Loft5 [73] : étude de cas immobilier (LMNP de tourisme : réel ou 71%)

Très joli, on voit rarement des calculs de cette qualité.

Remarques en vrac :
- à l’actif, vous avez effectivement du terrain. C’est là qu’il faut mettre 10 à 20 % de terrain ; et non pas faire 0,9* à la sauvette dans la ligne amortissement. De même les -900-429, s’il ya une raison à ce que ça soit là ça doit être plus explicite.
- par définition, les recettes ne sont pas votre loyer net, mais bien votre loyer brut. Les frais de conciergerie, ménage, etc. viennent en déduction de votre loyer brut, donc le premier onglet devrait en fait être intégré dans le deuxième onglet. 100 € par mois de gestion locative, c’est seulement 18%, alors que les agences locatives prennent plus souvent 30 %. Et où sont ménage et blanchisseries ? A mon avis c’est plus.
- 400 €/an eau et électricité pour un studio loué, ça semble TRES optimiste. Les locataires dépenses sans compter, c’est dans le forfait.
- 3000 € travaux et ameublement, ça va pas. Si vous voulez que ça se loue, vous devez soigner les meubles, la déco, les accessoires… Il faut plus de 3000 € mais vous vous y retrouverez largement.
- je suis incapable de commenter vos hypothèses de remplissage, mais je souligne que l’équilibre de l’opération dépend directement de la véracité de ces hypothèses. Ces hypothèses sont très multi-factorielles. Elles dépendent de l’emplacement, de l’exposition, de la vue, et ça on n’en a aucune idée, car on dirait que vous achetez des chiffres uniquement. Quelle est la qualité intrinsèque du bien ? 1er étage exposé nord ou 9e étage exposé sud ? Année de construction 1970 ou 2005 ? Mais aussi de la qualité de l’accueil (attention à la e-réputation)…

Bernard2K a écrit :

Très joli, on voit rarement des calculs de cette qualité.

Merci Bernard, ça fait plaisir

Bernard2K a écrit :

Remarques en vrac :
- à l’actif, vous avez effectivement du terrain. C’est là qu’il faut mettre 10 à 20 % de terrain ; et non pas faire 0,9* à la sauvette dans la ligne amortissement. De même les -900-429, s’il ya une raison à ce que ça soit là ça doit être plus explicite.

J’ai amorti les frais de notaires (900EUR) et les travaux (429 EUR) sur 10 et 7 ans.

Bernard2K a écrit :

- par définition, les recettes ne sont pas votre loyer net, mais bien votre loyer brut. Les frais de conciergerie, ménage, etc. viennent en déduction de votre loyer brut, donc le premier onglet devrait en fait être intégré dans le deuxième onglet. 100 € par mois de gestion locative, c’est seulement 18%, alors que les agences locatives prennent plus souvent 30 %. Et où sont ménage et blanchisseries ? A mon avis c’est plus.

Sartorius a écrit :

Votre estimation de loyers annuels de 9000 euros me paraît un peu élevée mais pourquoi pas, je ne connais pas les tarifs au Ménuires. Ce sera très dépendant de votre taux de remplissage et de ce que vous arriverez à faire en dehors de la pleine saison d’hiver.

j’ai estimé les loyers annuels brut à partir des tarifs ratiqué en station par les agences immo pour les appart comparable (1160 EUR), puis j’ai soustrait 100 EUR de charge de conciergerie par semaine (pas par mois!)

Pour les factures EDF, j’en prend note. Quel montant vous semble raisonnable?

L’immeuble est de 1998. en bon état général. c’est une résidence Pierre&Vacances en fin de bail. Il y a encore un accueil P&V, mais il est probable qu’avec la réduction du nombre d’appart sous bails P&V au fur et à mesure des reventes, cet accueil disparaisse dans qqs années; la copro pourra alors choisir une autre affectation (détachement d’un appart en plus à vendre, locale commun…).
L’appartement est un 1er étage, orienté Ouest, avec vu sur le télécabine (pas très beau, mais au moins on est vraiment au pied des pistes!)

Merci pour vs avis et conseils à tout les deux!

Sartorius pour la compta au régime réel, vous le faites vous même ou passez par un expert-comptabe?

Oui la présence de Pierre&Vacances n’est pas un plus. Mais je n’ai aucun engagement vis à vis d’eux. J’achète l’appartement libre de tout bail. Pierre et Vacances est encore présent pour:
- assurer l’entretien des parties communes. la copro leur sous-traite cette prestation.
- assurer la gestion locative des appartements encore sous bail.

Oui, nous avions pas mal fait la commère avant la signature du compromis. avec les agences du coin, l’office du tourisme, avec le syndic de copro, et épluché Patrim bien entendu, nous amenant à conclure que le prix était bon (affiché 106 kEUR, avons négocié 3700 EUR pour la forme).

Merci pour votre message, même si son contenu ne va pas dans mon sens !

L’estimation des loyers a été faite à partir des tarifs pratiqués par les agences sur les 20 semaines d’hiver… c’est peut être un peu optimiste en effet, mais on compte se démarquer de la concurrence avec une déco sympa (le métier de mon épouse) et de belles photos sur Air BnB…

L’été on verra bien, on commence cet été avec l’arrivée d’une étape du tour de France qui arrive à Val Thorens (juste à coté). Les agents nous disent que cette semaine sera prisée.

Loft5 a écrit :

Pour les factures EDF, j’en prend note. Quel montant vous semble raisonnable?

Je me permet une réponse.
Les 400 euros estimés en eau+electricité (chauffage électrique?) correspondent aux dépenses annuelles sur un logement de 20m2, en altitude 0, avec un DPE de E à F (comme un de mes logements de 1996), avec une consommation normale et payée par le locataire.

Dans votre cas, je pense qu’il faudrait les doubler voir les tripler, comme dit plus haut :
- Chauffage à fond ou presque jours et nuits des mois d’hivers (plus long en station)
- Douche matin et soir pour certains

Sachant que dans un studio de 25 m2 à la montagne, on a plus tendance à être 2 voir 4 que seul.

Pour l’entretien et autres charges (300 euros), la location saisonnière engendre une usure plus rapide des meubles et équipements. Pour conserver l’attractivité du bien, je pense que vous pouvez au moins les tripler…

Cela dit, je ne fait pas de location saisonnière et je n’ai pas de studio à la montagne. D’autres pourraient vous apporter une réponse plus précise.