Crowdlending : panorama des différentes plateformes de crowdlending

J’ avais investi 8 projets en actions d’ entreprises (entre 300€ et 1000€) entre 2016 et fin 2019 chez Wiseed;
2 sont en faillite totale, les autres se portent correctement, et 2, même bien .. A suivre ..
J’ ai également prêté en immobilier sur 9 projets, durant cette période, et tous sont sortis positivement.

Faute de moyens, et devenue dubitative, .. j’ ai cessé tout "placement" depuis début 2020, et apparemment , j’ ai eu de la chance !

Wiseed a envoyé récemment un mail "de promotion" d’ information sur le changement de taux d’ intérêt d’ une demande de prêt immobilier par un promoteur "expérimenté", dont le projet est classé "A" et le taux de commercialisation à 57% ..


WiSEED | SECIB IMMOBILIER ? CASSIOPEE

A la rubrique "questions" (8) (accessible pour connectés seulement) on apprend que :
-  les 57% de pré-commercialisation se décomposent ainsi :  34% de réservations (dont 7% faisant l’objet d’une condition suspensive de financement) et 23% d’actés. ; ---> Sans question : point d’ information réelle donnée .. !
- La sécurisation des fonds propres correspond dans notre scoring au rapport de la marge brute réalisée par l’opérateur cumulée à l’apport de fonds propres de l’opérateur par rapport à l’apport fait des WiSEEDers.   Celui-ci étant inférieur à 140%, il lui est attribué une note de C. Si cela avait été supérieur à 160%, il aurait eu une note de A. : ---> Inférieur de combien, pour avoir "une si faible différence" entre score A et C ?
Là encore : Si pas de question = Pas d’ information (très vague)

La collecte peine à décoller (depuis 1 mois) … ---> Augmentation le 30/01/25 du taux d’ intérêt.
Méfiance grandissante des "investisseurs/prêteurs" devant le taux de défaut des prêts ? On est loin du temps où les collectes étaient "à peine ouvertes, déjà terminées" ..

Autre plateforme (où mes 6 prêts anciens 2016/18 sont tous sortis positifs) : Clubfunding :
Une vraie usine à gaz, qui sort projet sur projet (4? 6? par mois ?), je suis*"harcelée" de mails et SMS :  "Un nouveau projet : prochainement/préparez-vous/c ’est l’ heure d’ ouverture de collecte" ..
* J’ étais encore jusqu’à mi-déc : "gavée, saturée" :désinscrite ..
Y’ a t-il des retours de ces nombreux projets, parmi vous ?

Obible 24/02/24; au sujet d’ October ex- Crédit.fr : J’en avais parlé ici : la société arrête les prêts au PME et malgré leurs promesses, je ne pense pas qu’ils vont continuer à défendre les créanciers avec "vigueur", vu qu’ils ne vont plus rien à y gagner.

p.9 Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) → avis sur le crowd funding immobilier ? = message 167

Fin 2023 et fin 2024 j’ ai reçu par October, la reprise d’ un remboursement annuel d’ un prêt à société via Crédit.fr , tombé dans les oubliettes (Redressement judiciaire en 2020, modalités de reprise de versements non respectées) ;
Il apparait donc qu’ October suive les dossiers en litige (?) ..

Lu sur la plateforme Koregraf ce jour à propos du groupe Carrere en difficulté :

Koregraf a écrit :

Quelques éléments de contexte financiers à prendre en compte concernant Carrère :
> La situation financière de Carrère Promotion est dégradée à ce jour : le financement du développement a
nécessité d’engager des montants importants, qui ont en particulier été recueillis à travers des campagnes de
crowdfunding – donc garantissant un fort taux d’intérêt pour les souscripteurs, lesquels font peser un coût financier
important sur la structure ;
> Carrère Promotion a subi un effet de ciseaux négatif dû à la baisse des réservations en diffus, alors que
concomitamment les charges de structure étaient élevées, et ne pouvaient pas être absorbées par les honoraires
d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) (ceux-ci n’étant perçus qu’une fois les opérations engagées).
Le niveau de passif de la branche « promotion immobilière » du Groupe Carrère, rend impossible la réalisation d’un plan
de redressement de Holding Carrère et ses filiales.

La situation financière de Carrère Promotion est dégradée à ce jour : le financement du développement a nécessité d’engager des montants importants, qui ont en particulier été recueillis à travers des campagnes de crowdfunding – donc garantissant un fort taux d’intérêt pour les souscripteurs, lesquels font peser un coût financier important sur la structure ;

Mince alors ! A cause de ma souscription une entreprise va mal !
Ouf, heureusement que j’ai arrêté le crowdunfing immobilier depuis plus d’un an…
Koregraf va-t-il arriver à la même conclusion et arrêter son activité ?
Ironie…

Ce sont de vrais Akrobates, ils vont abandonner le navire en pleine tempête

La plateforme KOREGRAF cesse son activité et organise un dernier webinaire aujourd’hui (voir messages ci-dessus).
Si vous êtes investisseur au travers de cette plateforme, il faut impérativement que vous y assistiez.
Afin de nous fédérer, de préparer les questions pour ce soir et surtout de nous organiser sur l’après KOREGRAF, je vous invite sur le serveur Discord Koregraf-Investisseurs dont l’adresse est ci-dessous :
Koregraf-Investisseurs

Si j’étais un emprunteur solvable, j’arrêterai immédiatement de payer mes dettes à Koregraf.

Oblible a écrit :

Si j’étais un emprunteur solvable, j’arrêterai immédiatement de payer mes dettes à Koregraf.

Vous voulez dire pas solvable ? car si c’était aussi facile ca se saurait

Pour les projet qui remboursent en bon état il manquait les frais de gestion mais j’ai cru comprendre que ce serait 2% ht. Edit les frais varient d’un projet à un autre et sont plutot autour de 5 à 7% soit une année de rendement…

Dernière modification par jackpearson (04/04/2025 16h49)

Merci pour ce point de situation, très éclairant. J’ai encore moi aussi 3 projets chez Koregraf, dont 2 prétendument sains.

Les projets sains et qui ne nécessitent pas d’actions spécifiques de recouvrement seront également vautourisés et ponctionnés à hauteur ?

Si on souhaite participer à la collecte des frais le minimum est de 250 euros. Les investisseurs finançant l’avance de frais bénéficient d’un bonus : "les sommes que vous aurez accepté d’avancer via cette collecte seront remboursées par priorité sur le remboursement des obligations, avec une prime de 50 à 100% en fonction du délai dans lequel les sommes seront recouvrées auprès de la société émettrice."

Je n’ai pas compris le fonctionnement : les investisseurs doivent avancer les frais des nouveaux prestataires pour engager les démarches de remboursement, et seront remboursés de ces frais si les démarchent permettent effectivement de récupérer des fonds ?

Mais ces frais sont alors déduits des montants à rendre aux investisseurs ?

Politok a écrit :

Les projets sains et qui ne nécessitent pas d’actions spécifiques de recouvrement seront également vautourisés et ponctionnés à hauteur ?

La répartition des frais est différente. Lu ailleurs (car je ne suis pas dans cette situation) : 20 000 € HT pour le représentant de la masse + les mêmes frais a priori pour le prestataire de paiement.

Vous pouvez consulter les textes des résolutions des projets vous concernant, il y a un vote par projet.

Politok a écrit :

Je n’ai pas compris le fonctionnement : les investisseurs doivent avancer les frais des nouveaux prestataires pour engager les démarches de remboursement, et seront remboursés de ces frais si les démarchent permettent effectivement de récupérer des fonds ?

J’ai compris que

• pour chaque opération en cours il y aura ouverture d’une collecte de frais, chaque investisseur étant libre d’y participer
• les investisseurs ayant participé à la collecte de frais seront remboursés prioritairement, étant noté que plus la procédure est longue, plus le remboursement est important

Le texte de la résolution :

(…) dans l’hypothèse où des sommes seraient recouvrées (capital, intérêts et remboursement par l’émetteur des frais engagés pour le recouvrement des sommes sues), toute somme ainsi recouvrée (déduction faite, le cas échéant, de l’intégralité des sommes devant être payées aux différents prestataires (…)) sera répartie entre les obligataires comme suit :
• en premier lieu : entre tous les Souscripteurs ayant participé à la Collecte – et par conséquent ayant versé des fonds sur le Wallet Séquestre susvisé – pour un montant égal au montant de la Collecte augmenté d’un montant calculé conformément aux modalités figurant en Annexe 1, réparti entre eux proportionnellement aux sommes versées sur le Wallet Séquestre ; et
• en second lieu : sur le reliquat des sommes susvisées, si celles-ci le permettent après la répartition entre tous les Souscripteurs, chaque obligation donnera droit à une fraction proportionnelle du reliquat des sommes disponibles (…)

Je tente un exemple :

• 1 M€ prêtés initialement par 500 obligataires
• le dossier est en difficulté : ouverture d’une collecte de frais de 85 k€
• 100 investisseurs sur les 500 initiaux mettent de l’argent dans cette collecte
• 300 k€ récupérés par le prestataire de recouvrement
• remboursement de frais de 85 k€ x coefficient dépendant du délai nécessaire au recouvrement des sommes (x1,5 jusqu’à 12 mois suivant la date de clôture de la collecte de frais, x1,75 entre 12 et 24 mois, x2 au-delà de 24 mois, le tout calculé prorata temporis). Mettons 12 mois pour l’exemple : 85 k€ x 1,5 = 127,5 k€ de frais remboursés aux 100 investisseurs de la collecte de frais
• le solde (ici 172,5 k€) est réparti sur l’ensemble des 500 obligataires

Évidemment il peut ne pas y avoir de solde à répartir si tous les souscripteurs de la collecte de frais se sont partagés les sommes recouvrées – voire pas de sommes recouvrées du tout !

J’ai lu que ces dispositions créaient une inégalité entre obligataires et que cela n’était pas légal mais je ne suis pas un spécialiste.

Personnellement je ne compte pas mettre d’argent dans le projet très mal parti (je suis persuadé qu’on ne récupèrera rien). Je verrais quoi faire pour le second qui est pour le moment classé en retard contractuel.

Dernière modification par AloneInKyoto (07/04/2025 12h10)

Webinaire d’information "sur la suite de la plateforme" le 1er avril, fin de l’activité le 16 avril : ce fut rapide ! Koregraf n’est plus accessible depuis cet après-midi.



Les AG sont en cours pour la nomination des prestataires qui vont prendre le relai. Koregraf a envoyé quelques derniers mailings hier et aujourd’hui indiquant que les tarifs ont été revus entre temps. Certains sont plus bas, comme les commissions sur les flux financiers. D’autres prestations sont désormais payables par semestre au lieu d’être forfaitaires au projet. Cela me fait dire que les intérêts des investisseurs ne sont (toujours) pas alignés avec ceux de ces gens : plus l’affaire traine, plus ils gagneront de l’argent.

Il semble y avoir plusieurs initiatives pour tenter de fédérer les mécontents. Soyez prudents dans la transmission d’informations personnelles si vous êtes concernés : rien ne dit que ces démarches sont légitimes.

Un duo d’investisseurs a entrepris de réunir tous les obligataires en leur demandant de se manifester ici en cochant les montants investis par projet (montants de 1 à 16k en colonne, projets en ligne):

Google Form

et s’inscrire ici :

https://fargerok.substack.com/

Pour la suite. Leur objectif est de suivre les projets, suivre les prestataires, eventuellement faire évoluer le représentant des masses si souci et pour cela il faut que les obligataires puissent agir de concert

Ce fichier n’est pas public et il faut a minima votre prénom et mail pour une mise en relation par projet

Merci à investisseurHeureux de m’avoir autorisé a poster le lien

Plusieurs centaines d’investisseurs se sont regroupés suite à la fin d’activité de Koregraf. Ils ont partagé des informations sur leurs projets en cours qui permettent de comprendre différentes stratégies d’investissement. Rétrospectivement certaines apparaissent bien plus risquées que d’autres au vu du contexte actuel.

En conservant l’anonymat, on observe :

• 17 M€ investis par un peu plus de 400 personnes (il y a peut-être des regroupements ou des erreurs). Ce qui donne une moyenne de 32 k€ par investisseur. La médiane est plus basse : 20 k€. Il y a davantage de petits investisseurs que de gros : ça va de 2 k€ à 210 k€ (j’exclus un très gros investisseur)

• un peu moins de 300 personnes ont investi dans un seul projet, et 70 personnes entre 2 et 5 projets

• certains investisseurs individuels ont bien diversifié et ont mis le ticket minimal à chaque fois, soit 2 k€ ou un peu plus, en saupoudrant sur une multitude de projets différents, souvent entre 10 et 30 opérations – c’est d’ailleurs ce que j’ai fait à l’origine et je reste convaincu que c’est la bonne façon de faire

• d’autres ont engagé leur argent sur une seule opération, ce qui est bien plus risqué. En particulier plusieurs CGP semblent avoir été approchés par Koregraf au fil des années, y compris en 2024, et ont fléché une partie du patrimoine de leurs clients vers des opérations uniques. On peut aisément imaginer que la plateforme les a rémunérés pour cela. Mais est-ce bien raisonnable de placer 20 k€, 50 k€ ou 113 k€ sur une seule ligne ?…

Il va y avoir des lendemains difficiles.