancement pour ce genre de produit.

Si le $ va monter, c’est plutôt bien d’acheter maintenant non ?


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#1877 10/11/2024 12h29

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Absolument. Luce raisonne à l’envers. A l’inverse si l’on considère que le dollar est historiquement haut par rapport à l’euro, il n’est pas bon de se lancer maintenant.

Je pense que l’intérêt de lancer une nouvelle SCPI tient dans le fait de pouvoir annoncer dès le début d’excellentes performances, en sélectionnant simplement 2 ou 3 actifs affichant un bon rendement et avec la relutivité de la collecte, qui boostera les performances au moins de la première année, probablement la deuxième, pour s’amenuiser ensuite.

Si l’on prend la SCPI la moins performante gérée par Corum, à savoir XL, qui serait appropriée en terme de positionnement, on aurait un rendement des actifs US massivement dilué par la performance du fonds qui est largement sous les 5 % et commence à se retrouver dans le "ventre mou" des SCPI, surtout avec les pourcentages de distribution en hausse de la concurrence du fait des multiples baisses de prix (que Corum XL n’a pas eu à subir il faut le souligner).

Bref, je comprends leur stratégie et au vu de la collecte affichée par leurs 3 SCPI, qui se compte en centaines de millions d’euros pour chacune, il est peut-être temps de proposer une alternative histoire de profiter - une fois de plus - des effets des premières collectes.

Dernière modification par Surin (10/11/2024 13h17)


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#1878 10/11/2024 12h29

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INTJ

Je ne voudrais pas trop digresser sur la file de Corum Origin (ces messages pourront êtres déplacés ultérieurement sur la file spécifique de Corum USA).
Sur le papier, oui si on projette que le $ va monter c’est plutôt intéressant d’investir maintenant; toute la nuance réside dans le maintenant : le temps que la collecte s’ouvre, que la première année de collecte attire le chaland, que les US et l’administration Trump fasse connaitre ses premières mesures de dérégulation et de baisse de taxes tandis que l’économie UE stagne, où en sera la paire €/$ ?
Les investisseurs seront bien avisés de garder un œil là dessus.

Evidemment, le corollaire de cela pourra être qu’un dollar fort et des taux US plus élevés qu’initialement  projeté poussera vers le bas les valorisation de l’immobilier US.

Entre ces deux phénomènes lequel l’emportera ?


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#1879 02/12/2024 11h55

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Je pose ici deux questions naïves pour les spécialistes de CORUM.

1) Expertises
Pourquoi je ne vois pas le nom du cabinet en charge de l’expertise des biens chez Corum alors qu’il est divulgué chez les autres SCPI (par exemple BNP, Savills, etc) ?

2) Comptabilité des immeubles.
Rapport annuel 2023 PFO2 : prenez la page 48 par exemple.
Perial indique la valeur d’acquisition et les travaux. La somme devient le prix de revient, sur lequel va se baser le calcul de PV (ou de MV en ce moment).

Rapport annuel 2023 Corum Origin : Corum indique le prix AEM puis soustrait les frais et affiche ainsi un prix de revient.
Bulletin T1 2024 : annonce de la vente de Venlo pour 15m€.
Regardez le rapport annuel, parge 42 : Venlo affiché pour 15m€ en prix de revient mais il a coûté plus cher AEM : presque 16m€.

Comme Corum va percevoir 5% de la PV, le million d’euros de différence compte.
En effet, c’est 5% de la PV si la PV est supérieure à 5%.
Donc :
Venlo à 15m€ : PV de 30% et comm de 225k€.
Venlo à 16m€ : PV de 22% et comm de 175k€.

Quelqu’un peut m’expliquer ?


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Favoris 1    #1880 04/12/2024 21h46

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1)

Glossaire Corum : Expert immobilier a écrit :

Pour les sociétés civiles de placement immobilier, une expertise doit être réalisée tous les 5 ans et est actualisée tous les ans par un expert indépendant à l‘entreprise et impartial, désigné par l’assemblée générale de la SCPI. Ainsi l’expert ne peut pas détenir des parts au sein de la SCPI pour laquelle il réalise l’expertise.

Je n’ai pas regardé dans les précédents rapports annuels mais l’information devrait s’y trouver lors du renouvellement/désignation puisqu’il est désigné par l’AG.

Source : Expert Immobilier : Définition et Explications par CORUM

2)

Statuts de Corum Origin a écrit :

4. Commission d’arbitrage sur actif immobilier

Une commission sur arbitrage sera prélevée par la Société de Gestion, uniquement en cas de réalisation d’une plus-value. La commission sera égale à 5 % TTI du prix de vente net vendeur si la plus-value est supérieure à 5% du prix de vente.
Cette commission, exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006, sera prélevée au jour de la signature de l’acte définitif.

Au vu de leur communication dans le bulletin :

Acheté pour 15 millions d’euros en 2016, l’immeuble a été vendu 31 % plus cher que son prix d’acquisition et 14 % plus cher que son prix d’expertise déterminé en décembre 2023, ce qui illustre la bonne tenue du patrimoine de votre SCPI. CORUM Origin a encore une fois su faire preuve d’opportunisme face à une offre que nous avons jugée intéressante pour votre épargne.

Ils semblent considérer la plus-value par rapport au prix d’acquisition, sans les frais.
Cette commission est clairement abusive.


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#1881 05/12/2024 18h23

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1) L’expert immobilier
BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION FRANCE
p65 du RA 2023

Je reste cependant dubitatif quant à la stabilité des valeurs d’expertises d’Origin (et d’autres scpi) compte tenu du contexte. J’ai l’impression qu’il y a le prix dans des conditions "normales" de marché, et le prix si l’on devait vendre demain. Les SCPI n’ayant pas de problème de liquidité semblent pouvoir s’abtenir de valoriser leurs biens à ce dernier prix, moins favorable.

2) Ces définitions de la PV et du prix de revient semblent étranges en effet ? J’ai voulu comparer avec Iroko zen qui a une commission similaire mais leurs statuts ne sont pas plus précis (et je crois qu’ils n’ont pas encore fait de vente). J’observe néanmoins que les prix d’acquisitions mentionnés dans leur RA sont là aussi hors frais..

Sur Origin, vous faites erreur, la commission n’est pas de 5% de la PV mais du prix net vendeur, soit 975k€ de commission pour cet actif ! Le mode de calcul joue sur le déclenchement de la commission et non sur son montant.

On peut aussi voir p38 du RA 2023 que Corum a récupéré en commissions 22% des PV brutes 2022, et 25% de celles de 2023. Je rappelle que cette commission était auparavant de 0,75-1%, puis Corum a "proposé" de l’augmenter, résolution approuvée… (preuve que les SdG ont les coudées franches)

Dernière modification par NicolasV (05/12/2024 22h34)

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#1882 05/12/2024 19h48

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NicolasV a écrit :

1) L’expert immobilier
BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION FRANCE
p65 du RA 2023

Je reste cependant dubitatif quant à la stabilité des valeurs d’expertises d’Origin (et d’autres scpi) compte tenu du contexte. J’ai l’impression qu’il y a le prix dans des conditions "normales" de marché, et le prix si l’on devait vendre demain. Les SCPI n’ayant pas de problème de liquidité semble pouvoir s’abtenir de valoriser leurs biens à ce dernier prix, moins favorable.

2) Ces définitions de la PV et du prix de revient semblent étranges en effet ? J’ai voulu comparer avec Iroko zen qui a une commission similaire mais leurs statuts ne sont pas plus précis (et je crois qu’ils n’ont pas encore fait de vente). J’observe néanmoins que les prix d’acquisitions mentionnés dans leur RA sont là aussi hors frais..

Sur Origin, vous faites erreur, la commission n’est pas de 5% de la PV mais du prix net vendeur, soit 975k€ de commission pour cet actif ! Le mode de calcul joue sur le déclenchement de la commission et non sur son montant.

On peut aussi voir p38 du RA 2023 que Corum a récupéré en commissions 22% des PV brutes 2022, et 25% de celles de 2023. Je rappelle que cette commission était auparavant de 0,75-1%, puis Corum a "proposé" de l’augmenter, résolution approuvée… (preuve que les SdG ont les coudées franches)

1) Bien vu.
Je ne crois pas non plus au côté "conservateur" des valorisations.
Mais heureusement qu’il y a de la collecte : ceux qui sortent maintenant sont les grands gagnants je pense.

2) Vous avez raison, c’est 5% du prix de vente ce qui est énorme car Corum ne semble pas ajouter les frais au prix de revient et ne tient pas en compte de l’inflation.

Il faudrait donc être actionnaire de Corum…


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#1883 21/12/2024 19h10

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Bonjour,
Savez vous pourquoi les fiches d’information des SCPI Corum indiquent "commission de souscription exonérée de TVA conformément à l’article 261-C-1°e du Code
Général des Impôts" ?
Alors que toutes les autres sociétés de gestion que j’ai regardé appliquent de la TVA ? (Sofidy, Perial, La Française)

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#1884 21/12/2024 20h17

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Tentative de réponse à votre interrogation :

Il me semble me souvenir d’un certain nombre de décisions d’AG pour des SCPI (dont celles de Corum, mais d’autres aussi) qui avaient auparavant de la TVA sur cette commission et n’en ont plus depuis lors. Il semble donc que, sur ce point, Corum AM ait "levé un lièvre" et permis de ne plus payer de TVA sur la commission de souscription. Cependant, comme ceci s’est bien souvent (à ma connaissance: toujours) accompagné d’une augmentation de la commission de souscription HT, le "gain" n’est pas allé dans la poche des investisseurs, mais dans celle des sociétés de gestion.

Je vous laisse aussi regarder les statuts des SCPI récentes, qui doivent sans doute ne plus toutes avoir de TVA sur la commission de souscription (pour celles qui ont un telle commission).
A noter qu’il y a encore pas mal de SCPI récentes avec de la TVA sur cette commission (par exemple : celle-ci (voir p9/44)))

J’ai aussi trouvé des statuts  ici qui expliquent peut-être des choses en précisant (p12/32) que

Il est précisé que la Société de Gestion n’est pas assujettie à la TVA. Les taux des commissions revenant à la Société de Gestion sont donc indiqués “TTI”. Le Délégataire est en revanche assujetti à la TVA. Les taux des commissions revenant au Délégataire sont donc indiqués “HT/TTC “.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1885 22/12/2024 15h46

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Exprimer les frais en HT ou en TTC, c’est écrire qu’il y a une TVA, au moins sur une partie des dépenses. Ecrire en TTI ne veut pas dire qu’une TVA a été payée…

Prenons l’exemple de Corum Origin (Note d’information)



Voici les textes:

article 261-C-1°e du Code Général des Impôts a écrit :

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :
1° Les opérations bancaires et financières suivantes :
e. Les opérations, autres que celles de garde et de gestion portant sur les actions, les parts de sociétés ou d’associations, les obligations et les autres titres, à l’exclusion des titres représentatifs de marchandises et des parts d’intérêt dont la possession assure en droit ou en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ou d’une fraction d’un bien immeuble

DIRECTIVE 2006/112/CE DU CONSEIL du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée a écrit :

Exonérations en faveur d’autres activités
Article 135
1. Les États membres exonèrent les opérations suivantes:
g) la gestion de fonds communs de placement tels qu’ils sont
définis par les États membres;

Donc comme le dit GoodbyLenine, la SDG ne paie pas de TVA sur les deux composantes de la prime de souscription. Les 11,964% lui reviennent donc en totalité. Ils expriment en TTI.

On peux effectivement se demander pourquoi les autres sociétés de gestion indiquent en HT et TTC. Paient-elles une TVA qui ne devrait pas être prélevée par méconnaissance des textes ou par interprétation différente? Gardent-elles la différence? Considérent-elles qu’en pratique le TTC est égal au HT, utilisant l’un des deux acronymes de manière indifférente?

Pour d’autres charges, Corum indique en TTC, même s’il y a un mélange de charges pour lesquelles la TVA n’est pas due, et de charges avec TVA.



Conclusion: Corum semble plus performante sur le paiement de la TVA. Mais cela ne profite pas aux porteurs de part compte tenu des frais TTI pratiqués.

Pour compliquer les comparaisons entre SCPI, certaines SCPI ne paient pas la TVA sur certains frais alors que d’autres la paient mais elle est récupérable ( Les SCPI sans frais de souscription, une réelle innovation ! )

Dernière modification par sm94 (22/12/2024 16h25)


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1    #1886 14/01/2025 11h35

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Reçu hier les revenus au titre de décembre 2024 : 4,6097 € par part.

Avec les derniers revenus, on peut faire le bilan pour l’année 2024.

Le total des revenus 2024 est de 54,64 € (53,88 € revenus fonciers + 0,76 € PV).
Le prix de la part n’a pas été modifié : 1 135,00 € depuis le 01/04/2022.

Pour une souscription à 1 135,00 €, on peut considérer que le "vrai" rendement est de 4,81 %.
C’est un bon chiffre, qui sera sans doute supérieur au rendement moyen des SCPI,
mais nettement inférieur à la communication de CORUM
"CORUM Origin a un objectif de rendement de 6 %, net de frais de souscription et gestion"
(mais impôts à l’étranger).

Pour un investisseur ayant des parts valant 999,21 €, on peut considérer que le rendement est de 5,47 %.
Ca semble un bon rapport rendement / risque.

Historique sur 9 ans



On constate que les revenus sont stables,
mais inférieurs à ce qu’ils étaient avant la crise COVID,
alors qu’il y a eu une inflation significative.
Le prix de part a augmenté,
mais pas dans la mesure de l’inflation.

Et maintenant ?

Début 2025 CORUM AM devra publier l’expertise réglementaire de son patrimoine immobilier.
Peut-être en petite baisse,
ce qui n’implique pas une baisse du prix de la part si on reste entre -10 % et +10 % de la valeur de reconstitution.

Comme les autres SCPI, CORUM Origin devrait bénéficier de 2 facteurs favorables.

Les taux en euro repartent à la baisse.
L’inflation est repassée en septembre 2024 sous la barre symbolique des 2 %, à 1,8 % sur un an pour la zone euro.
La banque centrale européenne (BCE) a commencé à baisser ses taux,
et devrait continuer compte tenu de la faiblesse de la croissance.
Les investisseurs devraient donc faire peu à peu leur retour,
permettant au marché immobilier de retrouver son dynamisme.
Il est possible que les prix repartent à la hausse.

Pour le secteur d’activité du bureau (49 % du patrimoine de CORUM Origin)
on observe une tendance "retour au bureau".
De nombreuses entreprises limitent le recours au télétravail,
voire annonce sa fin (Amazon par exemple).

Contrairement à de nombreuses autres SCPI,
CORUM Origin n’a pas de problème de liquidité : 0 part en attente de retrait.


Dif tor heh smusma

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#1887 14/01/2025 12h17

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Attention car les pratiques en termes de baux commerciaux sont différentes chez nos voisins.
Pays-Bas : en général 5+5 quoique libre en théorie (27% patrimoine)
Italie : 6 ans min (18% patrimoine)

Il se peut donc que les sociétés louant des bureaux n’ont pas encore eu l’occasion de résilier une partie des locaux mais que cette vague soit devant nous.

Le patrimoine a cru de 26% entre 2019 et 2023 mais les revenus sont stables.
Entre temps, la SDG a pris une hausse violente des taux et a augmenté son prix de parts.


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#1888 14/01/2025 17h24

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ArnvaldIngofson a écrit :

C’est un bon chiffre, qui sera sans doute supérieur au rendement moyen des SCPI,
mais nettement inférieur à la communication de CORUM
"CORUM Origin a un objectif de rendement de 6 %, net de frais de souscription et gestion"
(mais impôts à l’étranger).

C’est normal de donner le rendement brut non ? Comme pour les SCPI françaises.
Qu’une partie de la fiscalité soit payée avant de recevoir les dividendes est un autre sujet.


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#1889 14/01/2025 18h23

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Performance 2024 : 6,05%
Évolution valeur de patrimoine : +2.57%

Bravo Corum, les résultats après 10 ans d’existence sont très bons et la valeur du patrimoine qui augmente dans ce contexte quand d’autres ont des baisses de 10 ou 20 ou 30 ou 40% de prix de part depuis 2023…


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#1890 14/01/2025 19h38

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ArnvaldIngofson a écrit :

Reçu hier les revenus au titre de décembre 2024 : 4,6097 € par part.

Mes SCI IS ont reçu 4.6457€/part sur leur compte bancaire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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1    #1891 14/01/2025 23h13

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Compte rendu de la grand messe CORUM.



La bonne surprise est la hausse des valeurs d’expertise en 2024, grâce à la forte collecte qui a permis d’acheter des actifs à vil prix. Globalement il y a eu 30% de collecte.

Pas de hausse de prix de parts à communiquer pour le moment.

Corum Origin : 6,05% de rendement en 2024
Valeur d’expertise de patrimoine : +2,57%
Taux d’Occupation 97%

XL :
Respectivement :
5,53% / +2,39% / 96%
Ils ont toujours pour objectif une perf de 10% annualisé sur 10 ans. Grosses distribution de PV dans les tuyaux, pour l’atteindre. Sachant qu’on doit être dans les 6% là.

Pub pour Corum USA. Les prix sont très bas en ce moment là bas, il faut en profiter.
Objectif de 4,5% de rendement (bas à cause du $ fort)

Corum Life (AV) :
Fonds en euros : 4,65% en 2024 (
4,45% en 2023). Collecte limitée.

En invité surprise, une bonne pâtissière  :love:


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#1892 15/01/2025 22h43

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Pour 591,51€ de dividendes, j’arrive à 4,93% de rendement pour 11990€ investi
Quelqu’un pourrait-il m’éclairer sur la communication de corum ?

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#1893 16/01/2025 10h14

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ISTJ

Ils communiquent en brut de fiscalité mais les associés ne reçoivent que le net de fiscalité prélevée à la source à l’étranger. Sans faire le calcul précis je pense que l’écart vient de là.


Pro de la gestion de patrimoine depuis plus de 20 ans. Mais j'ai pas non plus la science infuse ;-)

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#1894 16/01/2025 10h55

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ISTJ

Oui, calcul en brut.

Voir bulletin T3, dividende brut estimé 2024 : 68,10 €
> 68,10 / 1135 (prix part) = 6% brut

68,10 + plus value brute (1,19) = 69,29
> 69,29 / 1135 (prix part) = 6,10% brut

Ca colle avec le chiffre annoncé de 6,05% (BRUT).

Pour ma part (en usufruit en SCI IS, donc sans PV, versée au NP)
> Loyers nets reçus en 2024 : 53,8680 € / part
> Rendement net : 53,8680 / 1135 (prix actuel) = 4,75%
> Rendement net (prix achat 1090) = 4,94%


Parrain :  Dougs (comptabilité) - Saxobank - Epargnoo - LINXEA - Boursobank (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Zen'Up - Alterna (CL00063088) - Bourse Direct (2019704537) - MeilleurTaux (FREDERIC163726)

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#1895 24/01/2025 13h57

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Belles surprises en attente pour Corum via des ventes d’immeubles très prochainement suite à discussion avec un des DG .
2025 risque d’être intéressante.
Je conserve.

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#1896 24/01/2025 14h24

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C’est sans doute très intéressant pour la société de gestion, mais pour nous autres les plus-value n’ont plus guère d’impact malheureusement.

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1    #1897 24/01/2025 15h26

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La distribution de PV, c’est comme pour les dividendes pour les actions, ça n’enrichit pas l’associé ou l’actionnaire.


Mon code parrain Corum : X2BNTB

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#1898 24/01/2025 16h30

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Distribuer de la PV c’est un moyen pour Corum de servir, artificiellement, le rendement de 6% (objectif) sur Origin. Sans ça, ils n’y seraient plus depuis plusieurs années.


Pro de la gestion de patrimoine depuis plus de 20 ans. Mais j'ai pas non plus la science infuse ;-)

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#1899 24/01/2025 21h55

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La distribution de dividende, c’est pareil, sans cela, la valeur de part augmenterait davantage.
La création de valeur se calcule sur le long terme, et après la sortie.
A priori tous les investisseurs ont eu leur compte, s’ils sont restés suffisamment longtemps pour amortir les frais de souscription.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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1    #1900 25/01/2025 14h00

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Greyna, le 24/01/2025 a écrit :

Distribuer de la PV c’est un moyen pour Corum de servir, artificiellement, le rendement de 6% (objectif) sur Origin. Sans ça, ils n’y seraient plus depuis plusieurs années.

Cette affirmation est assez fausse si on regarde 2024.  Sur cette année, les PV de 1,19 € ont représenté 0,10 point du rendement de >6. Soit 1,6% du rendement. On est très loin du "Sans ça, ils n’y seraient plus depuis plusieurs années"

Revenus bruts distribues hors PV = 67,42. Prix de la part = 1135

Rendement hors PV = 5,94%

donc sans PV le rendement n’aurait pas été de 6 mais de 5,94%. La belle affaire.

Vous devriez plutôt regarder les SCPI de AEW, ex-Primonial, LF si vous voulez trouver des rendements dopés aux PV… ce n’est d’ailleurs pas un hasard si ce sont les SCPI qui ont le plus corrigé. Car non seulement elles avaient un rendement famélique avant crise (<4) mais en plus il était dopé aux PV. Cela voulait donc dire que les biens étaient achetés à 3/3,5 de rendement. Quand les taux montent et que le rendement attendu passe à 6/7 (+100%) faut pas s’étonner que la valeur des biens fasse, elle, du -50%.

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