Avance sur assurance-vie : une solution de financement alternative pour l'investissement immobilier et les SCPI

Cette discussion porte sur l'utilisation de l'avance sur assurance-vie comme alternative au prêt bancaire traditionnel, notamment pour l'investissement immobilier (parkings, SCPI). Les membres explorent les avantages, les inconvénients et les optimisations possibles de ce mécanisme, en particulier dans le contexte où l'accès au crédit bancaire est limité (par exemple, en période de chômage, comme l'indique Newdeal2015).

Un consensus émergent se dessine sur le fait que l'avance sur assurance-vie est particulièrement pertinente pour éviter la fiscalité sur les plus-values lors de retraits anticipés sur des contrats de moins de 8 ans. Maxlille explique avoir utilisé cette stratégie pour des raisons purement fiscales, évitant ainsi une imposition élevée sur les plus-values de son contrat. Plusieurs participants, dont zebulon77, soulignent la possibilité de déduire les intérêts de l'avance si celle-ci est affectée à l'achat de parts de SCPI, ce qui constitue un avantage fiscal significatif. La durée limitée de l'avance (généralement 3 ans, renouvelable) et son taux variable, souvent plus élevé qu'un taux fixe de prêt immobilier classique, sont identifiés comme des inconvénients majeurs.

La discussion met en évidence une opposition marquée entre ceux qui considèrent l'avance comme une solution viable et ceux qui la perçoivent comme une "fausse bonne idée", comme Jef56. Ce dernier souligne que les taux d'avance sont souvent désavantageux et qu'un prêt in fine avec assurance-vie en garantie pourrait être plus économique. L'absence d'assurance emprunteur est un avantage de l'avance, mais le risque de taux variable et la durée courte sont des points de vigilance. La possibilité de "jongler" entre plusieurs avances sur différents contrats pour prolonger la durée du financement est évoquée (Shagrath), mais la complexité et le risque de cette approche ne sont pas clairement établis.

La discussion aborde également les aspects pratiques et les risques liés à la gestion de l'avance. Les délais de traitement des demandes d'avance varient considérablement selon les assureurs, Super_Pognon signalant des délais particulièrement longs chez Spirica, tandis qu'AloneInKyoto rapporte une expérience plus rapide avec le même assureur. La question du remboursement de l'avance est également soulevée, avec des interrogations sur la possibilité de rembourser une avance par des rachats partiels sur le même contrat (Green). Kiwijuice met en garde contre le risque de requalification fiscale en cas de non-remboursement de l'avance dans un "délai raisonnable". Un cas concret d'appel de marge sur une assurance-vie suite à une perte importante sur des unités de compte est partagé par bibike, illustrant le risque de perte en capital et la lenteur de réaction de certains assureurs.

La fin de la discussion, initiée en 2024, montre une évolution des taux et une adaptation des assureurs. Ulysse mentionne une baisse du taux d'avance chez Suravenir, alignant ce dernier sur la concurrence (TME + 1%). Les conditions spécifiques des différents assureurs (Spirica, Generali, Suravenir) en matière de pourcentage maximal de l'avance, de couverture et de durée sont discutées, soulignant l'importance de bien comparer les offres avant de s'engager.

Mots-clés : assurance-vie, avance, SCPI, investissement immobilier, fiscalité, prêt in fine, appel de marge.