Investissement locatif en SCI : choisir entre l'IR et l'IS ?

Bonne suggestion, que j’ai soumise à une juriste pour avis et qui m’a confirmé que c’était en effet tout à fait faisable.

J’ai néanmoins finalement décidé de conserver la SASU en structure de tête, et de lui adjoindre une filiale SCI plus tard. Ce pour me garder de la flexibilité à long-terme de lancer de nouvelles activités (sociétés opérationnelles) sous la SASU dans le futur, et d’éviter à court-terme les frais liés à la création d’une SCI holding "par le haut" (frais & fiscalité liés à la cession ou l’apport des titres de la SASU), dans un contexte où la SASU existe déjà depuis 3 ans.

Merci pour les précisions concernant la fiscalité des apports.

carignan99 a écrit :

- Pourquoi ne pas investir votre cash directement dans la SAS?

Voulez-vous dire "pourquoi ne pas s’éviter la création d’une SCI en investissant en immobilier directement via la SAS" ? Auquel cas je vous répondrais que c’est un excellent point. Ma SASU est une coquille juridique pour mon activité de conseil (solo), et donc pourrait potentiellement tout aussi bien servir directement de véhicule d’investissement immo sous condition de modification de l’objet social. Cela simplifierait la structure dans sa globalité (1 société au lieu de 1mère+1filiale) et réduirait les coûts de fonctionnement. Je dois rencontrer un CGP et un AF en Janvier, je leur poserai la question.

carignan99 a écrit :

- Pourquoi dans de l’immobilier physique à cash flow négatif (donc avec un rendement sans doute limite)?

Je pars du principe qu’au niveau actuel où sont les taux et les prix de l’immobilier en France, il m’apparaît très difficile de faire du cash flow positif. Sauf à accepter (1) un niveau de risque important en termes de localisation du bien (hors des grandes agglos), (2) à choisir un mode de gestion un peu chronophage (par ex. colocation ou location courte durée), ou (3) à générer du rendement entrepreneurial par une implication personnelle forte (par ex. réaliser soi-même les tâches de bricolage/rénovation).

J’ai une préférence personnelle pour minimiser mon niveau de risque et d’implication, au détriment de mon rendement. D’où le fait que je sois à l’aise avec l’idée d’avoir un apport un peu plus important pour approcher le cash flow zéro.

carignan99 a écrit :

Si vous visez une éventuelle PV plus tard, la SCI à l’is n’est peut-être pas le plus pertinent (massacre fiscal assuré si l’horizon est long…).

Vous avez entièrement raison, et je l’ai effectivement à l’esprit. Mon horizon de détention serait idéalement ad vitam, la SASU+SCI (ou SASU seule détenant l’actif immobilier) devant me permettre de me payer un petit salaire ou des dividendes si / quand je serai professionnellement rincé (j’ai 37 ans, donc ce n’est j’espère pas pour tout de suite). Et avec en sus, un travail qui sera à faire sur la transmission (donation-partage d’actions de la SASU?) quand mes enfants seront un peu plus grands.

Vos réflexions m’amènent en fait à reconsidérer à la fois la pertinence d’une création de filiale (versus simplement faire porter l’investissement par la SASU), et le type d’investissement (immobilier en direct initialement). Mes préférences pour le risque faible et une approche passive de l’investissement immo seraient peut-être plus raccord avec de l’achat de parts de SCPI. A méditer. Merci en tout cas pour vos réflexions.

Une SCI n’est en réalité qu’une société civile dont l’objet est de réaliser des opérations immobilières.

Si vous souhaitez utiliser une société civile comme holding, cela est parfaitement possible, et ce pourra être une simple société civile (sans le i).

Concernant le choix de la holding entre SC et SAS, en dehors du régime fiscal (indifférent si vous décidez d’opter à l’IS pour la SC), il y a peut-être un point à regarder concernant la responsabilité des associés.

Si votre holding est une SC, qu’elle soit à l’IS ou non, cela implique une responsabilité illimitée des associés, alors que leur responsabilité est limitée au montant des apports dans une SAS (en général, pas grand-chose donc).

Cela peut avoir son importance si vous souhaitez faire entrer des enfants mineurs dans votre holding, puisque l’existence au capital d’une SC de mineurs, ou une opération de démembrement au profit de mineurs par exemple, peut s’avérer un peu contraignante (nécessité de requérir l’autorisation du juge des tutelles pour certaines opérations, banque pouvant être un peu embêtée pour un octroi de prêt dans ces situations, etc.).