Analyse approfondie de la SCPI Pierval Santé : stratégies, diversification, performance récente, défis de la collecte et perspectives
Cette discussion porte sur la SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale AM et commercialisée initialement par La Française AM. Lancée fin 2013, cette SCPI se spécialise dans l'immobilier de santé (EHPAD, cliniques, locaux d'activités liés à la santé). Les participants notent sa croissance rapide, alimentée par une forte collecte, et sa stratégie de diversification géographique précoce, notamment en Allemagne, puis en Irlande, Pays-Bas, Espagne et potentiellement au Canada. Le rendement initial visé et atteint tournait autour de 5,05% à 5,15%. Un partenariat avec l'ICM (Institut du Cerveau et de la Moelle épinière) via des dons annuels est également mentionné.
Un débat technique récurrent concerne la déduction des intérêts d'emprunt pour l'acquisition de parts en nue-propriété, avec des avis divergents sur l'applicabilité aux SCPI et des clarifications apportées au fil du temps, notamment par GoodbyLenine et PatN. Les stratégies d'investissement des membres incluent l'achat en pleine propriété, en démembrement (nue-propriété ou usufruit sur diverses durées), parfois financé par crédit. La SCPI est comparée à sa concurrente Primovie, Pierval Santé étant perçue comme plus spécialisée "santé" mais plus jeune et initialement plus petite. La forte collecte soulève des interrogations constantes sur la capacité de la société de gestion à investir judicieusement sans diluer le rendement, malgré des acquisitions à des taux AEM jugés corrects au départ.
La stabilité du prix de la part (initialement 1000€, puis 200€ après division par cinq) pendant de nombreuses années, malgré une valeur de reconstitution croissante, a été un sujet de discussion avant une première revalorisation (+2%) fin 2022. Cependant, la valeur de reconstitution a ensuite baissé en 2023. Des problèmes récurrents de communication et de gestion administrative (difficultés d'accès à l'extranet, erreurs ou retards dans les IFU, délais de paiement des dividendes, complexité des demandes de retrait) sont fréquemment rapportés par les participants, particulièrement depuis qu'Euryale a repris la gestion directe des associés. La résilience face aux crises sectorielles (scandales Orpea, faillite Medicharme) est discutée ; Pierval Santé semble moins exposée mais a dû consentir des ajustements de loyers pour certains actifs repris après la faillite de Medicharme. La difficulté à relouer certains lots vacants est également une préoccupation soulevée.
La baisse notable de la distribution par part depuis 2023 (passant de 2,34€/part/trimestre début 2022 à 1,70€/part au T2 2024) constitue un point central des échanges récents. L'explication officielle de la société de gestion pointe l'impact transitoire des investissements massifs en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), qui ne génèrent pas de revenus immédiats. Cependant, une analyse de GoodbyLenine montre une baisse du montant total distribué en euros, suggérant que les VEFA n'expliquent pas tout. La baisse du rendement AEM des nouvelles acquisitions est aussi notée. Cette situation, combinée à la communication jugée insuffisante, a conduit plusieurs membres à vendre leurs parts, malgré l'apparition récente de parts en attente de retrait. La société de gestion vise une remontée du rendement en 2025-2026 avec la livraison progressive des VEFA.
Mots-clés : SCPI, Pierval Santé, immobilier de santé, rendement, collecte, VEFA, diversification géographique.
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